正式对外发布

正式对外发布招远企业 11月17日，《西安市住房租赁试点工作实施方案》正式对外发布。方案明确，我市将加快推进政策性租赁住房建设管理与市场化租赁住房运行管理协调发展，逐步形成供给主体多元、经营服务规范、

11月17日，《西安市住房租赁试点工作实施方案》正式对外发布。方案明确，我市将加快推进政策性租赁住房建设管理与市场化租赁住房运行管理协调发展，逐步形成供给主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，使全体城镇居民“住有所居、居有所宜”。

三年间新增高品质租赁住房不低于12万套（间）

《方案》提出，完善住房租赁机制体制。到2022年底，基本建成信息共享、便民高效、监管有力的全市住房租赁服务平台，形成市—区—街道—社区四级联动网格化服务管理体系，形成市场规则明晰、权益保障充分的住房租赁保障体系，实现城镇居民住有所居的目标。

增加租赁住房市场供应。 2020年至2022年，新增高品质租赁住房不低于12万套（间），其中新建、改建租赁住房共计不低于6万套（间），盘活存量住房不低于6万套（间）。

培育规模化规范化市场供应主体。到2022年底，培育住房租赁企业总数不低于30家，其中房源在1000套（间）或面积达到3万平方米以上的专业化规模化租赁企业不少于20家。

搭建住房租赁服务平台。2020年底前上线运行西安市住房租赁服务平台，将现有住房租赁企业、中介机构等与租赁住房相关的经营主体纳入平台交易范围，提供房源透明、交易透明、监管透明的新型租赁市场服务。

稳定住房租金水平。基于居民房价收入比、租金收入比等住房支付能力衡量指标，确定租金价格指数合理区间，2020—2022年，各年租赁住房租金涨幅不超过城镇居民人均可支配收入增幅。

加强住房租赁市场监管。建立完善住房租赁行业综合监管制度，构建经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。 加快完善现存住房租赁企业报备信息，确保新成立的住房租赁企业信息报备率达100%。

大力促进住房租赁合同网签备案。着力实现住房租赁合同网签、备案一体化，推行住房租赁行业信用体系建设，建立全市住房租赁市场监测分析和预警体系。至2022年底，新增租赁住房房源和住房租赁合同网签备案率基本达到100%。

城区内以存量改造更新为主增量开发建设为辅

突出闲置住房经提升盘活后进入住房租赁市场。充分认识二环内高密集度居住环境现状，引入专业化住房租赁企业，重点通过对老旧小区和棚户区进行拆迁改造、环境综合整治，收储社会闲置住房，提升住房内在品质，着力打造宜居的小户型租赁住房。 城区内老旧住宅小区密度相对较大的区域，以存量改造更新为主、增量开发建设为辅。

突出城市环境与居住品质和谐发展。对于居住环境较好的区域，结合区域特点，合理推进各类住房布局，打造自然与居住环境相和谐的新型租赁住房模式。

积极培育发展校园周边住房租赁市场，以规范市场秩序为导向，加强对存量租赁市场的治理，利用改建、盘活等方式新增集约式租赁住房，在解决教育居住问题同时，统筹发展教育配套产业，促进教住协同发展。

统筹规划商贸密集区、步行街区、特色街区周边租赁住房发展，提供个性化、品质化住房租赁服务，促进商圈人员流动性，进一步激发商圈经济活力，提升经济效益。

合理配置医疗机构及科研院所周边租赁住房供应，充分考虑租住人群工作特征，坚持租住就近、交通便捷、配套完善的原则，利用新建、改建等方式增加租赁住房，满足多元化租住需求。

鼓励利用自有居住用地新建租赁住房

我市将增加租赁住房用地供应。将租赁住房用地纳入用地供应计划，确保租赁住房用地与年度目标任务总量相适应。试点期间市住建部门依据财政部、住建部年度绩效考核任务指标编制本市年度租赁住房建设计划，按照区域租赁住房需求，分解下达至各区县、开发区，由其根据各自计划任务在年度土地供应中优先安排租赁住房土地供应并组织实施。在土地“招拍挂”时，设置“建成后的住宅租赁经营期不低于十年”的条件，经营期内不得以租代售，经营期满后方可上市销售。市资源规划部门对各区政府、开发区管委会上报的租赁住房用地应加快审批供应，土地出让金可采取分期缴纳方式（首期不低于50%，二期半年内缴清）。 新建租赁住房户均面积为60平方米左右，最大不超过90平方米。

引导我市企业、大专院校利用自有居住用地，统一规划建设一批符合产业员工、青年教师等群体居住需求的租赁型住房。拥有自有居住用地的企业或大专院校参与租赁住房建设、投资和经营的，按照相关建设程序完成建设并达到入住条件的，经区级住建部门初审后，纳入我市租赁住房平台项目库统一管理。 鼓励利用自有居住用地新建租赁住房的户型面积控制在90平方米以下。

统筹增加政策性租赁住房供应。在交通条件便捷、生活设施完善的区域及规划产业发展密集区域，通过在商品房开发住宅用地“招拍挂”时，设定竞拍地块内产权无偿移交政府的租赁住房面积条件配建租赁住房，原则上配建租赁住房应独立成栋，由政府纳入政策性租赁住房统一运营管理。

鼓励企业自持运营租赁住房。引导社会企业引入专业化住房租赁机构开展合作经营，将自有闲置住房转变为租赁住房供应。积极探索租赁住房供应和土地竞拍新模式，在产业密集区，可选择一定规模的拟出让国有建设用地，在土地“招拍挂”竞价时，当出让价达到最高限价时，可采取竞价企业自持租赁性住房配建面积，增加租赁住房供应，企业自持年限不低于十年，自持期间只租不售。

促进闲置房产资源再利用。经房屋属地区县、开发区相关部门批准，允许在不改变土地性质、用途和房屋主体结构，并满足房屋质量、消防、环保等基本要求的条件下，按照相关要求，通过完善配套设施、调整户型、提升品质等方式改建闲置商业用房、工业厂房等为集约式租赁住房， 改建后的租赁住房在经营期内可享受民用水电价格标准，户型面积应控制在45平方米以下，不得分户登记、不得分割销售。

盘活存量闲置住房。鼓励专业化、规模化住房租赁企业以收购、长期租用、受托经营等方式筹集闲置住房用作租赁房源。鼓励个人、社会机构将产权明晰、功能完善、质量合格的存量住房经品质提升后投入住房租赁市场。引导房地产开发企业引入专业化住房租赁机构开展合作经营，将闲置商品住房转变为租赁住房供应。

发展地铁上盖、交通枢纽周边租赁住房项目建设。鼓励轨道交通枢纽站点半径800米内的新建商品住房用地配建租赁住房，项目配建比例由各区县、开发区结合本区域租赁住房需求确定。 企业配建租赁住房自持年限应不低于十年，自持期满后方可对外销售。

统筹推进老旧小区经改造后发展租赁住房。与居民协商一致后，引入专业化租赁企业统一收储，将住房经内部改造提升后对外经租，提升老旧小区全生命周期品质。

推动直管公房租赁模式转型升级。清理、整合现有直管公有住宅房源，将闲置房源经整修改造、品质提升后用于市场化住房租赁，对直管公有非住宅符合住宅条件的，可以按规定改建为租赁住房。支持直管公有房产管理企业进行重组整合，开展专业化、规模化住房租赁经营，鼓励其通过购买、改建等方式筹集房源，探索直管公房实行市场化租赁新模式。

支持城中村集体经济组织继受单位参与住房租赁市场发展，通过成立住房租赁企业或委托专业化的住房租赁企业，利用城中村改造后的闲置住房，经品质提升改造后，开展集约化、规模化住房租赁业务，供应租金稳定、居住舒适的租赁房源。

建立“红黑名单”制度强化住房租赁信用管理

组建国有住房租赁公司。通过有效增加市场主体，引入市场竞争机制，提高租赁住房建设品质、完善配套设施、提升服务水平。

鼓励具有一定运营经验和一定规模运营团队的民营和混合所有制企业将住房租赁纳入经营范畴，开展规模化、集约化的住房租赁业务，形成各类型住房租赁企业优势互补、协同发展的良好局面。

同时，建立全市统一的住房租赁服务平台。对申请进入平台发布租赁信息的住房租赁企业、房地产经纪机构及从业人员真实有效身份进行审查、登记，建立档案，定期核实更新，对收集的用户信息严格保密。建立住房租赁信息发布制度，制定住房租赁信息发布规则和审核标准，要求企业在平台展示的房屋图片与实际相符，并明码标价；不得发布法律、法规禁止出租的房源信息。

积极推行住房租赁合同网上签约和备案制度，建立住房租赁信用管理体系。在全市统一的住房租赁服务平台中，建立经纪机构、住房租赁企业及从业人员等各类住房租赁市场主体的信用管理体系， 建立“红名单”和“黑名单”制度，强化住房租赁信用管理，定期公布住房租赁经营主体信用信息，通过多部门信息共享，形成守信联合激励和失信联合惩戒机制。

为租赁当事人提供住房租赁交易资金监管服务。住房租赁企业应在监管合作银行开立我市唯一的企业住房租赁交易资金监管专用账户，分账核算专款专用，避免恶意克扣押金、随意挪用租金行为，保障租赁双方的资金安全。

严厉查处未经批准设立的机构开展个人“租金贷”业务

结合实际情况，适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施，建立非本地户籍承租人居住证权利清单，逐渐扩大承租人权利，逐步实现“租购同权”的社会保障机制。

加大住房公积金对租赁住房的支持力度。住房公积金缴存职工在西安市行政区域内家庭无房产信息并租住纳入住房租赁服务平台管理房屋的， 按照西安地区上年人均月平均房租水平的12倍设定每年提取限额。 积极推进住房公积金按月转账支付房租，降低租房提取申请门槛，简化租房提取材料。

对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，严格按照《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）等政策规定，给予税收优惠政策支持。根据区域住房租赁市场发展需要，可依据国家相关规定适时加大税收支持力度。

加强住房租赁市场监管，严厉查处住房租赁违法违规行为，持续开展违法违规租赁行为综合治理工作，严厉查处未经金融监管部门批准设立的机构开展个人“租金贷”业务。

符合条件闲置住房作为租赁住房补贴不超过300元㎡

在资金使用方面，专项奖补资金实行财政预算编制项目库管理制度。使用范围包括新建改建盘活租赁住房、培育专业化规模化住房租赁企业、支持住房租赁企业自持经营、支持住房租赁企业多元化融资、充实国有住房租赁企业资本金、建设与优化租赁平台、开展租赁政策研究、建设存量房源信息库、建设租赁企业和经纪机构数据库等。 享受奖补资金的新建（含配建）、改建、品质化提升盘活项目应符合本方案规定的户型面积要求，规模不少于50套（间）或建筑面积不少于3000平方米。

支持新建、改建租赁住房，按新建、改建面积给予奖补。 新建项目奖补标准最高不超过1500元/平方米；改建项目奖补标准最高不超过1200元/平方米。

支持盘活存量住房用于租赁。闲置住房经品质化提升作为租赁住房，且项目具有一定规模、相对集中，按每平方米 不超过300元标准给予补贴。

租赁企业将房源信息录入我市租赁服务平台进行网签合同备案，并按要求接受我市资金监管的给予适当网签备案奖补。经纪机构代理经租个人房源并通过平台进行网签合同备案的给予适当网签备案奖补。每套（间）房每一个备案期限内只可申请1次租赁合同备案奖补。

对出租自持房源的住房租赁企业，房源实际出租并通过西安住房租赁服务平台网签备案的，对自持房源出租面积按每平方米每年100元标准进行经营奖补。

支持企业规范化经营，依照我市住房租赁企业信用信息相关管理办法， 对年度信用评级A+和A级企业给予信用奖补。

对住房租赁企业成功发行一年以上专项用于住房租赁的企业债券及资产支持债券，由地方财政给予适当奖补。对新建租赁住房项目开发建设贷款给予适当贷款贴息，由地方财政给予一定资金支持。

对有新建、改建租赁住房项目纳入中央财政支持住房租赁市场发展试点的市属国有住房租赁企业，采取补充注入资本金方式，充实企业资本，壮大企业规模，补助资金来源为市级财政资金。

张端、赵辉

丨 司徒卷卷