《陕西建设》丨西安：让二手房交易安全“到家”

《陕西建设》丨西安：让二手房交易安全“到家”本站　　老百姓购买二手住房，最担心的就是选择的房源有无问题，整个交易过程资金是否安全，如果买卖双方产生矛盾纠纷怎么处理等等

　　老百姓购买二手住房，最担心的就是选择的房源有无问题，整个交易过程资金是否安全，如果买卖双方产生矛盾纠纷怎么处理等等。针对老百姓的担忧，西安市房产交易管理中心从二手房交易的必经环节入手，通过房源有核验、权责有合同、政策有落实、签约有平台和资金有监管，严把“五个关口”，确保了二手住房交易过程“一路绿灯”并安全“到家”。

　　二手房房源核验是在买卖双方交易前由市房产交易管理中心对房屋的产权进行核验，鉴别“真假，”从而杜绝小产权房、无证房、查封房和不符合西安市限售政策的房源信息，确保二手房房源线日，西安市出台了《关于全面推行《房屋居间服务合同》和《经纪机构房源挂牌工作的通知》，为规范房西安市房地产经纪机构及房地产经纪从业人员从事二手房交易行为，维护房地产交易市场秩序提供了政策依据。

　　《通知》要求，凡西安市房地产经纪机构受托核验、发布二手房房源信息，必须要通过“西安市房地产经纪机构开户和二手房交易管理系统”进源核验并获取房源核验唯一编码，同时要与委托人签订《房屋居间服务合同》，委托人未提供规定的资料或提供资料与实际不符，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。

　　目前，西安市房源核验已实现系统网上核验，并体现在各个交易环节都能实时核验。同时，对于已网上签订存量房买卖合同、超过委托发布期限、撤销居间合同、房源发布后发生司法查封等限制房产交易的情况，核验系统会自动撤销发布的房源信息。

　　西安市已在城六区和各开发区（不含阎良航空基地和沣东新城）全面推行《房屋居间服务合同》，所有通过二手房经纪机构签订的居间服务合同，必须登陆西安市房地产经纪机构开户和二手房交易管理系统使用规范统一的《房屋居间服务合同》。

　　《房屋居间服务合同》有四个特点：一是权责明确。明确约定买、卖双方和二手房经纪机构的各项权利义务，特别是对违约责任的约定，保障了交易双方的合法权益。二是内容完备。《合同》综合考虑了西安市二手房交易的实际情况，明确了经纪机构居间服务的范围，增加了服务、权证服务等有关事项。三是形式创新。《合同》在形式上改进了市场上三方合同的模式，买、卖双方分别和居间方签订《房屋居间服务合同》，并由居间方负责买卖双方签订《存量房买卖合同》，既有利于保障合同的履行，也有利于解决矛盾纠纷。四是便于监管。《合同》将居间服务纳入了监管范围，加强了对居间服务行为的管控力度，防范了担保公司和权证公司投机套利的漏洞，做到了二手房交易全流程监管。

　　《房屋居间服务合同》推行后，西安市又在二手房经纪机构推广“互联网+房源挂牌”模式，实现了二手房交易经纪机构服务“网上办、一次办”，为企业和群众提供了“只跑一次”的便捷服务。

　　西安市限购政策出台后，建立了购房资格审查机制，主管部门下发了《关于进一步做好购房资格审核工作的通告》，从2017年7月开始，市房产交易管理中心与公安、人社、税务、民政等部门建立了信息对接工作机制，同时又把大数据核查接入房产综合系统，利用大数据核查身份证件、户籍、社保、纳税、婚姻、人才认定、公证处、医学证明、营业执照、护照等内容，确保了购房人资格的真实有效。同时，建立了二手房交易“黑名单”制度，对查实通过提供虚假资料骗取购房资格的个人，注销当事人网签合同，并取消购房人家庭成员在西安市5年内的购房资格。

　　在二手住房买、卖双方达成交易意向后，要通过西安市二手房买卖合同网上签约系统才能签订《西安市存量房买卖合同》，确保二手住房交易的规范。一是保证了所售房源权属清晰，规避信息不对称所造成的欺诈行为；二是防止了“一房二卖”现象的发生，网签系统将已签约备案的住房进行限制，防止同一个房源在未解除已签订的买卖合同时重复签约；三是进一步规范了二手房交易市场，真正做到“透明信息、规范交易、保障安全、便民利民”。

　　为优化二手房网签和资金监管办理程序，提高办事效率，缩短办件时间，在全面梳理二手房网签和交易资金监管的基础上，本着“对办事程序做‘减法’，为服务群众做‘加法’”的服务理念，从简化二手房网签合同文本入手，整合业务受理模式、流程，增加服务功能，进一步提高了二手房网签和资金监管的服务水平。

　　对二手住房交易资金进行监管，确保了买、卖双方的安全。买、卖双方与指定的交易保证机构签订交易结算资金监管协议，将交易资金存入银行专户，在交易完成后，按照约定向卖方划转应得交易资金。通过实行交易资金专用账户监管，有效防范了挪用交易资金的违规行为，实现了“钱证两清”。

　　一是避免纠纷，防范风险。“资金监管”避免法院查封、买卖双方因房屋权属转移或房款交付发生纠纷及中介公司代收代付出现的挪用房款等现象。买卖双方在办理房屋转移登记手续前，买房人须将全部房款存入监管账户后才能办理房屋转移登记手续，确保卖房人收到全额购房款。如果房屋不能正常转移到买房人名下，须把监管购房款退还给买房人，从而实现“钱证两清”，防范了房屋和交易资金的风险。

　　二是简单方便，高效快捷。买卖双方申请房屋转移登记和资金监管手续在房产交易大厅申请“一站式”办理；自行达成交易意向的客户直接到交易大厅指定受理窗口办理签约和监管手续，既方便又快捷。同时，资金监管业务实行即时办结，即二手房资金监管系统显示为发证环节，由交易保证机构向银行出具划转通知书，银行依据交易保证机构划转指令将交易资金划转至卖方预留账户。

　　三是免费服务，利息照付。买卖双方办理交易结算资金监管手续，交易保证机构不收取任何费用，并按银行活期利率支付利息。如果转移登记成功，交易保证机构按监管协议约定将监管金额本息划入卖方结算账户；如果买卖双方撤销交易，交易保证机构按监管协议约定将监管金额本息划入买方账户。

　　西安市持续推进“互联网+交易”模式和二手房交易全程网上办理，严把房源，权责、政策、签约和资金监管五个交易关口，为践行“以人民为中心”的发展理念，净化市场发展环境，维护群众合法权益作出了贡献。