楼市半年考：土地市场火爆 楼市分化严重

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土地市场火爆：50城吸金2万亿元

上半年房地产市场什么最火？土地！

统计数据显示，上半年，全国出让土地最多的50个城市卖地总收入超过2万亿元，同比增长17.4%，刷新历史纪录。其中，有15个城市卖地收入超过500亿元，36个城市超过200亿元。

卖地最多的城市依然是杭州，上半年卖地收入超过千亿，武汉、北京、苏州、天津、重庆、宁波、上海、合肥等地位居其后。

老牌大型房企当仁不让。上半年，碧桂园、万科、融创、保利、新城，买地支出均超过500亿元，合计有43家房企拿地超过100亿元。

与此同时，房企普遍加大了融资力度。中国指数研究院数据显示，1-5月，房企融资累计超9500亿元。在境内融资趋紧的背景下，房企海外发债持续增长，上半年接近400亿美元。

井喷式卖地

上半年的土地市场犹如天气，由冬入春，然后快速入夏。

今年1、2月份，土地市场还延续着去年的寒意，一片低迷，偶尔还有“流拍”的消息。但随着“阳春三月”的到来，土地市场快速回暖，之前的底价成交现象基本消失，以二线为主的多个城市住宅地块溢价率开始上行。

据中原地产统计，以3月下旬为例，全国主要城市土拍合计成交55宗土地，其中，溢价率低于20%的只有17宗，有5宗溢价率超过100%。

进入4、5月份，土地市场加速升温，房企溢价拿地频现。

5月17日，杭州主城区以163.39亿元的总价成交8宗地块，其中4宗住宅用地均以封顶价格成交。

5月21日，中粮联合阳光城以62.23%的溢价率拿下绍兴迪荡湖一宗地，该地块的竞价时间长达8小时，竞价次数接近350轮。

北京、深圳、天津、广州、杭州、苏州、合肥等地也都出现井喷式卖地。

5月31日、6月21日、6月27日，北京市先后拍卖土地4宗、3宗、3宗，分别揽金97.18亿元、98.76亿元和120.33亿元。据中原地产统计，上半年，北京土地市场共成交了33宗地块，总成交额为910亿元，其中住宅用地31宗，总成交金额868.65亿元，同比上升29%。

上半年的风向标是一场被称为“史诗级”的土拍。

6月24日，深圳迎来了近20年土地招拍挂市场最大数量的一次宅地供应，共出让5宗地块（总面积17.03万平方米），起拍总价154.35亿元。全国70多家房企参与竞拍，全场举牌343次。最终，5宗地块以总价224亿元成交，且承诺配建人才房面积13.67万平方米，占总建筑面积的20%。

据中原地产统计，截至6月末，全国50个大城市合计卖地20034.4亿元，同比增长17.4%。其中，卖地最多的杭州1444.5亿元，紧随其后的是武汉948.8亿元，北京933.3亿元，苏州836.8亿元。

国企进场“抢”地

土地市场的升温，一定离不开房企的参与。

据中原地产统计，截至6月末，今年拿地过百亿的房企多达43家，超过2017年、2018年同期的35家和37家。其中，碧桂园拿地金额最高，达981亿元，万科687亿元，融创673亿元。新城、中海、绿地、旭辉、金地、华润、龙湖、阳光城、保利等23家企业拿地均超过200亿元。

虽然上半年拿地最多的依然是碧桂园、万科等老牌房企，均超过了500亿元，但频频出手拿地的房企队伍中，国企的身影越来越多。

4月2日，苏州国企苏州城投经过30轮竞价，以16.77亿元拿下吴江太湖新城秋枫街一宗地块。该地块成交楼面价为17295元/平方米，溢价率36%。

苏州之后，北京、广州、深圳等城市都出现了国企积极拿地的情形。

相比地方国企，央企拿地的手笔更大。

6月27日，保利在广州、合肥、成都同时出击，在广州通过69轮竞价，以41.16亿元拿下白云区钟落潭地块；在合肥，斥资61.77亿元竞得4宗地块；在成都以8.3亿元摘得武侯区地块，溢价率约69%，配建1%的自持租赁住房。据统计，6月以来，保利拿地总支出已超过240亿元。

另一央企电建地产也是频频出手。6月24日，电建以最高限价20.12亿元竞得深圳光明新区地块，溢价率约45%。6月27日，电建与华润联合体以73.4亿元拿下北京石景山区古城南街宅地，溢价率11.63%。

中指研究院发布的数据显示，从6月份全国住宅用地成交总价TOP10的拿地房企来看，国企拿地占比较大，共有6家国资企业上榜，分别是华润+电建、越秀、中海、保利、首开、华侨城，以独资或联合的方式，累计拿地金额超305亿元，占TOP10拿地总额的58%。

海外发债近400亿美元

土地市场热，意味着房企需要更多的资金支持。

据中国指数研究院统计，今年前5个月，房企融资规模超9500亿元。

受市场流动性整体放松影响，今年前4个月，40家重点房企融资总额共计3211.71亿元，同比增加545.63亿元。

但随着土地市场回暖，特别是部分热点城市土地溢价率迅速上升，甚至出现一些“地王”，监管部门再次收紧房企公开市场融资，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

5月份，房企融资最重要的两个渠道——公司债和其他债权融资大幅缩水。同策研究院数据显示，5月份，40家上市房企融资金额367.99亿元，环比下降52.07%。

为了寻找资金，众多房企纷纷把目光转向海外。6月以来，绿地、佳兆业、中南建设、雅居乐、蓝光发展、新湖中宝、融信中国等都宣布发行美元债。

6月28日，阳光100公告，拟发行于2021年到期的11.5%优先票据，规模为2亿美元。

6月25日，佳兆业公告称，拟额外发行2022年到期的2亿美元11.25%优先票据，将与2022年到期的3.5亿美元11.25%优先票据合并形成单一系列；额外发行2023年到期的3亿美元11.5%优先票据。

6月21日，中南建设公告，完成境外发债5000万美元，利率10.875%。

据不完全统计，6月份以来，已有10余家房企发行及拟发行海外债，发行总规模超过40亿美元。同时，海外债票面成本普遍较高，部分超过了10%，若算上综合融资费用，实际成本将更高。

Wind统计数据显示，今年以来，内地房企在海外发行债券的数量和规模均较去年有明显增长，累计融资总额接近400亿美元，而去年同期不到300亿美元。

相比民企，国资背景的房企融资渠道要更多，成本也明显要低。

中原地产统计数据显示，去年以来多数房企融资成本均有所抬升，综合融资成本在6%至11%之间，而国资房企如中海、越秀、华润置地、保利等均在6%以下。

251次调控刷新纪录 倒逼中国楼市大转型

楼市的喜怒哀乐，无不与政策动向息息相关。2019年上半年，中国楼市同样在政策的影响下悄然变化。梳理2019年上半年政策变化，可以归纳为三大特点：一是在部分地区政策宽松后，4月份政策再次收紧；二是以住建部为代表，两次“点名”房价上涨过快城市；三是各地调控政策层出不穷，或直接收紧或打补丁收紧，防止房价大幅波动。

楼市分化严重：有的万人摇号，有的打折促销

与土地市场的火爆相比，上半年的楼市并没有同频共振。“分化”是业内提到最多的一个词，有的楼盘万人摇号竞购，有的楼盘则冷冷清清。