10问西安2021集中供地明年楼市怎么走全看它了！

10问西安2021集中供地明年楼市怎么走全看它了！本站　　12月23日，西安第三批集中土拍结束，13宗1022.048亩开发用地，土地出让收入合计74.49亿，金茂首进曲江，摘得曲江大明宫两宗优质宅地，城改项目中，龙记、南飞鸿、联发等均有收获，其中联发为首进西安

　　12月23日，西安第三批集中土拍结束，13宗1022.048亩开发用地，土地出让收入合计74.49亿，金茂首进曲江，摘得曲江大明宫两宗优质宅地，城改项目中，龙记、南飞鸿、联发等均有收获，其中联发为首进西安。

　　至此，西安2021年三次集中供地落下帷幕，那么对于2022年的西安楼市会有何影响，又带给购房者什么样的信息呢？

　　5月31日，西安市土地招牌挂市场迎来”330新政“后首次集中供地，实行”限房价、定品质、竞地价“出让，设定最高限价，达到最高限价之后竞自持面积，自持比例达到50%之后竞自持年限，自持年限达到最高70年之后，转竞宗地内无偿移交的配建公租房面积/宗地内无偿配建移交人才房面积。

　　第二批集中供地“限房价、定品质、竞地价”不变，取消了自持和竞配规则，控制土地溢价所带来的了市场连锁反应。

　　但提出报价达到最高限价后摇号确定竞得人；溢价率不得超过15%；同时同一竞买企业及其控股的各个公司不得参与同一宗地的竞买；对购地资金也有来源要求。

　　从竞买规则上来看，更加完善，最高限价后用摇号而不是竞自持，以及溢价率不超过15%，控制了最高楼面价，在限定毛坯销售均价的情况下，保证了房企的利润率，加上“定品质”，避免了开发商拿地后在品质方面降标的可能性和空间。

　　2021年西安第一批集中供地，共推出21宗1647亩开发用地，15宗土地主要为城改用地，大多已经名花有主，后面5宗土地则是面向市场公开招拍挂，两宗位于大明宫板块，一宗位于高新软件新城，一宗位于高新鱼化寨板块，其余一宗位于航天城。

　　第二批集中供地共45宗住宅用地，公开拍卖28宗商住用地，总出让面积约1865.725亩，可开发商品住宅用地32宗，较首次供地的21宗开发用地，供应量更大、范围更广、优质地块更多。

　　第三品集中供地则大幅缩水，13宗地块，总用地面积694.24亩，4宗为安置房用地，其余9宗为常规商住地块。

　　整体上看，保障型住房用地依旧是重点，可见现阶段土地供应中除了常规的商品住房之外，保障性住房依旧是重点，并且随着需求的增多，政府还在加大保障性住房的建设和用地供应。其中第二批供地量最大，但其中有多宗地块终止出让。

　　西安三次集中供地，分布区域较广，国际港务区、高新三期是供应大户，曲江大明宫、莲湖、未央、浐灞、曲江、经开、航天等区域也有少量供应。

　　根据克而瑞11月市场月报数据，浐灞生态区、高新、曲江是西安住宅主要供应区域；成交量以浐灞生态区为首，其次为高新；泛高新板块住宅成交量板块排行第一。

　　结合目前土地供应区域分布，可见，2022年西安住宅项目主力供应区仍旧集中在国际港务区、浐灞生态区和高新三期。

　　第一批公开出让的5宗地块中，2宗宣布流拍、1宗宣布出让中止，仅有2宗成交，分别被金茂、绿城竞得，这两宗成交的土地，溢价率分别只有20%、29.73%。

　　港务区和曲江大明宫两宗地块触顶摇号，拿地房企多以央企国企公司为主，如保利、电建、天地源、紫薇等均有斩获；民企参拍数量较少，往日土拍表现较为激进的碧桂园、隆基泰和等均缺席本次土拍，龙湖可以说是最大的赢家，在高新CID区域、浐灞区、灞桥区和曲江大明宫均有拿地。

　　第三批集中土拍，金茂摘得曲江大明宫2块优质宗地，龙记、南飞鸿、联发等均有拿到地块，其中联发为首进西安。

　　联发集团成立于1983年，系《财富》世界500强企业厦门建发集团旗下核心行业集团。在目前西安限购、限售不断加码的情况下，还能选择进入西安楼市，可见对西安市场是整体看好的。

　　据公开信息显示：6月29日，5宗土地仅2宗“名花有主”，高新区的71.801亩居住用地总价款18亿，航天基地的109.243亩居住用地总价款24亿。6月30日，土拍市场集中成交16宗共1164.857亩开发用地，共揽金92.26亿元。

　　本次以挂牌出让的住宅土地大多数为安置安置型商品房建设用地，有多达九宗都是，另外还有一宗共有产权房建设用地，商品房建设用地仅有五宗，另外还有小宗高新商业用地，还多数是城改项目剩余开发土地。

　　第二次集中供应45宗，10月14、15、18日分三天进行拍卖，19日2宗触顶地块摇号，除其中4宗因参拍企业不足流拍、4宗提前终止外，剩余37宗地全部成交，总成交金额230亿元，

　　12月23日，西安第三批集中供地成交结果公布：13宗地、约1022亩，总计成交金额74.49亿元，且均为底价成交。

　　据相关统计数据显示，西安前11个月土地出让金总计914.75亿元，出让土地达到256宗，卖地收入并没有超过1000亿元。而西安市2020年各类规划用途的土地，共成交304宗，成交土地面积20965亩，成交总金额约为1086亿元。从成交金额上来对比，虽然今年西安土地市场有所降温，但整体来看土地收入并未明显缩水。

　　前文说过，目前集中供地分布区域以国际港务区和高新三期地块最多，这也意味着，后续这两大板块将是西安楼市供应主力。

　　根据西安2021年土地供应计划，未来潜在供应主要分布在主城区的高新、经开，外围的高陵、临潼等区域。

　　2021年西安市全年的土地主力集中成交在高新、港务和浐灞三个板块，这也很好的应印证了2021年土地供应计划，也可以看出在未来一段时间内，全市两大经济最活跃区域仍是最大的土地供应区。

　　从整个西安楼市来看，在当前市场环境之下，主城区的住宅存量普遍偏低，即使有大量的供应，也能够快速的去化。但是在外围区域，由于普遍的去化速度偏低，同时还有大量潜在供应，使得区域的供应压力较大。

　　从产品来看，根据集中供地限定的毛坯销售均价，高新区毛坯限售均价限价为2.6万元/平米左右，浐灞生态区在1.9万-2.2万元/平米左右，大明宫限价最高为2.5万元/平米，国际港务区限价为1.5万-1.8万/平米左右。

　　位于金字塔顶尖的“高价”在售项目主要分布于浐灞、高新、沣东新城。从西安市第二批集中供地来看，高新中央创新区将是接下来西安3万+项目的“主力”。

　　1.5万/㎡以下项目主要分布在高铁新城、浐灞生态区、港务区、泾河新城、空港新城、秦汉新城、鄂邑区，项目明显由主城向周边外溢。

　　目前市场热度有所降低，但是价格并未如想象中的出现下降，住宅价格依旧坚挺！据克而瑞数据显示，11月西安主城区商品房成交均价18137元/㎡，购房者在买房时要多跑多看多对比，远郊的、周边二手房流通性较差的、或者板块规划迟迟不能兑现的，都尽量不要碰。

　　如果你是高端改善，无需纠结，居住舒适度及“硬核”产品先行，高新、浐灞、沣东有一批机会等你；中改、改善则可以多对比，多考虑考虑楼盘自身带来的价值，品牌溢价、配套加持等，刚需在紧盯“网红盘”的同时，在需根据手头预算尽早上车，抓住“风口期”买房将比盲目对比更有用。

　　一些具备央企国企背景的开发商，资金实力更雄厚更有优势，强者恒强、头部开发商的优势会比较明显，可以拿到更多的地，而小开发商估计会越来越难。

　　去年销售榜单TOP10房企（融创、万科、中南、碧桂园、绿地、绿城、恒大、金地、金辉、中海）除融创、绿地、绿城有部分土储外，其余房企土储严重告急，预计明年将彻底淡出榜单，届时央企国企以及有实力的平台公司将成为未来榜单份额占比份额将大幅提升。

　　土拍一向是楼市的风向标，楼市行情由新房、二手房、土地、政策、信贷利率等多种因素构成，牵一发而动全身。

　　对比其他的热点城市来看，一众房企对于西安的土拍意愿较好，从这点也能看出接下来整个大西安的发展依旧是被房企所看好的，也意味着未来整个城市的房地产市场发展依旧是稳定且健康发展，并非很多人认为的开始下行。

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