多个城市推出二手房“带押过户”

多个城市推出二手房“带押过户”本站　　近日，广州市规划和自然资源局发布《广州市规划和自然资源局关于进一步深化不动产登记便民暖企服务的通知》表示，深化二手房“带押过户”

　　近日，广州市规划和自然资源局发布《广州市规划和自然资源局关于进一步深化不动产登记便民暖企服务的通知》表示，深化二手房“带押过户”。这意味着，广州二手房交易办理的在押不动产转移登记时，无需提前归还旧、注销抵押，即可一并完成过户、新设抵押和发放新等手续。

　　据记者不完全统计，目前全国已有超过20个城市宣布推出二手房“带押过户”交易模式。有业内人士指出，该模式优化了二手房交易流程，对提振市场有一定积极作用，有助于更好地满足刚性和改善性住房需求。

　　什么是“带押过户”？“带押过户”是指对存在抵押的不动产需要上市交易的，卖方可不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方可带抵押过户获取金融的交易方式。传统的二手房交易过程中，如果住房还有未还清的银行按揭，手续相当烦琐。需要卖方提前筹集资金还清，即“赎契”，通过“赎契”解除原有抵押，才能办理过户手续。有资金需要的买方进而将房产再次抵押，获得。

　　“带押过户”怎么操作？链家有关人士表示，不同城市规定的“带押过户”流程可能有所不同，但是按照目前各地的实践来看，大致分为三步：第一步，先行为买家放款，款项由公证处提存。担保公司为买家向银行出具保函，放款银行在收到保函后为买家发放按揭。第二步，买卖双方办理房产过户转移登记，放款银行为买家办理抵押。第三步，公证处向卖家归还用于解除抵押。

　　据记者不完全统计，目前全国已经有20个城市宣布推出二手房“带押过户”交易模式，包括深圳、广州、西安、宁波、苏州、东莞、中山、丽水、潍坊、淮安等城市。

　　今年1月5日，深圳六个部门联合印发《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》(下称《方案》)，在二手房交易中，可采取用买方的购房资金偿还卖方的银行的“带押过户”模式，以提高二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。《方案》提出，稳妥推进试点，鼓励全面探索。在试点范围方面，先试点推广买方一次性付款或买卖双方银行为同一家银行的二手房“带押过户”，再逐步推广至买卖双方银行非同一家银行的“带押过户”业务。同时，鼓励各银行先行先试办理买卖双方银行非同一家银行的“带押过户”业务。在模式做法方面，除“顺位抵押”“双预告登记”模式外，鼓励积极探索其他模式，为全面推广二手房“带押过户”积累经验。

　　今年1月份，东莞市住房和城乡建设局也发布了《关于推行存量商品房“带押过户”模式的通知》(下称《通知》)，对“带押过户”模式进行解释说明。至于具体实施时间，需待相关工作准备就绪后尽快另行通知。《通知》称，推行存量商品房“带押过户”模式，可有效降低房屋交易风险和成本、缩短房屋交易周期，在激发存量商品房市场交易活力的同时，有利于新建商品房市场和存量商品房市场之间相互促进，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　“带押过户”会对楼市产生什么影响，带来哪些便利？业内人士表示，“带押过户”优化了二手房交易流程，对提振市场有一定积极作用，有助于更好地满足刚性和改善性住房需求。

　　易居房地产研究院研究总监严跃进表示，“带押过户”是一项重要的金融创新，在实际操作中，对于二手房交易带来了积极作用。对卖方而言，一方面可以省下费用。过去二手房交易模式下，需要卖方先筹集资金把银行还清再过户，“带押过户”节省了卖方为提前还贷衍生出的“过桥费”，以及“过桥费”带来的利息和担保费等，利于卖方尽快回笼资金。另一方面节省了时间。过去，一旦卖方在约定时间内凑不齐未结清的银行，则很可能对买方产生违约。“带押过户”减少了办事环节，缩短了交易时间，避免时间拖延出现的违约情形。

　　贝壳研究院广州分院院长李茂喆对记者透露，广州出台“带押过户”政策以来，由于时间短，目前还没有正式跑通一单“带押过户”的案例，其中可能还有一些流程并没有打通。不过如果后续“带押过户”流程打通，其作用将是加快交易的进程。

　　李茂喆还告诉记者，以前广州二手房交易中，“过桥费”的具体金额要看具体模式和银行政策，之前粗略估算垫资100万元的线万元左右。虽然“带押过户”对广州二手房成交能带来一定的促进作用，但是当下市场恢复的关键因素在于客户对市场的信心，以及一些被抑制的改善型需求是否得以顺利入市。

　　二手房“带押过户”模式的核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。那么，“带押过户”对买房者是否存在风险，需要怎么防范？

　　北京金诉律师事务所主任律师王玉臣表示，首先不论交易哪一方，都必须详细了解当地的“带押过户”具体政策，最好到不动产登记中心详细询问沟通。不同的城市，细化的操作可能有所不同，千万不要简单地上网浏览下就自以为很清楚了。

　　在整个流程中，如果没有顺利实现解除之前的抵押，购房人所购买的房屋就会处于一种“不安全”状态，并没有取得“完整意义”上的所有权。所以，如果想“带押过户”，务必注意流程控制，把涉及到的所有流程都要做到精细化，涉及到的银行或抵押权人务必沟通落实到位，避免出现一些不必要的时间差。

　　王玉臣还提醒，交易过程中还要注意核实拟购买的房屋是否可以“带押过户”。根据民法典相关规定，虽然抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但是当事人另有约定的，按照其约定。即使是在可以“带押过户”的城市，也并非所有房产都可以实现“带押过户”。如果之前设定抵押的时候，明确约定了不能转让，则约定优先。因此需要提前在不动产登记中心核实清楚，查看抵押权登记情况，看看是否有约定抵押期间不得转让。

　　他还建议，作为购房人最好对卖方做一些基本调查和了解，比如可以通过中国执行信息网查看下卖方是否有执行记录，或者是否处于失信状态，尽量避免交易过程中房屋被查封，导致不必要的麻烦。作为卖方，也需要提前核实购房人的个人征信，提前核实清楚购房人未来的能力，避免后续出现问题，不能及时回款解押。