撕开热议“西安未来3～5年房价一路走高”的猜测！坚持房住不炒！

撕开热议“西安未来3～5年房价一路走高”的猜测！坚持房住不炒！本站　　最近有不少网友在猜测西安未来3~5年房价将超过3万，你认为有可能吗？回答这个问题之前我们先来分析一下影响西安房价的一些因素

　　最近有不少网友在猜测西安未来3~5年房价将超过3万，你认为有可能吗？回答这个问题之前我们先来分析一下影响西安房价的一些因素。

　　根据最新克而瑞西安发布的2020年9月西安楼市的房价地图中我们可以看到西安各个城区的房价情况：

　　从以上数据中可以看到西安房价最高的是高新区，均价大概是19660元/平；其次是城南、曲江和长安三个区，均价大概是16000-18000元/平；城东、城北和浐灞大概是13000-14000元/平，城西区均价为15000元/平，西咸均价为12000元/平。

　　从中可以看出如果只说西安整体房价的线元/平，如果说个别楼盘房价超过3万的确实也有一些，但是这个不具有普遍性，所以在这里我们先不讨论个别房价特别高的楼盘。

　　西安的房价在2017年之前可以说都不算太高，长期维持在6000-7000元左右的水平，主要的变化是发生在2017年和2018年这两年时间。

　　其一，随着全国的房价上涨潮已经传入西安，当时东部、中部的主要城市已经进入了调控模式，西安相对于中东部主要城市，调控不是那么严厉，于是便成了热钱流向的洼地，加上炒房客的西迁，是西安房价暴涨的重要因素之一。

　　其二，西安在过去五年的发展速度也是十分的惊人，作为国家为数不多的中心化城市，热度持续走高，加之2021年全运会的到来，热度持续保持在全国前列，城市快速发展有目共睹，地铁的规划是朝着国际化大都市看齐的，学校和医疗的投入也在空前高涨，产业的布局也在升级，硬科技实力遥遥领先等一系列利好，让房价连续53个月一直上涨。

　　其三，西安的人才引进政策：2017年5月，西安发布的人才引进政策，与武汉、长沙一起加入了人才争夺战，降低了外地人口的落户门槛，从另一角度来看，其实就是变相放松了限购政策。

　　2017年西安常住人口暴涨到961万（其中有一个重要原因是将西咸新区纳入统计口径），增加78万；

　　人口在短时间内大幅增加，再加上全国房价上涨潮助力，所以才导致了西安的房价在短短两年的时间翻倍。

　　首先让我们先来看一下全国目前哪些城市的房价已经超过3万元，据不完全统计，全国商品房销售均价超过3万元的城市共有8个，分别为：深圳（72380元/㎡）、北京（63296元/㎡）、上海（54052元/㎡）、厦门（47018元/㎡）、三亚（35201元/㎡）、广州（33247元/㎡）、南京（31226元/㎡）和杭州（30759元/㎡）。

　　以上这8个城市中，深圳、北京、上海、广州、南京和杭州都是我国GDP城市前十的城市；同时北京、上海等8个城市的常住人口也已经达到2000万以上，深圳、广州对外公布的实际管理人口也均超过了2000万人。

　　A:GDP发展：截止到2019年底，西安市共实现地区生产总值9321.19亿元，位列全国第24位。以过去三年来平均约7.63%的GDP增速来看，西安市GDP要达到1.4万亿（2019年全国城市GDP第十位的水平）3-5年的时间努力一下是很有希望的。

　　B:人口发展：截止到2019年底，西安市常住人口1020.35万人，比上年末净增加19.98万人，过去三年平均新增常住人口超过26万人，增速位列全国第四位，但距离2000万人口还有很大差距。

　　但从疫情期间西安市对外发布的实际管理人口来看，超过了1500万人，距离2000万人的门槛以目前西安的人口增速来看希望渺茫。

　　从以上分析来看未来3-5年，西安市经济和人口规模均在朝着目前全国均价超过3万元城市的水平发展，是否意味着西安未来房价就一定能超过3万元吗？

　　虽然有以上二点分析，但房价3万还是有点难度，因为实际上商品房销售的背后更多的还是取决于当地常住居民的可支配收入，众所周知，居民收入高的地区任何商品的价格都高于居民收入低的地区。

　　因此只看GDP还不行，我们以成都为列来看，成都的GDP虽然位列高居全国第7位，高于杭州和南京，但是人均可支配收入方面，成都的人均可支配收入仅为45878元，距离杭州和南京差距较大,杭州和南京分别达到了66068元和64372元的水平，杭州和南京貌似与北京相差无几（67756），甚至还高于深圳（62522.4）和广州（65052）.

　　那么我们再来看一下西安，2019年西安市人均可支配收入为41850元，与杭州、南京等城市存在明显差距，距离成都也有4000多元的差距。

　　通过以上数据我们可以发现，西安的人均可支配收入还是处于低位，人均收入不增高，房价很难出现大幅度的增长。因为人均可支配收入就是反应一个地区综合实力的表现和结果。

　　因此我们预测未来3-5年，西安市主要核心区（雁塔区所覆盖的高新区和曲江新区），可能会出现较多均价3万元以上的高端楼盘，所以整个西安市范围内新建商品房销售价格很难高于3万元/㎡，但是均价达到2万元/平还是有很大可能的。

　　以上就是我们针对西安房价未来3-5年的走向分析，仅供参考，因为影响房价的因素有很多，所以不确定性很大。