西安房产新政：“以租换购”后可买第三套限购房产

西安房产新政：“以租换购”后可买第三套限购房产本站　　西安市住房和城乡建设局制定的《西安市保障性租赁住房资格审核及分配暂行规定》正式印发并开始施行

　　西安市住房和城乡建设局制定的《西安市保障性租赁住房资格审核及分配暂行规定》正式印发并开始施行。

　　《暂行规定》中所指的保障性租赁住房是由政府给予土地、财税、金融等政策支持，引导多主体投资、多渠道供给，主要面向本市新市民、青年人等群体供应，以建筑面积不超过70平方米小户型为主，租金接受政府指导的租赁住房。

　　市住房建设主管部门负责保障性租赁住房资格审核的统筹和监督管理，市保障性住房管理中心负责保障性租赁住房房源发布等工作。区县住房建设主管部门、开发区管委会（以下简称“区级住建部门”）负责保障性租赁住房的资格审核、房屋分配、动态管理等工作。

　　想要申请保障性租赁住房，申请人必须同时满足三个条件即：具有完全民事行为能力；在申请项目所在辖区范围内无包括商品住房、私有住房、公有住房、房改房、拆迁安置房等实际拥有房屋所有权的自有住房；申请人在本市未享受保障性住房、人才安居房及低收入家庭租金补贴等政策性住房保障，或当前已退出以上保障的。

　　申请保障性租赁住房应当提交申请人身份证件；申请人房屋情况查询结果及在申请项目所在辖区内无自有住房承诺；申请人未享受政策性住房保障承诺。

　　另外，保障性租赁住房需依项目申请，符合条件的申请人应当在市住建局门户网站“西安市保障性租赁住房网上服务平台”（目前正在建设中）选择拟申请项目，填报申请人信息、上传申请资料后提交申请；申请人提交申请后，由项目所在地区级住建部门受理；区级住建部门受理后，核查申请材料，材料不齐全或不符合要求的，应当在受理后1个工作日内一次性告知申请人需要补正的材料，申请人在接到补正告知后3个工作日内未补正的视为放弃。同时区级住建部门应当在受理后3个工作日内完成审核、公示工作，公示期不少于1个工作日。审核完成后应将审核结果告知申请人，不符合申请条件或者需要进一步核实的，应当向申请人说明原因。

　　保障性租赁住房项目达到分配条件后，项目产权单位或者受其委托的相关单位，应向市保障中心提出申请，由市保障中心组织在“服务平台”统一发布房源信息公告。公告应当包括项目位置、房源数量、租金标准、租赁对象以及申请时间、地点、方式等内容。

　　面向本市公开供应的保障性租赁住房项目，在首次分配时，若符合资格的申请数量超过房源总数的，应当通过摇号确定选房顺序。若符合资格的申请人数量未达到房源总数的，可以按照审批通过时间顺序选房。区级住建部门应当对项目首次摇号、选房的全过程现场监督，确保按照选房顺序依次选房。放弃选房的，应当按照选房顺序递补。首次分配后的剩余房源以及保障对象退出后的空置房源，应当按照“先到先租、随到随租”的原则，由申请人在“服务平台”实时申请，按照审批通过时间直接选房。

　　企事业单位利用自有土地、产业园区配套用地等非居住存量土地和存量房屋建设的保障性租赁住房可以优先向本单位符合保障性租赁住房资格的职工分配。面向本单位职工分配时，企事业单位应当向市保障中心提出申请，在申请中明确房源公告信息及分配范围，并自行组织分配。面向本单位职工分配后的剩余房源，企事业单位可向市保障中心申请重新发布房源信息公告，按照第八条规定面向本市公开分配，租金收益归企事业单位所有。

　　另外，保障性租赁住房分配后，项目单位应当与承租人签订租赁合同，并进行网签备案，合同期限不超过三年，合同内容应当载明房屋的基本情况、租金标准、租金收取方式、租赁期限、交付条件、双方权利义务及违约责任等。区级住建部门负责每年对本区全部保障性租赁住房承租人的资格进行复审，不符合条件的，应当退出保障，由出租人按租赁合同约定清退房源。确因特殊原因暂时无法腾退房屋的，经承租人向区级住建部门申请，可以给予1年的过渡期。过渡期内租金按照市场租金收取，过渡期满腾退住房。

　　需要提醒的是，申请人虚报、瞒报、提供虚假证明材料骗取保障性租赁住房的，或者存在擅自转租、转借、改变房屋用途等违反相关规定或者租赁合同约定情形的，区级住建部门应当取消申请人住房保障资格，由出租人清退房源，并计入保障性住房失信名单。申请人被取消住房保障资格之日起3年内不得申请保障性租赁住房，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　操作指南旨在加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善我市保障性租赁住房政策，通过盘活居民存量住房方式增加我市保障性租赁住房房源供给。操作指南明确，居民存量住房纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，居民家庭可在我市限购区域获得新增购买一套住房资格，该操作指南将从8月29日起施行，有效期为5年。

　　操作指南明确，申请纳入保障性租赁住房，在符合安全要求、尊重自愿前提下，还须符合以下条件：住房位于我市限购区域内且已取得房屋权属证书；无权属纠纷且无查封登记、限制信息；具备基本入住条件。

　　按照“稳妥实施、有序推进”的原则，先选择西安市住房租赁管理有限公司、西安君时住房租赁管理有限公司、陕西永恬居商务服务有限公司、西安市安居乐筑住房租赁有限公司作为试点运营服务企业。同时鼓励专业化规模化住房租赁企业自愿申请参与居民存量住房用于保障性租赁住房运营管理服务，择优选取纳入保障性租赁住房运营服务企业库，并实行绩效考核和动态管理。

　　运营服务企业负责居民存量住房用于保障性租赁住房出租运营管理，主要承担房源核查、房源带看、签约备案、日常巡查、安全隐患排查等工作。

　　居民可选择将住房出租给符合保租房申请条件的承租人，或选择将所属住房出租给运营服务企业租赁运营

　　根据运营服务企业与居民协商结果，居民可选择直接将住房出租给符合保租房申请条件的承租人，运营服务企业为居民提供第三方委托运营服务。居民也可选择将所属住房出租给运营服务企业并委托企业租赁运营。

　　居民存量住房用于保障性租赁住房管理的，5年内不得上市交易（包括转让、市场租赁等），通过房屋交易和不动产登记系统进行限制，期限以《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房认定书》发布之日起计算。因法院判决、继承等情形办理不动产转移登记的，该套住房仍须作为保障性租赁住房直至5年期满。

　　居民选择运营服务企业作为第三方委托运营的，出租人（产权人）、承租人、运营服务企业三方通过“服务平台”签订三方住房租赁合同，并按相关规定办理住房租赁网签备案。

　　居民选择将所属住房出租给运营企业并委托企业租赁运营的，双方当事人依据《商品房屋租赁管理办法》签订房屋租赁合同并网签备案；运营企业将委托住房转租给次承租人时，应依据相关规定签订房屋租赁合同并网签备案。

　　纳入保障性租赁住房管理后，租赁合同期限最长不超过5年。承租人因工作、生活需要，经与住房租赁合同相对方协商一致后，可提前解除租赁合同，违约方按照租赁合同约定承担违约责任。

　　在租金收取方面，操作指南明确租金按月或按季度收取，不得一次性收取超过3个月的租金，押金不得超过1个月租金。居民选择将所属住房出租给运营企业并委托企业租赁运营的，应按照我市住房租赁资金监管相关规定将租金及押金纳入资金监管账户。

　　在服务费收取方面，居民选择运营服务企业作为第三方委托运营的，出租人应按合同约定在完成住房租赁网签备案后，向运营服务企业支付运营服务费。

　　保障性租赁住房租金按照“租赁运营服务企业可持续、租户可负担”的原则，接受政府指导。租金标准按不高于同地段、同品质的市场租赁住房评估租金的90%执行。

　　运营服务企业应在“服务平台”公示服务费收费标准，服务费应低于行业平均标准，鼓励运营服务企业降低服务费标准。

　　居民存量住房纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，居民家庭方可在我市限购区域获得新增购买一套住房资格。

　　居民家庭一次或多次，将一套或多套住房用于保障性租赁住房的，均只能获得一次性购买一套住房的资格。居民将家庭名下唯一住房用于保障性租赁住房的，不认定为无房家庭。

　　纳入保障性租赁住房管理5年期满后，不再继续纳管的，可申请退出保障性租赁住房房源库，同时解除上市交易限制。

　　纳入保障性租赁住房管理后，居民未获得新增购房资格或已取得新增购房资格但未购房的，可申请提前退出保障性租赁住房房源库，经审核后可解除上市交易限制，同时取消该政策所支持的新增购房资格。

　　房源入库申请：申请人可登录市住建局门户网站“西安市保障性租赁住房网上服务平台”（正在建设中），阅知《西安市居民存量房用于保障性租赁住房权利义务告知书》，从“服务平台”的企业库中自主选择一家运营服务企业，填报个人房屋、家庭成员（配偶及未成年子女）信息，上传以下申请资料：房屋产权人身份证件；房屋权属证书。

　　现场核验：运营服务企业负责对申请人住房情况进行实地核查，住房符合申请条件且与申请人就承租方式等事宜达成一致意见后，双方签订《保障性租赁住房运营服务协议》。运营服务企业将《保障性租赁住房运营服务协议》、申请人家庭成员资料、住房实景影像资料上传至“服务平台”。

　　审核认定：申请人住房所在区县、开发区住建部门负责在“服务平台”对申请人和房源信息等数据进行审核。材料不全或不符合要求的，在1个工作日内，一次性告知居民及运营服务企业需要补正的材料。审核通过并进源公示后，“服务平台”生成《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房认定书》，区县、开发区住建部门将房屋信息推送市保障性住房管理中心（以下简称“市保障中心”），市保障中心负责将住房纳入保障性租赁住房房源库，并定期发布房源信息。

　　申请人根据“服务平台”发布的房源信息实时申请保障性租赁住房资格，保障性租赁住房资格审核按照《西安市保障性租赁住房资格审核及分配暂行规定》执行。

　　承租人可享受保障性租赁住房租金优惠政策；因工作、生活需要可与运营服务企业、出租人协商一致后提前解除租赁合同；租赁期限届满，住房继续出租的，原承租人同等条件下享有优先承租权；承租人按照合同约定规范租住保障性租赁住房，不得在保障性租赁住房内从事违法违规活动，不得将承租的住房转租、转借、分租。承租人违反有关规定或合同约定，不履行相关义务，视情节轻重，将采取取消保障性租赁住房资格、纳入失信行为信用信息档案等措施；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，移送司法机关处理。