买卖房屋“跳开”中介是否违约【陕西西安房产律师杨蓓】

买卖房屋“跳开”中介是否违约【陕西西安房产律师杨蓓】本站　　2014年10月20日，张某与某中介公司签订《房地产居间合同（出售）》，打算把其所有的一处房屋挂牌交易，委托期限从2014年10月20日至同年12月20日止，委托价格90万元

　　2014年10月20日，张某与某中介公司签订《房地产居间合同（出售）》，打算把其所有的一处房屋挂牌交易，委托期限从2014年10月20日至同年12月20日止，委托价格90万元。双方约定自委托期限内或届满6个月内，若与中介公司介绍的买方成交，或利用中介公司提供的信息、条件和机会与第三方成交，委托方以委托总价的1%的金额支付。

　　同年11月10日，刘某也与该中介公司签订《买受方看房确认书》，购买张某欲出售的上述房屋，还约定刘某不得私下与出售房屋的张某进行交易，若违约私下成交，则按购房总价款1%作为违约金。刘某跟中介公司实地察看了上述房屋情况。两天后，看中房子的刘某与出售房屋的张某跳开中介公司签署了买卖合同，房屋总价为88万元，并于11月20日办妥了房屋产权过户。

　　获悉上下家瞒过自己私下达成房屋买卖的中介公司将上下家刘某、张某告上法庭，认为这是规避中介公司私下成交行为，明显违反了居间合同的约定，要求按房屋成交总价的1%，由上下家刘某、张某分别支付违约金。

　　法院经审理认为，刘某与张某签订的房屋买卖合同，出售房产总价为88万元，但该合同未显示出有任何中介公司参与过。法院认为中介公司确实为刘某购买张某的房屋付出了服务及提供了相关信息，但刘某和张某却利用该有偿信息，规避了中介公司，私下达成协议并成交。二人“跳开”中介商私下成交的行为是一种违约行为，应该承担约定的违约责任。最后判决刘某、张某分别支付中介公司违约金8800元和9000元。

　　针对此案，某律师事务所的律师评析表示， 在二手房买卖中也要严格遵守诚实守信原则。有的买卖房屋上下家，利用中介公司服务和传播信息的途径，获取了相关的信息后，再“跳开”中介公司私下订立买卖合同，从而免除自己支付中介费的责任，明显违反公平原则和诚实守信原则。而房产中介公司为保护自身权益，一般在委托房屋买卖的当初，就会与委托方在合同中写明，上下家跳开中介公司私下成交构成违约，需要支付相应的违约金，以此来约束合同的相对人。本案中张某、刘某跳开对房产中介公司应尽的义务，导致权利义务不一致，最终买卖双方是不能抵销中介公司所主张的赔偿权利的。