还原一个线城区房价再探

还原一个线城区房价再探本站　　从年初开始，宏观调控的作用逐渐显现：开发商开始打折促销，各种营销策略层出不穷：西安房价开始理性回归，部分区域出现价格下降

　　从年初开始，宏观调控的作用逐渐显现：开发商开始打折促销，各种营销策略层出不穷：西安房价开始理性回归，部分区域出现价格下降。经过金三银四、红五月之后，虽然国家一再要求稳定房价，但还是有不少开发商按捺不住开始试探性涨价。为此本报日前曾派出七路记者探访西安房价。自8月2日系列稿件刊登以来，市场反响强烈，成为读者关注焦点。许多购房者打进热线诉说自己购房遭遇的价格尴尬并询问哪些楼盘没有涨价。对此，本报记者继续深度调查西安楼市各区域，力图给购房者还原一个真实的西安房价，以便于消费者对这些区域楼盘的价格走势有所了解，从而选择合适的楼盘置业。据记者近日对城南近20家楼盘调查发现，近三成楼盘销售均价出现了上涨，六成楼盘价格维持不变，一成楼盘出现降价。

　　自7月初至今，城南已经有部分老项目加力推盘开始逐步提价，一些成交情况较好的项目也将之前的优惠力度减弱或叫停。位于长安南路与丈八路交界处的蓝山公寓，销售均价在6900元/㎡，而据记者了解，在5、6月份，东西向的43—55平方米的一居室，曾经叫卖到6200元/㎡，而现在直接推出一口价：6888元/㎡和6999元/㎡的同等房源，69-75㎡的两居室价位一直稳步在6900元/㎡，但是之前的折扣优惠统统消失。“由于所剩房源不多，购房者可以选择的余地减少，所以房子只是小部调整，之前推出的特价房也是由于此户型的房子偏多。”王姓销售顾问如是说。

　　澳城大厦2期开盘不久，房价也一直平稳在6600元/㎡，但是置业顾问表示,随着大环境的影响，公司也正在“密谋”涨价中。而中贸广场、乐府国际公寓等涨价幅度就更大了。中贸广场6月中旬时81—145/㎡的房源均价还在11000元/㎡,至6月底上涨1000元至12000元/㎡,并保持至今。宏信国际花园情况类似，6月初11000元/㎡，6月底13200元/㎡，上涨了2200元/㎡。还有乐府国际公寓，4.5月份毛坯房均价9500元/㎡，精装11000元/㎡。

　　作为高端楼盘风起云涌的曲江，则出现每平方米少则100元多则上千元的涨价幅度。曲江紫汀苑从5月初至7月中旬，在售户型 106-516平方米的销售均价始终维持在10000元/㎡，但是近期却直接上涨到13000元/平方米。而位于大雁塔南500米处的曲江观邸项目，正在热售的27号楼，因为取消了执行许久的7-8万元的开盘优惠额度，致使现在的房价一下子飙升到12000-13000元/㎡，而地理位置相对优越的27号楼和18号楼，每平方米均价现在已经卖到了15000元。

　　对于小幅上涨的楼盘，除了更多“迷人眼”的优惠，价格持续稳定也是城南房价的主旋律。记者走访发现恒佳尊者汇现价9500元/㎡，开盘交1万元抵2万；新旅城初步定价7000元左右，全款92折，按揭97折；金地湖城大境目前对在售小高层、高层、独栋别墅、叠加别墅，均实行全款97折，按揭99折优惠；中海·紫御华府一次性优惠93折，按揭首付30%，98折；中国铁建城更是做到了折后价格6000元/㎡；御笔华府近期推出了小三室特价房，均价6300-6400元/㎡，与该项目之前7500元/㎡的均价相比，每平米有了上千元的优惠。

　　本报房价调查开始行动以来，始终牵扯着购房者的心，他们在和记者一起关注的同时，更是提出了自己的看法。退休工人赵大爷，经历3次拆迁后，面对现在市场“回暖”现象分析说，现在之所以房价有部分上涨原因在于，开发商自己本身的宣传不实，盲目描绘扩大楼盘未来的样子，定位、报价没有进行市场调查，盲目跟风。

　　“由于想在城南置业，所以跑了很多楼盘，但是发现城南本身的价格就相对其他的区域偏高，所以上涨也只是在一个相对区域范围内说的。我觉得涨幅不太明显。”网友“海水蔚蓝”也在微博上留下了自己的看法。

　　“虽然楼市去化率上升，但库存量依然不小，消化库存依然是房企首要解决的问题。”链家地产市场研究部陈雪表示：“以价换量仍是楼市未来的发展趋势，因为现在对房企来说，高库存的状况没有改观，高负债的局面也很明显。同时，限购令不放松的前提下，房价也缺乏大涨的动力。”

　　昨日，记者再次走访了西安城北片区，发现该区域楼盘施工火热，房价也出现稳中有升的迹象。城北是随着市府北迁、地铁开通逐渐成熟的区域，是西安楼市供应重要板块。目前该区域在售项目价格保持在5500-7500元/㎡左右。

　　记者来到了鼎正中央领郡的售楼中心，一位布姓的置业顾问告诉记者他们正在推的是二期中央，5月份时均价还是6800元到7000元/m2，到5月底以来则涨了300到400元，现在均价已高达7300元/m2。记者试探性的问了问涨价的原因，他直言不讳，最近西安房价都在涨，他们也就跟风涨价试试看。类似跟风涨价的楼盘在城北还有，如未央路上的盛龙广场6月均价是6800元/m2 ,7 月为6700元/m2，涨幅为2%。价位一直比较稳定。领汇双河湾目前的均价是4800元/m 2，比处于同样地段的香缤国际城高出400元/m2左右。置业顾问孙小姐告诉记者，“7月我们的均价是4700元，7月到现在我们销量一直不错，市场上价格都在涨，我们的价格也跟着涨了。”

　　虽然销量一直较好，但也有不少开发商依然优惠促销，没有涨价。位于朱宏路与北二环交汇处的新福兴面孔公社，5月以来一直持平未变，起价4860元/m2，原定均价为5500至5700元/m2，现在执行均价为5200元/m2，还降了几百。置业顾问小任告诉记者，8月5们举办了内部认购，“十号楼开盘选房，所以降价优惠。”而同样是位于北二环地段的瑞景华府却卖到6000元/m2的高价，同区域的红星美凯城均价也是6400元/m2，复式更是高调卖到8200元/m2。售楼员说：一直是这个价在卖，而且现在也卖的不错。相比之下，面孔公社的价位还是比较公道的。地段稍远一点的楼盘在涨价上也显示出谨慎的态度，草滩附近的香缤国际城，5月份以来价位一直保持稳定态势，连续三个月起价均是3530元/m2，售楼员高枝说：“现在还是排号期，第一轮排号起价就是3530元/m2，均价是4000到4300元/m2，现在是第二轮排号，由于户型朝向和设计的不同，第二轮均价可能会稍高些，但起价还是执行3530元/m2，所以最后选房均价也不会太高。”

　　西安地产独立评论人李连源认为，近期一些楼盘涨价，一部分是开发商或代理公司的一种市场运营手段，一定程度上影响了购房者对房价走势的判断，开始出手，令市场有了一些活跃之象。总体70%的楼盘，不存在实际的涨价，开发商在对外宣传上和实际操作上有着明显的背离，单价可能提了一点，最后优惠下来和之前也差不了多少，只是让购房者有一个心理上的预期。马建飞也指出，房地产市场价格受投资需求的影响较大，具有买涨不买跌的特性。在目前房地产市场出现一定复苏迹象的情况下，住房供给难以迅速扩大，部分房地产商通过提价一方面扩大销售收入和利润，同时如果引发观望者的跟风行为，则可以进一步刺激房地产市场。”

　　也有业内人士认为，近期一些楼盘价格出现小幅回调，是由于前期已经深度降价，而且小幅涨价的原因也有多方面，如推出的楼栋或户型不同。比如肯定要比其他楼栋卖的贵一点。目前随着市政府周边项目的全面落地，置业者开始将目光瞄向了城北凤城九路以北，甚至更远的泾渭，很多购房者将发展前景作为置业考虑的主要因素。从近期典型楼盘成交数据分析得出：位于该居住圈的天朗御湖一度成为城北销量的楼盘。由此来看城北的房价微涨也在情理之中。

　　7月央行再次调低存利息0.25个百分点，刚需及改善型置业人群加快入市步伐。但就在上周末，记者走访西安城东各大楼盘时，发现部分楼盘却因此项利好及楼市连续4个月的销量上涨而出现取消优惠活动、均价上涨现象。对此，业内人士认为，在调控政策不放松、刚需仍占据主体的市场情况下，房价很难出现大幅度反弹。

　　记者近日实地采访了位于城东、浐灞的多个楼盘，发现个别在年初低价入市的楼盘，在优惠幅度较4、5月有所缩减之余，价格也借楼市回暖之风向上浮动，东二环上更有楼盘房价飙至9000元/m2以上，直逼浐灞区域的别墅房价。记者在互助路的新兴·兴庆坊项目了解到，该项目在售均价就已从5月份的8000元/㎡上涨至现在的9000元/㎡，短短2个月，房价每平米上涨了1000元。此外，优惠幅度也由5月份的总价99折—98折再打98折，缩减到现在的总价只享99折。这样算下来，目前购入一套135平米的住宅，优惠后单价为9206元，总价要124万，首付30%的线万。售楼人员称，“我们的项目处在东大街延伸段，不仅小区容积率低，周围有兴庆宫公园、长乐公园、地铁三号线、西安交大等生活配套，这样的地理位置没有理由不卖9000多元/㎡。”

　　有公园、学校、地铁在附近，房价就要卖9000多元？记者带着疑问走访了新兴·兴庆坊附近的在售项目。与之仅有一站距离，和长乐公园隔路相对的公园人家，目前对外均价为5600元/㎡；紧邻兴庆宫北边的兴庆雅居项目，尚未开盘，对外价格仅在7500元/m2左右。而就在交大附中隔壁，西安交大旁的学府首座项目，目前在售均价也只是每平米8300元。

　　与新兴·兴庆坊的涨价相比，浐灞区域的楼盘就显略含蓄一些。在记者走访了解的10个在售项目中，虽四成楼盘销售价格出现上涨，但价格浮动范围多在 300-400元之间。如浐灞半岛，均价从6、7月的5500元/㎡涨至目前的5800元/㎡；普华浅水湾7、

　　8两月房价较6月5800元/㎡上浮200元；高科绿水东城是目前浐灞区域房价浮动最明显的楼盘，截至7月底，均价从6月的6000元/㎡上浮500元至6500元/㎡。

　　在上述楼盘销售均价出现上浮之际，城东还有不少楼盘价格仍理性地保持平稳。记者在采访中发现，位于浐河西岸的暖山·西安项目就在网站上设立“团购”专场，推出2期11-16号景观多套户型限量发售，购房可减20万。鼎翰名苑项目的销售负责人告诉记者，楼市出现回暖，证明大家更有信心，但不一定要和涨价联系起来。据介绍，鼎翰名苑目前在售房源面积为57㎡-132㎡，均价5300元/㎡，新推出一口价房源15套，价格4850元左右按揭优惠1个点，一次性付款优惠3个点。

　　和鼎翰名苑做法相同的，还有龙湖香醍国际、绿地国际生态城、振业泊墅、纳帕溪谷·金源、锦绣天下、广厦水岸东方等项目。在龙湖香醍国际，置业顾问告诉记者：“我们最近主推出90㎡、120㎡高层，5090元/㎡起价，还有2%的优惠，前期蓄客状况很好，短期不会涨价。”记者在绿地国际生态城·五湖名邸项目现场了解到，1到7月份，销售均价一直维持在6400-6500元/m2，优惠活动为全款96折，按揭30%以上

　　99折优惠。8月份，该项目的优惠幅度再次加大，除一次性依然优惠4个点外，按揭优惠由之前的1个点增至2个点，购房还会送20年物业费。

　　近日，记者采样了西安城西区域十余家重点楼盘作为调查对象，以2012年2月到2012年7月的楼盘报价进行对比。根据抽样调查统计显示，有三成楼盘对价格进行了上调，涨幅均在10%以下；两成楼盘房价出现下跌趋势，另外五成楼盘价格持平。记者通过被踩楼盘与周边楼盘的对比，为购房者列出区域涨价的楼盘和价格较为稳定的楼盘。高新个别楼盘单月上涨千元8月5日上午，记者来到位于高新团结南路与大寨路十字西北角的九形道项目。据了解，该项目近1个月的销售价格上涨了300元，涨幅为5%；从六月份的6800元/m2涨到7100元/m2；与本项目2010年10月30日第一次对外报出的6500元相比，20个月以来，销售价格累计上涨了600元，涨幅为10%。据记者调查，位于九形道周边的宏府·鲲翔九天、枫林华府2期以及华州城项目在近来几个月价格平稳，直到8月6日止，九形道所在的大寨路和团结南路区域共有在售住宅项目5个，近一个月内，共有1个项目的销售价格出现上涨，1个项目的销售价格出现下跌，另有3个项目的销售价格与之前持平。

　　从高新板块来看，单月涨价幅度的是位于太白路的建邦华庭项目，该项目由六月份的9000元/m2上涨到七月份的10000元/m2，单月上涨1000元/m2，涨幅11%，与本项目2010年10月15日第一次对外报出的7500元相比，21个月以来，销售价格累计上涨了2500元，涨幅为34%。从周边楼盘的调查数据看，靠南的晶城秀府、星乐都项目在今年来均上调价格。同一区域的金泰新理城、上上城项目的均价都在7500元/m2。随后记者来到位于西门外西关正街 Taste 非凡格调，售楼员告诉记者，由于地段优势，该项目在近半个月来销售价格上涨了600元，从7月初的9000元上调到现在的9600元/m2，涨幅为7%。据记者调查，在近一个月，周边的宏源国际公寓、领汇乐城、御溪望城没有上调价格。这三个项目的销售均价也低于 Taste 非凡格调。其中价格的为御溪望城，单价为7200元/m2。

　　在鸣元名居的售楼部，一位售楼员津津乐道卖自己项目的房子一个月赚了近5万元。据介绍，从六月底到七月鸣元名居的销售价格上涨了500元，从6800元/m2上涨到7300元/m2，涨幅为8%；近13个月的销售价格上涨了800元，涨幅为13%。

　　大兴新区项目持平仍是主题5日下午，记者来到位于红庙坡十字的金辉天鹅湾项目。虽然已接近中午，但售楼部的人气依然很旺，沙盘周围围了不少购房者，置业顾问告诉记者，天鹅湾的房子在大兴新区是有口皆碑的，销售紧俏，但价格却没有顺势而涨，反而在七月份下调近500元。由7500元/m2下调到7000元/m2，这样做都是为了回馈购房者，也让项目的销售一直有一个良好的势头。

　　据记者了解，红庙坡周边的融城国际、大兴九臻以及阳光台365在今年以来，均出现了不同程度的涨价。涨幅的为大兴九臻。每平米单月上涨了500元。

　　随后，记者来到位于大兴新区劳动北路的锦源汉序项目，该项目是以汉文化为主题的精品社区，从年初定价7000元/m2以来并未上调过价格，据置业顾问介绍，锦源汉序所在的大兴区周边共有在售住宅项目15个，近一个月内，共有3个项目的销售价格出现上涨，2个项目的销售价格出现下跌，另有10个项目的销售价格与之前持平。

　　高新区的新面孔华洲城，2012年7月31日的销售报价为4600元/m2相比上个销售周期持平。据置业顾问介绍，由于定价低于同区域多数楼盘，再加上不错的地段优势，华洲城的销量一直在同区域中名列前茅。据记者了解，在近一月里，华洲城周边的东方米兰、水滴等项目均有不同程度的涨价。东方米兰从9700元/m2上涨到10000元/m2。涨幅为4%。

　　位于科技路西口的天朗蓝湖树一直是高新区的一颗明星，据置业顾问介绍，随着高新区的进一步发展，科技路西口周边的环境已经大有改观。生活配套已经初显形态。但项目的价格没有水涨船高。而是一直保持着一个稳定的状态，截止2012年8月3日的销售报价为均价7500元/m2相比今年来的前六个月，价格持平。

　　据记者调查，天朗蓝湖树周边有3个项目的销售均价高于该项目，售价的东方米兰为10000元/m2。本报记者朱召国