西安市共有产权住房建设管理实施细则(试行)

西安市共有产权住房建设管理实施细则(试行)本站　　包括规划建设，销售价格，审核销售，满足条件等，西安共有产权房已于2021年暂停资格受理，详情见正文

　　包括规划建设，销售价格，审核销售，满足条件等，西安共有产权房已于2021年暂停资格受理，详情见正文。

　　第一条 为加快建立我市多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，深化住房供给侧结构性改革，规范共有产权住房的建设和管理，根据有关法律法规规定，结合本市实际,制定本细则。

　　第二条 共有产权住房是指政府提供政策支持，限定建设标准、户型面积和销售价格，限制使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权，面向在本市无自有住房且5年内无住房登记信息和交易记录的本市居民和各类人才供应的政策性商品住房。

　　第三条 市住房保障工作领导小组统筹本市共有产权住房的全面工作，负责全市共有产权住房重大事项的决策部署、组织协调和监督检查。

　　市住房保障部门是共有产权住房的行政主管部门，负责共有产权住房的政策制定、发展规划、年度计划、业务指导和监督管理等工作，负责组织区县政府、开发区管委会开展共有产权住房的准入、配售、使用、退出以及信息化管理等工作。

　　市国土、规划、发改、财政、公安、建设、物价、人社、金融、公积金、人才等部门按照职责分工做好相关工作。

　　区县政府、开发区管委会负责本辖区共有产权住房的土地供应、建设管理、房源筹集、资格审核、信息录入、档案管理、动态管理等工作。

　　第四条 市住房保障部门应确定共有产权住房的运营管理机构，代表政府持有共有产权住房政府份额，并按照有关规定和合同约定负责具体管理服务工作(以下简称“代持机构”)。

　　第五条 市住房保障部门应根据国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划、住房建设规划，会同市发改、规划、国土、财政、建设等部门，综合本市共有产权住房需求状况、环境承载能力、产业政策、人口政策、人才引进、房地产市场运营状况等因素，科学编制共有产权住房建设中长期规划和年度建设计划。

　　第六条 市国土部门应根据中长期土地供应计划、年度土地供应计划、共有产权建设规划等情况合理安排共有产权住房建设用地，原则上不少于年度住宅用地供应量的20%，并在土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应。

　　各区县政府、开发区管委会在制定居住用地出让方案时，应按20%的比例，同步提供共有产权住房建设用地。市国土部门会同市住房保障部门按照区域供需状况、疏解中心城区人口、房地产市场运行状况等因素，调节区域供地比例，对房地产市场热点区域，加大共有产权住房建设用地供应，平衡供需关系。

　　第七条 共有产权住房的规划选址应根据城乡规划要求，结合城市功能定位、人才引进和产业布局等因素科学确定，优先安排在公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，并与公交系统或轨道交通网络紧密衔接。

　　第八条 共有产权住房的容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、配套公建、机动车位、商业配置等综合技术经济指标应符合《城市居住区规划设计规范》、《西安市城市规划管理技术规定》、《西安市进一步加强重点历史文化区域管控疏解人口降低密度的规划管理意见》等城乡规划管理要求。

　　共有产权住房套型设计应符合住宅设计规范的要求，户型建筑面积应满足供应对象居住需求，原则上同一项目户均建筑面积控制在90平方米左右，最大套型建筑面积不超过144平方米。

　　共有产权住房建设要严格执行国家住房建设强制性标准，按照节能、省地、绿色环保的要求，应用先进、成熟、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备，按照全装修成品房的有关规定建设。

　　第九条 共有产权住房的房源筹集渠道主要包括集中新建、统购社会房源、商品住房配建、单位自建等方式。单位自建共有产权住房实施细则，由市房管、国土、规划等部门制定。

　　第十条 共有产权住房土地以出让方式供应，国土部门应综合考虑共有产权住房销售定价、规划条件、土地等级等因素，合理确定出让起始(底)价，采取限房价、竞地价的方式公开招、拍、挂，由土地竞得人按照约定条件开发建设，建成后由代持机构持有政府产权并运营管理。

　　第十一条 集中新建共有产权住房的销售均价，在土地出让之前，由市住房保障部门组织国土、规划、发改、建设、物价等部门，综合考虑项目区位、规划设计条件、建设标准、适当利润以及受众群体经济承受能力、片区房地产市场调控需求等因素合理确定。

　　第十二条 单套共有产权住房的销售价格实行“一房一价”，可根据户型、朝向、楼层、区位等因素，按照增减代数和为零的原则，在销售限价±5%之内浮动。

　　(一)申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人应当年满22周岁。

　　自有住房包括商品住房、房改房(单位职工住房)、公有住房、拆迁安置房、经济适用住房、限价商品住房等实际拥有产权、使用权或福利性质的住房。

　　(三)申请人为本市户籍居民或取得本市居住证的非本市户籍居民或在我市行政区域内在职在岗且经市委人才办、市人社局认定的“特殊人才”、A、B、C、D、E类人才。

　　第十四条 申请家庭承租公共租赁住房、政府人才公寓后又购买共有产权住房的，应在购房合同网签前书面承诺腾退所租住房屋。

　　(三)终审。市住房保障部门根据联审反馈信息终审并公示，审核公示无异议的向申请人反馈审核通知单。

　　第十七条 共有产权住房由市住房保障部门按照轮候与公开摇号相结合的方式组织销售，建设单位不得自行组织销售。销售程序如下：

　　(一)市住房保障部门发布销售通告，内容包括房屋位置、房源数量、销售均价、产权份额、项目基本情况及登记时间、地点、方式等;

　　(二)申请人持资格审核表到规定地点或通过网络登记平台办理购房登记报名手续。登记报名数少于等于房源套数200%的，按登记实际人数摇号;登记报名人数多于房源套数200%的，按购房资格批准时间顺序进行排序，参加摇号人数控制在房源总套数的200%。

　　第十八条 共有产权住房公开摇号选房后一定时期内仍有剩余房源的，经市住房保障部门批准，剩余房源可作为培育和发展租赁市场的长租公寓使用，也可由代持机构回购后作为政府人才公寓使用。

　　第十九条 共有产权住房的产权份额实行差异化管理，单个项目的购房人产权份额，由市住房保障部门按照项目销售均价占销售时间节点同地段、同品质商品住房市场评估价的比例确定，并向社会公开。市场评估价由代持机构委托具有一级资质的房地产评估机构评估，并由市住房保障部门会同市国土、规划、发改、建设、物价等部门审核后确定。

　　第二十条 政府产权份额实行有偿使用，购房人按照市场评估租金的70%向代持机构缴纳租金。市场评估租金实行动态管理，由代持机构委托具有一级资质的房地产估价机构评估，经市住房保障部门审核确认后，适时向社会公示。

　　第二十一条 购买共有产权住房的，购房人(夫妻双方)应与代持机构、开发建设单位共同签订购房合同。购房合同应明确购买的产权份额、租金标准、房屋使用维护、出租、转让限制等内容。

　　第二十二条 代持机构、购房人、开发建设单位应当按照国家和本市不动产登记有关规定申请办理不动产登记，房屋产权性质为“共有产权住房”，不动产权证和登记簿注记共有人、共有方式及共有份额等内容。

　　第二十三条 购买共有产权住房的，购房人可以按照政策性住房有关规定申请住房公积金、商业银行等购房。

　　第二十四条 共有产权住房购房人应当按照本市商品住宅专项维修资金管理规定，缴纳住宅专项维修资金，并在购房合同中约定。

　　第二十六条 购买共有产权住房不足5年的(以购房合同网签备案之日计算，以下同)，购房人不得转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，经市住房保障部门批准同意，由代持机构按照原购买价格回购，并继续作为共有产权住房使用。

　　购买共有产权住房满5年且取得不动产权证的，经代持机构同意，购房人可按届时市场价格转让所持房屋产权份额，代持机构拥有优先购买权，并继续作为共有产权住房使用。代持机构放弃优先购买权的，与购房人按产权份额分割销售收益，相关交易环节税费按产权份额各自负担。

　　第二十七条 购买共有产权住房满5年且取得不动产权证的，购房人可按届时市场价格，一次性购买政府持有的房屋产权份额。

　　第二十八条 共有产权住房市场价格实行动态管理，由代持机构委托具有一级资质的房地产估价机构评估，经市住房保障部门审核确认后，适时向社会公示。

　　第二十九条 共有产权住房的购房人和同住人应当按照本市房屋管理有关规定和房屋销售合同约定使用房屋，不得擅自转让、出租、出借共有产权住房。

　　第三十条 共有产权住房购房人和代持机构可依法将拥有的房屋产权份额用于抵押。其中，代持机构抵押融资只能专项用于本市保障性安居工程、政府高端人才公寓、长租公寓的建设、筹集和运营管理。

　　第三十一条 项目开发建设单位违规向未取得购房资格的家庭和人员销售共有产权住房的，房屋执法监察部门公开通报企业不正当经营行为，责令解除合同、收回房屋并按照相关规定进行处罚。不能解除合同、收回房屋的，责令开发建设单位按照届时市场评估价的1.2倍补缴差价。不能解除合同、收回房屋且拒不补缴差价的，列入严重违法失信企业名单，取消其再次从事保障性住房、人才安居住房等政策性住房开发建设资格，提交资质许可机关在资质审查中重点审核，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十二条 申请共有产权住房购买资格必须由本人提出申请，任何社会机构或个人不得代理，如发现违规代理的，由住房保障部门移交公安机关查处。未经共有产权人同意，房地产经纪机构及其经纪人员不得代理共有产权住房的转让、出租等业务，如发现违规代理的，由市住房保障部门按照相关规定处罚。

　　第三十三条 申请人虚报、瞒报、提供虚假证明、伪造证明材料的，5年内不得申请保障性住房、人才安居房，并提请相关部门计入个人社会诚信体系档案。已取得购房资格但尚未签订购房合同的，取消购房资格;已签订购房合同尚未交付使用的，由开发建设单位解除合同;已购买并入住的，由代持机构责令腾退房屋，收取住房占用期间的市场租金，不能腾退的，按销售时间节点市场评估价的1.2倍向代持机构补缴差价款，退出保障。

　　第三十四条 购房人违反购房合同约定且拒不按代持机构要求改正的，房屋所在地住房保障部门可以责令其腾退住房，承担违约责任，并提请相关部门计入个人社会诚信体系档案。

　　第三十五条 有关部门和单位工作人员在共有产权住房的申请、审核、配售、摇号等管理过程中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究行政责任，构成犯罪的，追究刑事责任。

　　第三十六条 本细则适用于本市新城区、莲湖区、碑林区、雁塔区、未央区、灞桥区，高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、国际港务区、航天基地、航空基地。西咸新区、长安区、临潼区、阎良区、高陵区、鄠邑区、周至县、蓝田县参照执行。

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　　包括规划建设，销售价格，审核销售，满足条件等，西安共有产权房已于2021年暂停资格受理，详情见正文。

　　第二条 共有产权住房是指政府提供政策支持，限定建设标准、户型面积和销售价格，限制使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权，面向在本市无自有住房且5年内无住房登记信息和交易记录的本市居民和各类人才供应的政策性商品住房。

　　第三条 市住房保障工作领导小组统筹本市共有产权住房的全面工作，负责全市共有产权住房重大事项的决策部署、组织协调和监督检查。

　　市住房保障部门是共有产权住房的行政主管部门，负责共有产权住房的政策制定、发展规划、年度计划、业务指导和监督管理等工作，负责组织区县政府、开发区管委会开展共有产权住房的准入、配售、使用、退出以及信息化管理等工作。

　　市国土、规划、发改、财政、公安、建设、物价、人社、金融、公积金、人才等部门按照职责分工做好相关工作。

　　区县政府、开发区管委会负责本辖区共有产权住房的土地供应、建设管理、房源筹集、资格审核、信息录入、档案管理、动态管理等工作。

　　第四条 市住房保障部门应确定共有产权住房的运营管理机构，代表政府持有共有产权住房政府份额，并按照有关规定和合同约定负责具体管理服务工作(以下简称“代持机构”)。

　　第五条 市住房保障部门应根据国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划、住房建设规划，会同市发改、规划、国土、财政、建设等部门，综合本市共有产权住房需求状况、环境承载能力、产业政策、人口政策、人才引进、房地产市场运营状况等因素，科学编制共有产权住房建设中长期规划和年度建设计划。

　　第六条 市国土部门应根据中长期土地供应计划、年度土地供应计划、共有产权建设规划等情况合理安排共有产权住房建设用地，原则上不少于年度住宅用地供应量的20%，并在土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应。

　　各区县政府、开发区管委会在制定居住用地出让方案时，应按20%的比例，同步提供共有产权住房建设用地。市国土部门会同市住房保障部门按照区域供需状况、疏解中心城区人口、房地产市场运行状况等因素，调节区域供地比例，对房地产市场热点区域，加大共有产权住房建设用地供应，平衡供需关系。

　　第七条 共有产权住房的规划选址应根据城乡规划要求，结合城市功能定位、人才引进和产业布局等因素科学确定，优先安排在公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，并与公交系统或轨道交通网络紧密衔接。

　　第八条 共有产权住房的容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、配套公建、机动车位、商业配置等综合技术经济指标应符合《城市居住区规划设计规范》、《西安市城市规划管理技术规定》、《西安市进一步加强重点历史文化区域管控疏解人口降低密度的规划管理意见》等城乡规划管理要求。

　　共有产权住房套型设计应符合住宅设计规范的要求，户型建筑面积应满足供应对象居住需求，原则上同一项目户均建筑面积控制在90平方米左右，最大套型建筑面积不超过144平方米。

　　共有产权住房建设要严格执行国家住房建设强制性标准，按照节能、省地、绿色环保的要求，应用先进、成熟、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备，按照全装修成品房的有关规定建设。

　　第九条 共有产权住房的房源筹集渠道主要包括集中新建、统购社会房源、商品住房配建、单位自建等方式。单位自建共有产权住房实施细则，由市房管、国土、规划等部门制定。

　　第十条 共有产权住房土地以出让方式供应，国土部门应综合考虑共有产权住房销售定价、规划条件、土地等级等因素，合理确定出让起始(底)价，采取限房价、竞地价的方式公开招、拍、挂，由土地竞得人按照约定条件开发建设，建成后由代持机构持有政府产权并运营管理。

　　第十一条 集中新建共有产权住房的销售均价，在土地出让之前，由市住房保障部门组织国土、规划、发改、建设、物价等部门，综合考虑项目区位、规划设计条件、建设标准、适当利润以及受众群体经济承受能力、片区房地产市场调控需求等因素合理确定。

　　第十二条 单套共有产权住房的销售价格实行“一房一价”，可根据户型、朝向、楼层、区位等因素，按照增减代数和为零的原则，在销售限价±5%之内浮动。

　　(一)申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人应当年满22周岁。

　　自有住房包括商品住房、房改房(单位职工住房)、公有住房、拆迁安置房、经济适用住房、限价商品住房等实际拥有产权、使用权或福利性质的住房。

　　(三)申请人为本市户籍居民或取得本市居住证的非本市户籍居民或在我市行政区域内在职在岗且经市委人才办、市人社局认定的“特殊人才”、A、B、C、D、E类人才。

　　第十四条 申请家庭承租公共租赁住房、政府人才公寓后又购买共有产权住房的，应在购房合同网签前书面承诺腾退所租住房屋。

　　(三)终审。市住房保障部门根据联审反馈信息终审并公示，审核公示无异议的向申请人反馈审核通知单。

　　第十七条 共有产权住房由市住房保障部门按照轮候与公开摇号相结合的方式组织销售，建设单位不得自行组织销售。销售程序如下：

　　(一)市住房保障部门发布销售通告，内容包括房屋位置、房源数量、销售均价、产权份额、项目基本情况及登记时间、地点、方式等;

　　(二)申请人持资格审核表到规定地点或通过网络登记平台办理购房登记报名手续。登记报名数少于等于房源套数200%的，按登记实际人数摇号;登记报名人数多于房源套数200%的，按购房资格批准时间顺序进行排序，参加摇号人数控制在房源总套数的200%。

　　第十八条 共有产权住房公开摇号选房后一定时期内仍有剩余房源的，经市住房保障部门批准，剩余房源可作为培育和发展租赁市场的长租公寓使用，也可由代持机构回购后作为政府人才公寓使用。

　　第十九条 共有产权住房的产权份额实行差异化管理，单个项目的购房人产权份额，由市住房保障部门按照项目销售均价占销售时间节点同地段、同品质商品住房市场评估价的比例确定，并向社会公开。市场评估价由代持机构委托具有一级资质的房地产评估机构评估，并由市住房保障部门会同市国土、规划、发改、建设、物价等部门审核后确定。

　　第二十条 政府产权份额实行有偿使用，购房人按照市场评估租金的70%向代持机构缴纳租金。市场评估租金实行动态管理，由代持机构委托具有一级资质的房地产估价机构评估，经市住房保障部门审核确认后，适时向社会公示。

　　第二十一条 购买共有产权住房的，购房人(夫妻双方)应与代持机构、开发建设单位共同签订购房合同。购房合同应明确购买的产权份额、租金标准、房屋使用维护、出租、转让限制等内容。

　　第二十二条 代持机构、购房人、开发建设单位应当按照国家和本市不动产登记有关规定申请办理不动产登记，房屋产权性质为“共有产权住房”，不动产权证和登记簿注记共有人、共有方式及共有份额等内容。

　　第二十三条 购买共有产权住房的，购房人可以按照政策性住房有关规定申请住房公积金、商业银行等购房。

　　第二十四条 共有产权住房购房人应当按照本市商品住宅专项维修资金管理规定，缴纳住宅专项维修资金，并在购房合同中约定。

　　第二十六条 购买共有产权住房不足5年的(以购房合同网签备案之日计算，以下同)，购房人不得转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，经市住房保障部门批准同意，由代持机构按照原购买价格回购，并继续作为共有产权住房使用。

　　购买共有产权住房满5年且取得不动产权证的，经代持机构同意，购房人可按届时市场价格转让所持房屋产权份额，代持机构拥有优先购买权，并继续作为共有产权住房使用。代持机构放弃优先购买权的，与购房人按产权份额分割销售收益，相关交易环节税费按产权份额各自负担。

　　第二十七条 购买共有产权住房满5年且取得不动产权证的，购房人可按届时市场价格，一次性购买政府持有的房屋产权份额。

　　第二十八条 共有产权住房市场价格实行动态管理，由代持机构委托具有一级资质的房地产估价机构评估，经市住房保障部门审核确认后，适时向社会公示。

　　第二十九条 共有产权住房的购房人和同住人应当按照本市房屋管理有关规定和房屋销售合同约定使用房屋，不得擅自转让、出租、出借共有产权住房。

　　第三十条 共有产权住房购房人和代持机构可依法将拥有的房屋产权份额用于抵押。其中，代持机构抵押融资只能专项用于本市保障性安居工程、政府高端人才公寓、长租公寓的建设、筹集和运营管理。

　　第三十一条 项目开发建设单位违规向未取得购房资格的家庭和人员销售共有产权住房的，房屋执法监察部门公开通报企业不正当经营行为，责令解除合同、收回房屋并按照相关规定进行处罚。不能解除合同、收回房屋的，责令开发建设单位按照届时市场评估价的1.2倍补缴差价。不能解除合同、收回房屋且拒不补缴差价的，列入严重违法失信企业名单，取消其再次从事保障性住房、人才安居住房等政策性住房开发建设资格，提交资质许可机关在资质审查中重点审核，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十二条 申请共有产权住房购买资格必须由本人提出申请，任何社会机构或个人不得代理，如发现违规代理的，由住房保障部门移交公安机关查处。未经共有产权人同意，房地产经纪机构及其经纪人员不得代理共有产权住房的转让、出租等业务，如发现违规代理的，由市住房保障部门按照相关规定处罚。

　　第三十三条 申请人虚报、瞒报、提供虚假证明、伪造证明材料的，5年内不得申请保障性住房、人才安居房，并提请相关部门计入个人社会诚信体系档案。已取得购房资格但尚未签订购房合同的，取消购房资格;已签订购房合同尚未交付使用的，由开发建设单位解除合同;已购买并入住的，由代持机构责令腾退房屋，收取住房占用期间的市场租金，不能腾退的，按销售时间节点市场评估价的1.2倍向代持机构补缴差价款，退出保障。

　　第三十四条 购房人违反购房合同约定且拒不按代持机构要求改正的，房屋所在地住房保障部门可以责令其腾退住房，承担违约责任，并提请相关部门计入个人社会诚信体系档案。

　　第三十五条 有关部门和单位工作人员在共有产权住房的申请、审核、配售、摇号等管理过程中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究行政责任，构成犯罪的，追究刑事责任。

　　第三十六条 本细则适用于本市新城区、莲湖区、碑林区、雁塔区、未央区、灞桥区，高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、国际港务区、航天基地、航空基地。西咸新区、长安区、临潼区、阎良区、高陵区、鄠邑区、周至县、蓝田县参照执行。