西安“1119”楼市新政背后：二手房成交量萎缩

西安“1119”楼市新政背后：二手房成交量萎缩本站　　11月19日，西安出台楼市新政，支持刚性和改善性住房需求

　　11月19日，西安出台楼市新政，支持刚性和改善性住房需求。其中，二手房购买条件进一步优化，只要落户即可购买二手房。

　　此前，全国大部分城市房地产市场普遍转冷之下，来自国家统计局的数据显示，西安二手房价格连续第三个月下降。同时，网签备案量连续两月环比走低。

　　“抄底价急售，159万，中间层不临街，捡漏。” 西安辛家庙一家房产中介的工作人员告诉记者，这样的房子若是放到一年多以前能卖到180万，还不一定有房。

　　该工作人员表示，这套降价20多万的三居室，房本已满两年，“业主诚心出售。”据他介绍，附近像这样的房子还有不少，“有的虽然挂牌价一万四五，但价格可以再谈。”

　　上周，国家统计局公布的数据显示，10月西安二手住宅销售价格环比下降0.2%。这已经是西安二手房价格，连续第三个月下降。而近一年时间里（2021年10月-2022年10月），西安二手房价格仅有3个月小幅上涨，今年1月持平，其余8个月均下跌。

　　“相比新房，二手房政策监管弱、定价随意性强。”房地产行业资深分析师朱郁表示，这也造成了市场火热时，一二手房价格倒挂。随着市场预期转向，叠加新房供应影响、学区房炒作降温，二手房交易不可避免转冷。为了尽快出手，业主开始选择降价出售。

　　实际上，“抄底价”不一定就是价格底部。在西安市北郊文景路一家中介门店，有房源打出“抄底价”标识。同样是这套“底价”出售的房子也在网络上挂牌出售，网挂信息则标注“先到先得，价位可谈”。

　　一方面，“限售”政策放宽，网签满三年或拿到房产证满两年的二手房，即可上市销售。另一方面，中介平台在挂牌房源时不再显示二手房指导价。

　　据西安市住建局公示，今年8-10月，西安二手住宅网签备案面积62.62万㎡，58.49万㎡，42.27万㎡。其中，9、10月环比下降6.6%、27.73%。

　　玛雅房屋西安草场坡店负责人李周生说，去年很多业主只是试探性降价。今年因为房子不好卖，价格跳水越来越多。他表示，下半年以来疫情反复，不少中介门店经营受影响，加上购买需求不振，市场观望情绪明显。

　　西安高新区一家房产中介表示，丈八板块、锦业路板块几个带教育指标的热门楼盘，今年初挂牌价普遍3万元/㎡以上，如今已回调到2.6万-2.9万元/㎡。尤其是配属学校“民转公”房源，业主降价也不好出手。

　　以10月份为例，全国70个大中城市里，多达62个城市二手房价下降。与此同时，越来越多城市房源挂牌量攀上新高。美城机构公布的一份数据显示，北京、广州、重庆、武汉、杭州、成都、苏州、南京、西安等14个城市二手房挂牌量超过10万套。

　　其中，西安10月份二手房挂牌量超13万套，相比3月份的10.43万套增加近四分之一，预计去化周期57个月（约4.8年）。意即按目前的销售进度，全部卖完需要近5年。

　　对此，资深地产人士、西安碑林区特色街区建设发展有限公司执行董事夏强认为，二手房交易更多取决于个人协商，按挂牌量来测算去化周期有待商榷。但是，今年以来，政策变化且房产增值预期下降，包括西安在内各大城市，二手房挂牌量的确大幅增加。

　　由于房源产权等原因，中介机构会将部分房源进行隐匿，只在公司内部供经纪人浏览。因此，13万套房源或许还不是西安精确的挂牌数据，实际挂牌销售的房源肯定会高于13万套。

　　近年来，西安二手房挂牌量多在8-9万套。目前超13万套的挂牌量，创下近年新高。背后原因为何？是受政策刺激、换房需求增多，还是业主基于悲观判断套现离场？

　　看一下政策面，财政部、税务总局日前发出新政，今年10月1日至明年12月31日，出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新买房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个税予以退税优惠。显然，这促使有意换房的业主“卖一买一”的意愿增强。

　　此外，全国已有包括北京、深圳等20多个城市出台“带押过户”政策。即卖方无须结清二手房原有按揭（抵押），也可办理不动产过户登记，并同步完成买家按揭的抵押登记。而相关消息显示，该项政策近日已在西安正常开展。

　　不过，除了换房需求，也有部分业主属于套现“离场”。比如，高新区锦业二路一套145㎡的三居室，挂牌四个月来，从420万降到390万。据中介工作人员介绍，“这套房子是业主几年前买的法拍房，入手成本相对较低。所以，我们基于市场形势和业主多次沟通，把价格谈低了些。”

　　上述中介称，挂牌量提升存在业主预期因素，但实际原因很难判断。比如，有些业主可能一开始就是出于投资目的持有房产，也有的是工作、生活变动，造成房屋闲置。

　　11月19日，西安出台《关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知》，除了涉及临潼等5个区域解除限购；二孩及以上家庭，可多买一套住房；人才购房无须提供社保或个税材料等有利于购房内容。还进一步优化了二手房购买条件：1、外地迁入无房家庭，落户后可购买首套二手房；2、非户籍持《居住证》且连续6个月缴纳社保或个税，可购买二手房。

　　此前落地的“带押过户”是对二手房交易流程的重大优化，再加上新政的加持，显然，对二手房市场形成利好，有利于加快房源流通，而购房条件进一步放宽，将促动市场购买力释放。未来几个月成交量有望企稳，但是价格能否出现上涨，还是要市场说了算。

　　朱郁认为，此次西安楼市新政对房地产市场基本面改善有积极作用，但政策落地后对于市场实际影响还有待观察，这个“消化期”可能会在未来几个月内通过房源挂牌量、成交量反映出来。

　　夏强表示，当前制约房地产复苏的障碍是市场前景未见明朗，销售尚未明显改善，未来一段时间，楼市走向关键取决于宏观经济复苏进度。而且，西安市场新房交易一直占绝对比重，前几年二手房火爆，与新房供不应求有关。近两年一、二手房价格倒挂，对二手房购买力形成挤压。在政策支持下，被释放的购买力会选新房还是二手房，价格仍会是一个关键因素。

　　就各地二手房挂牌量大幅走高的情况，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，过去几年，各大城市新房供应充足，新房变次新房，二手房挂牌量本身已有较大基数。从需求端来看，当前购房者仍比较谨慎，这意味着房产销售周期可能进一步拉长，以价换量成为常态。