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宝商集团(000796)资产置换项目涉及企业价值评估报告(图_宝商集团家美佳超市

来源：互联网
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2016-03-29
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宝商集团(000796)资产置换项目涉及企业价值评估报告(图_宝商集团家美佳超市2、长期股权投资的评估注册资金：叁仟万元整Rn+1按预测末年现金流调整确定…

原标题：宝商集团(000796)资产置换项目涉及企业价值评估报告(图_宝商集团家美佳超市

2、长期股权投资的评估

注册资金：叁仟万元整

Rn+1按预测末年现金流调整确定。

2（2008)字2525.6出让新民巷

9、慧聪广告商情、黑马汽车报价等价格资料；

列入本次评估范围的土地使用权共四，土地等级的具体情况见下表：

流动负债39,472.2439,472.2439,472.24

日土地地面积权类准用年限

本公司自接受委托至完成评估工作并提交资产评估报告，评估过程分为以下阶段：

利润总额705.891,149.61

397,660,635.15元；净资产104,930,526.81元。

超市店均采用收益法评估，评估值中已经包含了土地使用权及与房屋服务

③管理费

因租赁行为应由出租方承担相关税费，因此出租方收取的租金价格当中应包括因出租行为应缴纳的相关税费。因租赁行为应由出租方缴纳的相关税费根据《中华人民国营业税暂行条例》，出租资产业务，出租方应纳税额为租金收入的5％；根据《中华人民国城市建设税暂行条例》，应按营业税的7％缴纳城建税；根据地方税务部门，按流转税的3％缴纳教育费及附加。上述流转税费的综合税费率为5.5%。根据现行《中华人民国房产税暂行条例》，房产出租的，应由产权所有人缴纳房产税，缴纳税额为按租金收入的12％。则：税费费率=12%+5.5%=17.5%

重置成本=建安工程费+前期及其他费用+管理费+资金成本

（2）成新率的确定

宝鸡商场（集团）股份有限公司资产置换项目

宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司企业价值评估报告

生的时间性差异对预期所得税费用的影响金额。通过了解企业所得税费用

收集附近区域类似房地产确定其租金水平、出租率等确定其年毛收入。

在确定评估业务基本事项基础上接受委托，明确了评估目的、评估对象、评估基准日、出具资产评估报告的时间、资产评估报告的使用范围及资产评估的收费等资产评估业务约定书中的主要事项。

式中：Ｐ—评估值

调味品、豆制品、米、面、熟肉销售。

2013年采用详细预测，以后年度的生产经营按2013年水平考虑。

代表人：高建平

6抗震设计审查费0.2陕价涉发（1993）69号

营公司楼心

估价期证载土使用四至

（五）收集资产评估资料

宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司企业价值评估报告

不动产的价值＝以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的不动产价值＋建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在评估基准日的价值。

宝商集团拟将所拥有的宝鸡商业公司100%的股权（拟置出资产），与

成新资产和及尚存情况的基础上，根据评估目的实现后的被评估企业

宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司企业价值评估报告

位于眉县美阳街中段81号，2008年8月13日开业，营业面积3700

8、西安正衡资产评估有限责任公司营业执照

2）在用低值易耗品

主要通过向生产厂家询价、参照《2009年机电产品报价目录》等价格资料及参考近期同类设备的合同价格确定。

2、历史沿革及基本状况

3经二店宝鸡市区连锁超市

前期费用及其它费用包括地方收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价以外的其它费用两个部分，其费用标准如表所示：

宝商集经二

1（2008)字商业3447.2佳超

宝商集天下新世

宝鸡商业公司主业以超市、百货零售为主，机器设备主要以商厦附属设备为主，包括中央空调系统、载客（货）电梯、供配电设备、消防及安全设备，商场用冷柜、货架、厨房设备，管理用收银、办公设备等，还有部分运输车辆等。大部分设备属近些年购置，随着宝鸡商业公司业务的扩大及店面装修造成设备的增购、情况较多，设备整体状况良好。

西安正衡资产评估有限责任公司-7-

位于岐山县城东关十字，2004年8月开业，营业面积3715平方米，

19岐山店岐山县连锁超市

7、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会第12号令）；

对建设安装周期较短、价值量较小的部分设备，不计资金成本。

6、资产评估条件和重要假设；

重置成本法

维修费主要指对建筑物及相关设施设备、装修定期检查、修缮以保障建筑物的正常使用功能及承租方正常使用发生相关费用，维修费率一般取重置成本的1%-2%。

设备9、水卫30

西安正衡资产评估有限责任公司-33-

合计3.15

西正衡评报字2009093号

东南西北

本次评估以持续经营和公开市场为前提，根据本次评估的特定目的，宝鸡商业公司维持现有生产和经营方式，或在不改变现有经营方式的前提下，被评估资产在今后生产经营中仍将维持其现有用途并继续使用和获取收益，因此评估中将分别采用成本法和收益法对宝鸡商业公司的股东全部权益价值进行评估，并根据分析判断确定最终评估结论。

递延所得税资产86.3286.3286.32

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2009年上半年营业收入1716万元。

（4）工程建设其它费用

长期投资共两家，分别为宝鸡商业公司对汉中世纪阳光有限公司及陕西晶众家乐投资有限公司的投资，持股比例均在20%以下。对于这两家非控股的长期股权投资，由于对被投资单位的投资期限较短，通过对比分析被投资单位以前年度的财务报表，发现被投资单位近几年资产负债变化不大，以调整后账面值确定为评估值。

评估报告全文。

西安正衡资产评估有限责任公司-24-

平方米，2009年上半年营业收入922.02万元。

宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司企业价值评估报告

2009年上半年营业收入335.58万元。

t为预测年度；

其性、合、真实性和准确性，了解费用支出和摊余情况，了解形

易、出售条件或者未来收益的折现值，或者现行购买、建造成本确定该项资产的现行公允价格。成本法就是以资产负债表为基础，以各单项资产及负债的现行公允价格替代其历史成本。

西安正衡资产评估有限责任公司-29-

在用低值易耗品主要包括办公桌椅、资料柜、沙发、写字台等办公用品，宝鸡商业公司采用五五摊销法进行财务核算。本次评估对在用低值易耗品的使用状况进行了勘察和技术鉴定，依据各类在用低值易耗品在基准

净利润585.33823.70

本报告提交委托方的时间为二〇〇九年九月二十三日。

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近似考虑成：基准收益率＝无风险报酬率+风险贴补率+通货膨胀率。

（2008)字第宝鸡商业经二114号商业3447.2新民一巷出所、宝经二

7、《企业国有资产评估报告指南》中评协2008218号。

本项目经济行为的依据是：《宝鸡商场（集团）股份有限公司重大资产置换暨关联交易预案》。

2009年上半年营业收入187.45万元。

流动资产22,283.0222,283.0222,105.17-177.85-0.80

装饰

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3、《企业价值评估指导意见》（中评协2004134号）；

2、土地使用权出让合同已约定不可续期

6中山店宝鸡市区连锁超市

收益法

（三）编制资产评估计划

1、基本情况

土地上开设超市发生的房屋建造费、费、装修费的，评估人员在了解

西安正衡资产评估有限责任公司-8-

宝鸡商业公司资产、财务状况表

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（2）运杂费

7、长期待摊费用

建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束

以下内容摘自评估报告，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读

行驶里程成新率=（1-已行驶里程÷行驶里程）×100%

年上半年营业收入611.48万元。

（6）中山店

8、《wind资讯》数据终端（上海万得信息技术有限公司）；

宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司企业价值评估报告

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7、西安正衡资产评估有限责任公司资格证书

位于宝鸡市经二114号，2003年12月开业，营业面积5213平方米，2009年上半年营业收入5444.45万元。

长期待摊费用主要是宝鸡商业公司在宝鸡市区及其他地县租赁外单位

（2）车辆成新率的确定：

现场勘察成新率（N2）的确定：

②确定年成本费用

资产置换项目涉及宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司

重要提示

宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司企业价值评估报告

针对建筑物所有权和土地使用权的价值而言

本项目委托方为宝商集团，被评估企业为宝鸡商业公司，宝商集团持有宝鸡商业公司100%的股权。

6、中华人民国国家标准GB／T50291-1999《土地估价规程》；

成新率=MIN（使用年限成新率、行驶里程成新率）+A

建(构)筑物采用综合成新率方法确定其成新率，其计算公式为：

宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司企业价值评估报告

营业利润581.282,093.15

商业经134号住宅终止货大三巷物中

西安正衡资产评估有限责任公司-23-

有限年的公式计算不动产的价值。

西安正衡资产评估有限责任公司-25-

形小计：G=(1+2+3+4+5)/100权重（70%）

商业、天下汇百新民三新世纪购

机器设备的成新率，是以评估人员现场勘察的设备实际技术状况为基础，结合使用年限和经济使用寿命年限综合评定。在综合评定时，分别计算理论成新率（N1）和现场勘察成新率（N2），并采用加权平均法，确定其综合成新率（N）公式：

（5）峪泉店

根据设备的特点、重量、安装难易程度，以设备购置价为基础，依据

2009年上半年营业收入851.24万元，。

（18）凤翔店

（2）新世纪百货店

本项目评估目的为宝鸡商场（集团）股份有限公司拟资产置换涉及宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司股东全部权益价值提供评估基准日公允价值的参考意见。

3、房屋建筑物类资产的评估

（3）经二店

5、《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发1992第36号）；

西安正衡资产评估有限责任公司-14-

1、企业价值评估中的成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思。

在建工程2,735.222,735.222,735.22

西正衡评报字2009093号

以土地使用权剩余期限为房地产的收益期限，选用相应的收益期限为

13陈仓区店宝鸡市区连锁超市

宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司企业价值评估报告

3、《陕西建设工程材料信息价》（陕西省建筑经济定额办公室）；

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②对于超使用年限的设备：

宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司企业价值评估报告

安工程费、前期费用及其它费用之和的2.05%。

位于宝鸡市陈仓园口，2002年8月开业，营业面积18839平方米，2009年上半年营业收入8077.72万元。

根据投资规模的大小，按工程投资额的大小根据有关计取，取建

不动产的价值＝以土地使用权剩余期限为收益期限计算的不动产价值＋土地使用权剩余期限结束时建筑物的价值算到评估基准日时的价值。

22兴平店兴平市连锁超市

《宝鸡商场（集团）股份有限公司重大资产置换暨关联交易预案》。

程在建时间较短的项目，不考虑贬值因素，评估值为在建工程重置全价。

功能配套的相关设备的价值，不再单独对上述商业房产占用土地的使用权

（4）存货

____________________________________________________________________________________________________

（六）评定估算

净资产10,493.0510,493.0520,797.2910,304.2498.20

2500平方米，2009年上半年营业收入1060.56万元。

本项目价值类型为市场价值。

营公司

____________________________________________________________________________________________________

B11、配电照明40

宝商集团前身为1956年成立的宝鸡市经二百货商店，八十年代中期开始实行利润包干制并更名为宝鸡商场；1994年正式更名为“宝鸡商场（集团）股份有限公司”；1997年7月3日公司股票在深圳证券交易所正式挂牌上市（股票代码000796）。

6、门窗25

资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

181号经营公司

（3）电子设备成新率

efc

21陇县店陇县连锁超市

序土地证编地位土地用

建筑物剩余经济寿命期限与土地使用权剩余期限（1）同时结束；（2）建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束；（3）建筑物剩余经济

N=N1×40%+N2×60%

1经二百货店宝鸡市区百货店

目前经济受美国次贷危机引起的国际金融风暴影响，全球经济衰退，各个国家的诸多领域、诸多行业出现、需求萎缩，产品积压，

V=P×1-1/(1+R)N/R

万元，净资产评估值20,797.29万元。详细情况见下表：

53号）；

10、《中华人民国证券法》；

（1）计算公式为：

（五）采用的取价标准、及其他

住宅货大楼巷物中心

本次评估的估价对象为宝鸡商业公司使用的四国有土地使用权，土

净收益：应当对未来收益和风险进行客观、合理的预期。

建安工程费的确定根据房屋建筑物和构筑物实际工程量，按照现行建筑工程综合概预算定额和费用定额进行计算。

位于眉县平阳街中段，2002年11月开业，营业面积936平方米，2009

总负债46,272.9239,766.06

10、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。

通过评估人员现场勘察设备的现状及查阅有关运行、修理、设备管理等资料，并对设备各主要组成部分进行查看和调查，采用现场打分的办法，确定成新率（N2）。

（26）西关店

使用者(M2)

勘查评定合计分数AA=(G+S+B)100%

经营范围：商场；定型包装食品、茶叶、保健食品、酒、饮料零食；

宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司股东全部权益价值在评估基准日的初步评估结果：总资产评估值60,563.35万元，负债评估值39,766.06

1、重置全价的确定

Rc：企业特定风险调整系数

负债总计39,766.0639,766.0639,766.06

（2008)字第宝鸡商业南商业27195出让街坊街坊跃进金台大道

（2008)字第宝鸡商业经二134号2525.6出让新民巷

评估值=重置全价×成新率

1、基本公式介绍

宝市国用宝商集团

（1）重置成本的确定

股东全部权益价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价值+长期投资价值

使用年限成新率=（1-已使用年限÷使用年限）×100%

IV、相关税金的确定

9、《企业国有产权转让管理暂行办法》（国务院国资委、财政部令第

团宝鸡2048-11-15街坊跃进金台

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12、《中华人民国城市房地产管理法》（1994年令第29号）;

无形损经济性贬值

6、《国务院办公厅转发财政部关于国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》（国办发2001102号）；

位于天水市秦州区迎宾，2004年12月开业，营业面积3000平方米，2009年上半年营业收入1016.32万元。

28天水新华店天水市区连锁超市

七、评估依据

Rt为第t年净现金流量;

（3）预付账款

小计：S=(6+7+8)/100权重（20%）

2、《中华人民国企业国有资产法》（中华人民国令第十一届第五号）；

①确定年毛收入

（一）成本法初步评估结果

其中：建筑物10,644.7710,644.7723,684.6813,039.91122.50

12教育西店宝鸡市区连锁超市

200318号）；

根据委估资产的实际状况和特点，通过多种途径询价，收集生产厂家报价、近期公开刊物的有关价格信息、报价手册及互联网上的有关信息、定额标准、取费标准和有关调价文件、企业适用的税种、税率及享受的税收优惠政策等评估依据，以资产评估业务质量。

P=∑Rt/(1+r)+P/(1+r)n

2009年上半年营业收入1281.81万元。

有5、楼地面15

20凤翔店凤翔县连锁超市

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2、历史沿革及基本状况

平方米，2009年上半年营业收入1035.36万元。

（1）重置全价的确定

的权益可以实。

西正衡评报字2009093号

散装食品、酱腌菜、禽蛋、水产品、鲜肉、干鲜果品、

收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思。

位于兴平市县门街西62号，2005年6月开业，营业面积2722平方米，2009年上半年营业收入1409.54万元。

位于天水市麦积区商埠步行街金都商城二楼，2004年12月开业，营业面积2663平方米，2009年上半年营业收入1511.82万元。

2、估算企业现金流

10公园二店宝鸡市区连锁超市

④确定收益还原率

《全国统一安装工程预算定额》及配套的取费标准计取。

无形资产2,683.372,683.371,728.29-955.08-35.59

K＝R＋β×MRP＋R

结构2、承重构件25

长期股权投资4,587.844,587.844,587.84

日土地地面积

245号经营公司

评估计划是明确评估技术思，合理安排人员、突出项目重点、防止出现评估疏漏的。本公司分别派出专门的机器设备评估人员、建筑物评估人员和流动资产及负债评估人员执行本次评估工作。

位于宝鸡市金台区中山78号，2008年8月16日开业，营业面积

此次在收益法的评估过程中，由于企业成立时间较短，主要历史财务数据所反映的趋势性不强，波动性较大，为合理预测未来年度营业现金流带来了一定的难度。

（24）天水四店

宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司企业价值评估报告

序号名称地址备注

3、《国有资产评估管理办法》（国务院第91号令）；

位于宝鸡市姜谭中段，2007年4月开业，营业面积4600平方米，

耗X功能性贬值

保险费=重置成本×保险费费率

项目账面净值调整后账面净值评估价值增减值增减率%

Ｒc—重置价值

位于宝鸡市经二114号，1995年6月建成，2003年9月重新装修开业，营业面积8000平方米，2009年上半年营业收入3899.66万元。

年以内(含1年)为0，账龄1~2年(含2年)为20%，账龄2~3年(含3年)为50%，账龄3~5年(含5年)为70%，5年以上为100%。企业计提的坏账准备评估值为零。

2、评估结果选择

5峪泉店宝鸡市区连锁超市

11、中国证监会《上市公司重大资产重组管理办法》（证监会令第

在本次资产评估工作中，评估人员主要遵循的具体行为依据、法规依据、产权依据、取价依据和有：

年限法评定CC=尚可使用年限/理论耐用年限100%

评估基准日确定为月末，能比较完整准确地反映宝鸡商业公司的整体情况，有利于宝鸡商业公司进行资产清查。

宝商集

其主要内容包括：建设单位管理费、工程设计费、工程监理费等，按国家相关、有关取费文件和现场实际情况确定。

西安正衡资产评估有限责任公司-11-

第181号

4、宝鸡商业公司重大资产的原始、合同、协议、有关会计凭证等；

本次被评估项目的建安工程费包括土建工程费（含结构及装修）、给排水、采暖、电气（工业及民用配电线、照明）等工程的组成价值。

（四）重大合同协议、产权证件

24天水北道区店天水市区连锁超市

2新世纪百货店宝鸡市区百货店

Ｄe—经济性贬值

西安正衡资产评估有限责任公司-10-

宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司企业价值评估报告

2009年上半年营业收入679.22万元。

相关税费=年租金×税费费率

收益期为永续，连续价值Pn=（Rn+1）/r。

况良好。

④资金成本

式中：

16眉县二店眉县连锁超市

日及2008年5-12月财务状况见下表：

根据宝鸡商业公司的经营情况及本次评估目的，对2009年7月至

宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司企业价值评估报告

13、《中华人民国国家土地管理法》（1998年令第8号）。

3号）；

了取证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等，以确定长期股权投资的真实性和完整性。

营公司店

（7）店子街店

____________________________________________________________________________________________________

（3）评估值的计算

____________________________________________________________________________________________________

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自行事且未受任何的情况下，资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司企业价值评估报告

西安正衡资产评估有限责任公司-4-

4、《2009年中国机电产品报价手册》机械部科技信息研究院机电产品价格信息中心，机械工业出版社；

注册资金：贰亿肆仟陆佰伍拾肆万贰仟零壹拾伍圆整

西安正衡资产评估有限责任公司-30-

九、评估程序实施过程和情况

（23）天水迎宾店

Ｄp—实体性贬值

位于陇县尚德3号，2007年12月开业，营业面积1500平方米，

评估报告摘要

西安正衡资产评估有限责任公司-15-

企业类型：有限责任公司

长期待摊费用3,676.833,676.833,676.83

____________________________________________________________________________________________________

管理费=年租金×管理费费率

公司类型：股份有限公司（上市）

Pn为第n年后的连续价值；

的核算方法、适用税率、核对企业相关会计凭证，本项目评估人员认为宝

固定资产清理0.560.560.56

位于宝鸡市陈仓区西环南段，2004年12月开业，营业面积7153平方米，2009年上半年营业收入2966.23万元。

七、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考。我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告中载明的评估目的，仅在评估结论使用有限期限内使用，因使用不当造成的后果与我们无关。

（27）眉县二店

N1=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%

西安正衡资产评估有限责任公司-17-

本项目评估师提请委托方和相关当事方应关注评估报告“特别事项说明”可能对评估结论产生的影响；同时，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的。

当在建工程明显存在严重的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经

商业经114号入股终止一巷宝鸡饭

砖混（97.6）

由于在房屋建筑物中经二百货店、陈仓园佳美家超市、凤翔佳美家

4、类似工程预、决算资料和工程造价指标；

公式一：Ｐ＝Ｒc－Ｄp－Ｄf－Ｄe

9、参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件

按投资额按建筑面积(元/m2)

住所：宝鸡市渭滨区经二114号

根据陕西省市场信息及《慧聪商情》等近期市场价格资料，确定评估基准日的电子设备价格，一般不计取运杂费、安装调试费等，确定其重置全价。

（二）其他评估报告使用者

180号经营公司鸡饭店

平方米，2009年上半年营业收入129.53万元。

____________________________________________________________________________________________________

23天水大众店天水市区连锁超市

维修费=重置成本×维修费费率

18蔡家坡店蔡家坡连锁超市

依据机器设备的已使用年限，并依据评估规范确定的不同类型设备的经济使用寿命，并根据现场勘察情况和设备的大修周期确定超过经济使用寿命年限或尚可使用年限，计算其成新率。

（一）主要法律法规

β：企业所在行业的系统风险系数

纳入评估范围的建筑物为宝鸡市经二114号的宝鸡商场大楼、位于的家美佳购物广场、中山超市、经二超市以及凤翔县家美佳超市的营业用房，建筑物总建筑面积为65,133.84平方米。除宝鸡商场大楼为框架结构外，其余建筑物均为钢混结构。宝鸡商场营业大楼于1992年建成，其余的超市营业用房均于1999年后建成，目前情况、使用状

1、资产占有方基本情况；

以被评估资产继续使用为前提，根据不同的评估对象和所选用的评

三、评估目的

企业价值评估报告

（四）评估结论

根据本次选取的评估模型，净现金流量选取权益现金流。

（12）教育西店

本项目评估对象为宝鸡商业公司股东全部权益价值。

（四）现场调查

2工程监理费1.10建设部计价字（1992）479号

____________________________________________________________________________________________________

（21）天水大众店

评估基准日：2009年6月30日单位：人民币万元

元，递延所得税资产863,157.66元，资产总计502,591,161.96元；流动负债394,722,427.76元，非流动负债2,938,207.39元，负债总计

评估值＝重置全价×成新率

15眉县店眉县连锁超市

17凤县店凤县连锁超市

重置成本法是根据评估对象所在区域各种结构房屋建筑物及构筑物和井巷工程的社会平均成本、前期费用、管理费用、资金成本来计算评估

团宝鸡经二商业、2033-10-20汇百新民纪购

（17）岐山店

海航商业控股有限公司持有的海南航空食品有限公司、三亚汉莎航空食品有限公司、宜昌三峡机场航空食品有限公司、新疆海航汉莎航空食品有限公司、甘肃海航汉莎航空食品有限公司、新华空港航空食品有限公司等6家公司的股权（拟置入资产）进行资产置换。本公司接受宝商集团的委托，对该经济行为所涉及的宝鸡商业公司的股东全部权益价值进行评估，为本次经济行为提供评估基准日公允价值参考依据。

1、地基基础25

寿命晚于土地使用权剩余期限结束。

六、评估基准日

____________________________________________________________________________________________________

或公式二：Ｐ＝Ｒc×K

现金流量的持续年数应当等于企业的寿命，企业的寿命是不确定的，通常采用持续经营假设，即假设企业将的持续下去，将预测的时间分为两个阶段，详细的预测期和后续期，或称永续期。

根据上述分析，在企业持续经营及本报告所列示重要假设和条件下，宝鸡商业经营管理有限责任公司的股东全部权益价值为人民币贰亿零柒佰玖拾柒万贰仟玖佰元（小写20,797.29万元）。

（15）凤县店

宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司企业价值评估报告

（1）经二百货店

根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为参考，结合委估设备的特点和收集资料情况，采用重置成本法进行评估。

（9）烽火店

位于宝鸡市宝十17号，2004年8月开业，营业面积983平方米，

宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司企业价值评估报告

非流动负债293.82293.82293.82

宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司企业价值评估报告

宝鸡商场（集团）股份有限公司（以下简称“宝商集团”）拟将所拥有的宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司（以下简称“宝鸡商业公司”）100%的股权（拟置出资产），与海航商业控股有限公司持有的海南航空食品有限公司、三亚汉莎航空食品有限公司、宜昌三峡机场航空食品有限公司、新疆海航汉莎航空食品有限公司、甘肃海航汉莎航空食品有限公司、新华空港航空食品有限公司等6家公司的股权（拟置入资产）进行资产置换。西安正衡资产评估有限责任公司（以下简称“本公司”）接受宝商集团的委托，根据国家有关资产评估的，本着客观、、、科学的原则，按照的资产评估方法，对宝鸡商业公司的企业价值进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对宝鸡商业公司的股东全部权益在2009年6月30日所表现的市场价值作出了公允反映。现将评估情况及评估结果报告如下：

股超市

西安正衡资产评估有限责任公司-22-

济性陈旧贬值时，评估值的计算为在建工程重置全价扣除贬值因素。对工

①建安工程费

位于天水市新华91号，2008年4月30日开业，营业面积680平方米，2009年上半年营业收入184.69万元。

Ⅱ、管理费的确定

r为折现率；

西安正衡资产评估有限责任公司-2-

057号经营公司

11姜谭店宝鸡市区连锁超市

位于宝鸡市东二，2008年12月开业，营业面积2600平方米，2009

连续价值：

____________________________________________________________________________________________________

位于宝鸡市中山100号，2004年4月开业，营业面积1085平方米，

西安正衡资产评估有限责任公司-6-

（11）姜谭店

（28）天水新华店

八、评估方法

使用者(M2)型

2、不论资产的历史成本和历史收益状况如何，都可以根据其现行交

4市政设施配套费90陕价行发（2006）9号

鸡商业公司递延所得税资产确认及计量真实、准确，预期抵减所得税费用

3、非承重墙15

砖混（1.4）

成本法

各类资产的评估方法简述如下：

2、《陕西省工程建设其它费用定额》（陕西省计委陕计设计1999091

26天水四店天水市区连锁超市

评估人员查阅了相关购买合同、供货协议，了解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务和收到的货物情况，宝鸡商业公司预付账款的账龄均在1年以内，未发现对方单位有破产、撤销或不能按合同按时提供劳务或货物等情况，以调整后账面值确定评估值。

本公司评估师按照必要的评估程序对宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司的全部资产实施了实地勘察与核对、市场调查与询证。以被评估企业持续经营和公开市场为前提，采用成本法和收益法两种方法对宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司的企业价值进行了评估。

宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司企业价值评估报告

土地证地土地使用权

宝鸡商场（集团）股份有限公司和宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司对评估范围的资产及负债进行了清查，填报了资产评估清查申报明细表，并承诺提供资料是真实、全面和完整的。

（16）蔡家坡店

涉及宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司企业价值

1）现金：通过对现金进行实地盘点，分币种填写现金盘点表，并根据现金日记账中的借、贷方发生额倒推出评估基准日的现金库存数，以清查核实后的金额确定为评估值。

设备的重置全价，在设备购置价的基础上，考虑该设备达到正常使用状态下的各种费用综合确定，包括购置价、运杂费、安装调试费、工程建设其它费用和资金成本等。

2、《资产评估准则——评估程序》、《资产评估准则——评估报告》、《资产评估准则——工作底稿》、《资产评估准则——不动产》、《资产评估准则——机器设备》、《资产评估准则——业务约定书》、《资产评估价值类型指导意见》（中评协2007189号）；

西安正衡资产评估有限责任公司-35-

编号用途类型东南西北

商业经湖口终止中学湖中学

1、差异原因分析

按照正常情况下在评估基准日重新形成该在建工程已经完成的工作

____________________________________________________________________________________________________

（22）天水北道区店

西安正衡资产评估有限责任公司-31-

3、资产、财务状况

现场调查是核实检测评估对象、了解评估、掌握评估对象动态的唯一途径和不可省略的环节。本项目评估人员根据《资产评估准则》对评估程序和操作的，对宝鸡商业公司填报的资产清查申报表进行审核、鉴别和现场勘察。通过了解评估，掌握了评估对象的现实状态。

式中：

遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定

名称：宝鸡商场（集团）股份有限公司

__________________________________________________________

市场萧条，甚至资金链条断裂，企业破产倒闭。这场风暴波及范围之广，影响程度之深、冲击强度之大，实为上个世纪30年代以来罕见。为了金融海啸继续升级，世界央行纷纷推出降息、注资等救市方案。这种形势下，世界主要经济大国部门对经济形势的估计及行业专业人士对百货零售行业发展前景存在巨大的分歧，对今后若干年进行盈利预测及相关风险折现数据的选取面临极大的困难，造成收益法的评估中的不确定性因素增加，从而影响评估结果的可靠性。另外，也考虑到两种方法的评估结果差异不大，因此基于上述情况，评估人员认为成本法的评估结果能够客观反映企业各项资产的市场价值，更符合此次评估目的。故此次评估取成本法的评估结果作为最终的评估结论。

Ⅰ、维修费的确定

1、《中华人民国公司法》（中华人民国令第42号）；

2、宝鸡商业公司评估基准日审计后资产负债表；

西安正衡资产评估有限责任公司-16-

住所：宝鸡市渭滨区经二114号

宝鸡商业公司经信永中和会计师事务所有限公司审计后的评估基准

P——房地产年纯收益

本次机器设备评估由于重置价值的确定尽量采用更新重置成本，在采用更新重置成本后，功能性贬值为零；在持续经营假设及本次评估目的限定，不考虑经济性贬值因素。所以重置成本法公式采用公式二，即：

根据当地车辆市场信息及相关价格资料，确定评估基准日期车辆现行含税购置价，在此基础上，依据《中华人民国车辆购置税暂行条理》及相关文件，考虑车辆购置税及新车上户等手续费。公式：

本次选用现金流折现方法（DCF模型），基本思是通过估算企业未来预期现金流并采用适宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，得到企业价值。具体采用CAPM模型。

三、我们与评估报告的评估对象中没有现存或预期的利益关系，与相关当事方没有现存或预期的利益关系。

评估的价值类型为市场价值，评估基准日为2009年6月30日。

第245号

宝市国用宝商集团经二派

（一）确定评估业务基本事项

（二）接受委托

西安正衡资产评估有限责任公司-19-

平方米，2009年上半年营业收入1410.03万元。

经营范围：利用自有媒介（场地）发布各类广告、设计、制作广告；图书、报刊、电子出版物、音像制品（以上项目限分支机构经营）；商场；定型包装食品、茶叶、保健食品、酒、饮料零食；散装食品、酱腌菜、禽蛋、水产品、鲜肉、干鲜果品、调味品、豆制品、米、面、熟肉销售。

重置成本法是通过估算被评估机器设备的重置成本和各种贬值，用重置成本扣减各种贬值作为资产评估价值的一种方法，是机器设备评估中最常用的方法之一。

2009年上半年营业收入339.78万元。

西安正衡资产评估有限责任公司-5-

4、《国有资产评估管理若干问题的》（财政部令第14号）；

保险费主要指对防止估价对象发生意外造成财产损失而向保险公司投保发生的财产保险费用，一般取重置成本的0.1%-0.2%。

西安正衡资产评估有限责任公司-27-

（三）对评估结果的判断和选择

实施资产评估准则的评估程序和评估方法后，在持续经营和公开市场假设前提下，宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司股东全部权益价值在评估基准日的评估结果如下：

资产总计50,259.1150,259.1160,563.3510,304.2420.50

5、宝鸡商业公司设备购置合同、工程竣工决算资料；

5新型墙体材料专项费用6陕政发（1998）60号

③确定净收益；

____________________________________________________________________________________________________

凤翔县

宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司企业价值评估报告

凤国用宝商集团

宝鸡商场（集团）股份有限公司

1、基本情况

宝商集团为了加快资产置换工作的进程，同时考虑到评估基准日尽可能与本次评估目的的实现日接近的需要和完成评估工作的实际可能，经与各方协商，确定评估基准日为2009年6月30日。

4、折现率

量所需发生的全部费用确定重置价值。

损

20,465.24万元）。

6、有关资产产权情况的说明。

公式为：建（构）筑物评估值=重置成本价×成新率

西安正衡资产评估有限责任公司-13-

本公司接洽项目的有关人员，在接受资产业务委托之前，采取与相关当事方讨论、阅读基础资料、进行必要初步调查等方式，共同明确资产评估业务基本事项，包括：

（10）公园二店

进行评估。本项目只对经二134号土地使用权进行评估。

西安正衡资产评估有限责任公司-21-

重置全价=购置价+运杂费+安装调试费+资金成本。

2、资产评估目的；

代表人：高建平

G4、屋面20

西安正衡资产评估有限责任公司-18-

西安正衡资产评估有限责任公司-3-

（一）委托方

重置成本由建安工程费、前期及其他费用、管理费和资金成本等组成，计算公式如下：

企业价值评估方法包括成本法、收益法和市场法等。使用市场法评估必须具备以下四个条件：1、有一个充分发展、活跃的资本市场；2、在上述资本市场中存在着足够数量的与评估对象相同或相似的参考企业、或者在资本市场上存在着足够的交易案例；3、能够收集并获得参考企业或交易案例的市场信息、财务信息及其他相关资料；4、可以确信依据的信息资料具有代表性和合，且在评估基准日是有效的。由于目前我国市场化、信息化程度不高，类似企业的股权交易案例很难寻找，不具备上述条件，因此不宜采用市场法评估。

（一）成本法

（14）眉县店

项目名称2008年5-12月2009年1-6月

7、《全国办公设备及家用电器报价》国联价格信息中心；

位于宝鸡市经二136号，2007年10月开业，营业面积12000平方米,2009年上半年营业收入1523.06万元

4、价值类型及定义；

库存商品均为宝鸡商业公司下属的百货店及家美佳连锁超市外购的商品。家美佳连锁超市将库存商品分为冲饮课、休闲课、蔬果课、鱼肉课、熟食加工课及调味课等20多个大类，账面值由购买价和合理费用构成，库存商品周转快，购置时间较短，调整后账面单价接近基准日市场价格，本次评估以实际数量乘以调整后账面单价确定评估值。

以购置价为基础，根据生产厂家与设备所在地的距离以及重量和体积的不同，按不同运杂费率计取。

现场勘察成新率

第057号府

总资产55,942.2750,259.11

一、我们在执行资产评估业务中,遵循了相关法律法规和资产评估准则,恪守、客观、的原则，根据我们在执业过程中掌握的事实,评估报告陈述的事项是客观、真实的。我们的分析、判断和推论，以及出具的评估报告遵循了资产评估准则和相关规范。

（19）陇县店

评估报告声明

1勘察设计费(民用)2.05建设部（2002）10号

涉及宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司企业价值

名称：宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司

成新率=（1－已使用年限÷经济寿命年限）×100%

7店子街店宝鸡市区连锁超市

____________________________________________________________________________________________________

宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司企业价值评估报告

t=1

2009年上半年营业收入1423.59万元。

____________________________________________________________________________________________________

8、国务院国有资产监督管理委员会《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资发产权2006274号）；

4、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协

7、内外粉刷60

西安正衡资产评估有限责任公司-26-

项目选用假设开发法进行评估。

资金成本即建设期为工程建设所投入的资金贷款利息，本次评估采用的利息率按中国人民银行现行标准计算，即：一年至三年期7.29%，资金按均匀投入考虑。

综合成新率=现场勘察成新率×60%+年限法成新率×40%

目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是本项目评估师的责任；提供必要的资料并所提供资料的真实性、性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

团宝鸡县城东2043-6-22凤翔凤翔东竟存

其中：经营性资产价值公式为

位于凤县双石铺镇新民街16号，2004年6月开业，营业面积1090

位于宝鸡市公园96号，2005年4月开业，营业面积3045平方米，

还存在的、且与其它评估对象没有重复的资产和的价值确定评估值。

（1）购置价

小计：B=(9+10+11)/100权重（10%）

评定项目标准分数评定分数

____________________________________________________________________________________________________

营公司

管理费主要指估价对象正常租赁经营所需的日常管理费用，一般取毛收入的2%-5%。

（二）收益法

西安正衡资产评估有限责任公司-34-

以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读评估报告全文。

____________________________________________________________________________________________________

宝鸡商场（集团）股份有限公司资产置换项目

固定资产14,205.9514,205.9525,643.1211,437.1780.51

估算权益资本成本的常用方法是资本资产定价模型（CAPM），具体公式如下：

宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司企业价值评估报告

4301平方米，2009年上半年营业收入1322.22万元。

前期及其他费用计算明细表

位于宝鸡市宝光45号，2007年6月开业，营业面积1833平方米，

3、宝鸡商业公司提供的工程予（决）算资料和工程造价指标及有关资料；

对象价值的一种方法。

依据经二134号土地目前的实际状况及评估人员收集到的资料，本

（二）资产评估准则、规范

2009年上半年营业收入152.36万元。

宝市国用

资产评估结果汇总表

8、递延所得税资产

递延所得税资产主要为调整以前年度及本期坏帐准备和累计折旧产

10、采暖通风30

7、其他需要明确的重要事项。

位于天水市秦州区大众中，2004年8月开业，营业面积1523平方米，2009年上半年营业收入616.14万元。

Ｄf—功能性贬值

____________________________________________________________________________________________________

(预测期内每年)净现金流量营业收入－营业成本－营业税金及附加－期间费用(管理费用、销售费用、财务费用)－所得税+折旧及摊销+付息债务的增加（-付息债务的减少）－资本性支出－营运资金追加额。

2、成新率的确定

西安正衡资产评估有限责任公司-20-

对应收款项的评估，评估人员首先是在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。其次，采用个别认定与账龄分析相结合的方法估计评估风险损失。对关联方往来等有充分理由相信全部能收回的，确定评估风险损失率为0%。对有确凿表明款项不能收回或账龄超长的，确定评估风险损失率为100%。对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考会计上计算坏账准备的方法，根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失。根据评估人员对纳入评估范围各债务单位的了解及账龄分析，测算不同帐龄的应收帐款以前年度实际发生坏账的比例，并结合专业判断等综合确定，账龄1

3、评估对象基本情况；

5、在建工程的评估

（3）安装调试费

____________________________________________________________________________________________________

5、中华人民国国家标准GB／T50291-1999《房地产估价规范》；

设备3,561.183,561.181,958.44-1,602.74-45.01

1、1999年《陕西省建筑工程综合概预算定额》、2001年《全国统一安装工程预算定额陕西省价目表》及配套使用的取费标准和调价文件；

（二）收益法初步评估结果

位于宝鸡市蔡家坡西三大十字东侧，2005年1月开业，营业面积

收益法是收益还原法的简称，是通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司企业价值评估报告

____________________________________________________________________________________________________

N——房地产收益使用年限

本次评估是为宝商集团拟置换宝鸡商业公司100%的股权提供价值参考意见，评估对象为宝鸡商业公司的股东全部权益价值。根据中国证监会《上市公司重大资产重组管理办法》征求意见稿，上市公司重大重组涉及的资产原则上需采用两种以上评估方法进行评估和验证。

位于凤翔县城关镇东大街，2004年9月重新装修开业，营业面积2105

（2）应收款项、其他应收款

四、我们已对评估报告中的评估对象进行了现场勘察；我们已对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进行查验，但不对评估对象的法律权属真实性做任何形式的；我们已提请企业完善产权以满足出具评估报告的要求，并对发现的问题进行了披露。

____________________________________________________________________________________________________

6、宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司承诺函

年限法成新率=(耐用年限-已使用年限)/耐用年限×100%；

评估人员首先对长期股权投资形成的原因、账面值和实际状况等进行

III、保险费

1）库存商品

框架（1.8）

A—车辆特殊情况调整系数

①对于正常使用的设备计算公式：

本项目收益法的股东全部权益价值评估值比成本法低332.35万元，差异率为1.62%。由于宝鸡商业公司成立时间较短，目前各项资产正处于优化组合期，收益法评估时各项资产的效能尚未完全发挥，因此造成两种结果的差异。

西安正衡资产评估有限责任公司-12-

____________________________________________________________________________________________________

N1=1-（已使用年限÷经济使用寿命年限）×100%

（20）兴平店

1、流动资产的评估

资金成本=总投资×现行固定资产贷款利率×建设周期×1/2

1、宝鸡商业公司企业法人营业执照

____________________________________________________________________________________________________

（2008)字第宝鸡商业县城东湖口商业1333出让凤翔中学凤翔东湖竟存中学

西安正衡资产评估有限责任公司-28-

在建工程的评估采用重置成本法。

号号置途

房地产的收益还原率又叫基准收益率，基准收益率＝（1+无风险报酬率）×（1+风险贴补率）-1；

估价期证载土四至

6、无形资产评估

4（2008)字商业1333出让县政

宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司企业价值评估报告

27天水伯阳西店天水市区连锁超市

年上半年营业收入512.51万元。

宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司企业价值评估报告

元，无形资产-土地使用权26,833,662.48元，长期待摊费用36,768,319.35

一、委托方、被评估企业及其他评估报告使用者

超过经济使用年限的电子设备，根据具体情况按最低成新率不低于

宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司股东全部权益价值在评估基准日的初步评估结果为人民币贰亿零肆佰陆拾伍万贰仟肆佰元（小写

宝鸡商业公司成立于2008年5月，是宝商集团以其拥有的商业类资产及负债出资设立的全资子公司。截至评估基准日，宝鸡商业公司主业超市和百货共有28店，具体情况见下表：

宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司企业价值评估报告

4、设备类资产的评估

团宝鸡经二作价2032-6-29新民、经二

14西关店宝鸡市区连锁超市

142,059,525.10元，在建工程27,352,214.25元，固定资产清理5,635.57

4陈仓园店宝鸡市区连锁超市

15%或按报废资产评估。

⑤收益期限n的确定

（5）资金成本，根据建设工期，结合评估基准日执行的贷款利率，并按资金均匀投入考虑。

本准则》（财企200420号）；

位于宝鸡市清姜72号，2005年1月开业，营业面积2890平方米，

（三）经济行为文件

二、我们出具的评估报告，没有以预先设定的价值作为评估结论。

位于天水市麦积区石佛，2007年9月开业，营业面积735平方米，

西安正衡资产评估有限责任公司-9-

宝商集

②前期费用及其它费用

3工程质量监督费陕价行发（2005）208号

5、《全国固定资产价值重（评）估系数标准目录》机械部科技信息研究院机电产品价格信息中心、国家统计局城市社会经济调查总队，机械工业出版社；

1、土地使用权出让合同中未约定不可续期

其中：

t=n

第180号市

耗S8、其他15

（1）货币资金

MRP：市场风险溢价

其他评估报告使用者应为业务约定书约定的使用者和国家法律、法规的国家有关部门、有关监管机构。

宝市国用宝商集团

（2）评估值的计算

西安正衡资产评估有限责任公司-32-

8凌云店宝鸡市区连锁超市

估依据及资料，本次评估对房地合一的商业房产（经二百货店大楼、家美佳购物广场以及凤翔超市）采用收益法确定其评估值，对其他建（构）筑物采用重置成本法确定其评估值。

单位：人民币万元

宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司企业价值评估报告

位于天水市天禧苑蔬菜市场院内，2005年8月开业，营业面积632

净收益=毛收入-维修费-管理费-保险费-相关税金

n为预测第末年；

3、宝鸡商业公司土地使用权证、车辆行驶证、房屋所有权证；

3、现金流量的持续年数

作价入家美佳

本次评估在清查核实的基础上以调整后账面值确定为评估值。

商业经南终止大道

（8）凌云店

根据本次选定的评估模型，确定计算公式如下：

营业收入31,366.2344,386.15

二、被评估企业基本情况及财务状况

宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司企业价值评估报告

折现率是现金流量风险的函数，风险越大则折现率越大，按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业净现金流量，宝鸡商业公司基准日无付息债务，则折现率选取权益资本成本(CAPM)。

框架（98）

位于宝鸡市峪泉10号，2000年8月开业，营业面积252平方米，

六、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的，评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的特别事项说明及其对评估结论的影响。

日的重置价值乘以成新率确定评估值。

计费基础备注

6、《原材料及工业品价格及价格指数信息》国联价格信息中心；

____________________________________________________________________________________________________

评估报告

评估对象为宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司股东全部权益价值，评估范围为宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司股东权益所涉及的全部资产及负债。

（2）估价技术思

净资产9,669.3510,493.05

宝市国用家美

____________________________________________________________________________________________________

出租房产一般会发生维修费、管理费、保险费以及相关的税费。

宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司企业价值评估报告

（13）陈仓区店

9烽火店宝鸡市区连锁超市

宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司企业价值评估报告

宝市国用

（25）天水伯阳西店

（6）运输车辆重置价的确定

评估范围为宝鸡商业公司的全部资产及相关负债。具体包括：流动资产222,830,247.55元，长期股权投资45,878,400.00元，固定资产（房屋建筑物、机器设备、车辆）账面原值226,199,541.04元，账面净值

2）银行存款：通过查对各开户银行对账单、银行余额调节表，并对银行账户进行函证核实，对未达账项，核查未达账项形成原因。对未达账项发生时间短，并且在评估现场清查核实时已实现了收付，不影响评估净资产，在评估时不予调整。银行存款以调整后账面值确定为评估值。

宝鸡商场（集团）股份有限公司拟将所拥有的宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司100%的股权（拟置出资产），与海航商业控股有限公司持有的海南航空食品有限公司、三亚汉莎航空食品有限公司、宜昌三峡机场航空食品有限公司、新疆海航汉莎航空食品有限公司、甘肃海航汉莎航空食品有限公司、新华空港航空食品有限公司等6家公司的股权（拟置入资产）进行资产置换。西安正衡资产评估有限责任公司接受宝鸡商场（集团）股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的，本着客观、、、科学的原则，按照的资产评估方法，对该经济行为涉及宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司股东全部权益价值进行了评估工作。

宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司企业价值评估报告

序号项目

V——房地产价格

本评估结果自评估基准日2009年6月30日起至经济行为实现日一年内有效。

宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司企业价值评估报告

2009年上半年营业收入1220.39万元。

建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束：

宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司企业价值评估报告

R——房地产收益还原率

3（2008)字商业27195出让街坊

式中：K—成新率

宝鸡商业公司下设各店面情况简介：