置家网—西安南郊二手房

原标题：置家网—西安南郊二手房

今天是6月15日，记者开始了第四天的上班。开完早会，店长便让贾哥培训记者在接打电话时的专业用语。贾哥告诉记者，接打电话的时候要态度温和，把对方当作自己的家人对待，声音尽量甜美些，使对方可以感觉到你的热情，不忍心挂掉电话。我们向客人推销房子，必须先了解客户的需要，不要胡乱介绍，因为你说的和他的需求不合适，他只会觉得你在浪费他的时间。

开完早会，贾哥便给了记者一些电话让记者打电话询问买房情况。记者不明白这些电话从何而来，贾哥告诉记者，这些都不是你考虑的问题。

第一天

房产中介公司竞争十分激烈，这其中的客户有些是真的，有些是托儿。“这样给真正的客户造成心理压力，以为这套房子非常抢手，成交的几率也就大了。”贾哥说。记者在卧底的20天中，就曾多次扮过假客户。

今天是6月21日，记者开始了第十天的上班。今天店里来了几个客户，贾哥接待的是一个翟女士。翟女士告诉贾哥想看一个价位合适的三室。

业务从跑盘开始

今天是6月22日，记者第十一天上班。贾哥让记者给翟女士打电话咨询情况。

记者问贾哥：“如果跑盘的时候被保安拦住询问怎么办？”贾哥传授秘诀，“进门时不要东望西望的，大胆往进走，要是碰到保安问你，就说租在里面的，事先记好里面的一栋房子的，或者就当自己是小区业主，大摇大摆的进去。衣着随意点，不要穿的很职业。主要是随机应变。”

贾哥告诉记者，大部分是急于结婚或者是结婚不久的年轻人，也有的人是出于其他原因急需买房入住，因为二手房价格便宜，而且相比新房，有些二手房也是几年前开发的，也不算旧；所以选择二手房，还不需要像期房一样要等，可以即买即住。

我的老师贾哥说：“先去熟悉地形,专业术语叫跑盘，就是熟悉你所要卖的那个片区。熟悉的东西包括有哪些小区,周边有哪些商业生活设施,大概多少钱一平米,坐什么车方便.然后这些熟悉了才去熟悉你所要卖房子的地方有哪些房子拿出来卖,单价,户型结构，可以自己买一张地图，完了将小区的平面图画好，你最好以客户身份去调查楼盘，记录些楼盘名称,地址,物业管理,管理费用,停车费用,小区栋数,楼年,一梯几户,户型面积,市场售价租价，周围的配套设施例如公共交通站点、幼儿园、中小学（是否重点以及入学条件）、医疗配套、休闲配套、超市等详细信息。”

签订购房意向书并交付意向金

第十七天

然后让记者简单的填写了基本信息的表格，告诉记者，如果没什么问题的话，第二天就可以来上班。

有些顾客是假的，记者当了次托儿

记者问贾哥，“可是我觉的现在有好多房屋中介公司，咱们竞争对手还挺多的？”

翟女士说：“想要毛坯房，可以装成自己喜欢的，顺便省几万元。”听完要求后，贾哥说：“矿山那有一个三室两厅98㎡的房子，是个小高层，房子是在13层。”翟女士听后嫌房子太小，贾哥接着向翟女士介绍了太华附近的一套120㎡、价格110万的房子。翟女士问道：“房价太贵，能便宜多少？”贾哥道：“物业费是1.65元/平方米月，双气管道都弄好了，价钱可以和房东商量。”“那你把房东叫来，咱们商量商量可以吗？”翟女士问道。贾哥笑道：“房东很忙。我们可以帮你把价钱做到最便宜的。”翟女士起身称回家和家人商量一下，贾哥将翟女士送到店门口，并递上了自己的名片。贾哥告诉记者，一定不能让客户和房东双方见面。如果房东和客户见面，会私下交易，自己只会竹篮子打水一场空。

贾哥告诉记者：“你说的空置房很对，就是一些开发商或者专门炒房的，剩下的就是有些人为了多攒一点家底，或者很多家长早早给孩子买房但孩子长大却不愿待在本地，反正房子空置着，还要交相关费用，不如出手。”

暗访记者发现，二手房的房子除了一部分真正的旧房外，确实有些神秘的地方，一部分“二手房”其实就是“新房”，有的是没有装修的闲置毛坯房，有的是没有入住但装修一新的房子，还有的是正在开发的预售房，而这些房东大部分是神秘人物，很难见到房东的庐山面目。请看本报暗访：萧条楼市下西安二手房中介内幕。暗访记者田萝文/图

贾哥告诉我，“每个房屋中介公司都有自己的内部网络，还有各个的房源网页，我们是靠房屋信息过日子的，网络信息肯定是一大来源。多了解周边的楼盘，均价，看房子的装修，户型，采光等等，就是刚开始的时候要多学，多看，多问，每一个老人都是从新人走过来的，你不用紧张。”

今天是6月16日，记者开始了第五天的上班。开始了新一天的早会，还是和往常一样大概十几分钟。

今天6月12日，上班第一天。记者早早来到中介公司，待到公司人员来齐,便开始了每天必到的早会。

第六天

吃苦、耐劳、厚脸皮

今天是6月29日，记者开始了第十八天的上班。因为是周末，店里的陆续来了十多位顾客。

“房主现在根本不在西安，才要把房子卖掉，所以委托我们，你尽可放心，我们都是的，要不然你也不会来我们公司对吗？”贾哥说道。

今天是6月14日，记者第三天上班。开完每天必备的早会，记者开始咨询贾哥一些工作上的事情。记者问道，“那我们房源都是从什么地方来的？”

置业顾问宋经理给记者介绍，二手房一般比同户型的其他房源低了五六万。有的房子是全新装修的，没有住过人，业主现在想尽快出手，所以价格可以再谈。这些房子有手续可以按揭贷款，没有期房的风险，对于一些刚需的人来说是不错的选择。

“那交易过程中如何隔离房东和买家？”记者疑问到。“双方的买卖合同不能同时签订，也不能让双方见面，产权过户时也不让见面。即使买卖双方同时到交易现场，也被工作人员控制住。一般关键的价格款项是空白，双方都签订合同后由我们填写房屋交易的价格。房屋过户前买方将房款交给中介，过完户后中介将房款交给卖方。”贾哥继续道。

今天是6月10日，记者心想，人流密集的地段都会有房产中介公司，便来到了西安市东郊的一家房产中心店内，应聘工作职员。也许今天是周内的缘故，使得店内有些冷清。

今天是6月19日，记者开始了第八天的上班。贾哥打电话询问徐先生的想法，徐先生告诉贾哥，今天下雨而且自己也有点私事，有什么事明天再说。

贾哥告诉记者：“吃差价主要有三种形式：第一种是房主把房子委托给我们，双方会签订代理合同，约定在一定期限内将该房屋以一定价格售出,我们拿到房源以后，会以高出合同约定价格寻求买家，并在客户看房、签约和过户过程中买卖双方见面；第二种是房主委托我们卖房，在合同中好价钱并超出的钱按约定比例进行分款；第三种是中介一旦发现卖家报价比市场价低很多时，会以公司名义把房子买下来，然后抬高价钱销售赚取差价。这就是所谓的半年不开张，开张吃半年。”

在记者卧底过程中，像这种抵债售房的房东比去年多了。但还有不少卖房人都很神秘，登记房源时不露面，始终由代理人代办相关事宜，大多数是妇女，年轻妇女更多。这些女子也很少和工作人员聊天。公司的老员工都有工作用的新账号，这些年靠互联网拉了不少单子。

二手房不全是旧房，有毛坯房、精装房等

第十三天

今天是6月17日，记者开始了第六天的上班。结束了新一天的早会。记者问贾哥：“如今的中介公司效益如何，我怎么觉得客户很少？”贾哥告诉记者：“如今的房产有些疲软，房价稳中有升，连二手房也有些影响，许多人在观望阶段，连现在的租房，很多业主也宁愿自己联系买家。”

《阳光报》记者卧底西安某品牌中介公司20天，亲身感受到了中介公司在二手房交易过程中存在的诸多秘密，在楼市遇冷，期房萧条的背景下，二手房的交易反而相对好一些的原因是什么？

贾哥说，还有不少的房主一般常年不在西安，都是和房主的朋友、亲戚打交道。除非要签约，房主才会亲自赶回来。这家公司委托卖房来自北郊的房东较多，外地房东多数是陕北、内蒙、甘肃、、青海等石油、煤炭产地的老板、国企职工、包工头等，或是些不明身份的人。

记者问贾哥，看中介公司生意很火，怎么没有想象中那么火呢？贾哥告诉记者：“以前一个月卖几套还能租出去一些房子，现在得一两个月才出一套，房源多了客户却少了。”

“那其他公司都一样吗？”记者问道。“房市统一这样了，大家都在等，有的人不相信中介，连租房子的人也喜欢直接找房主。”贾哥有些无奈道。

这是一种营销手段

随后贾哥悄悄告诉记者：“是啊，你才刚来不觉得，不只是其他房屋中介公司，就是同公司其他门店甚至是公司同事，周围的人都会是你的对手。让我最印象深刻的是，有次我的客户上门，我有事刚好出门不在，结果客户成别人的了。你说同在一个公司，抬头不见低头见的，我也没办法说什么。”

贾哥和记者开始了电话销售与跑盘。零零散散的来了几个咨询的客户。

第十五天

记者听说有三位四川客人是委托卖房的房东，他们委托的是浐灞欧亚大道附近的房子。王老板说，他是劳务公司的小老板，来西安搞建筑二十多年了，这些房子是建筑公司抵债给他的，还没有交房，他是来看看多钱可以卖出去。另外一个姓马的是木工班长，姓杨的是钢筋工班长，他们都是差不多的情况，三个老乡一起来卖房的。听贾哥给他们说的报价每平米4300元时，他们用笔算了半天，用四川话激动的打电话，然后怒气冲冲的不辞而别了。贾哥悄悄对记者说，其实那房子能卖4700元，给他们说低些，咱们就有操作的空间。

房源多了，客源却少了

买二手房较一手房有什么好处？

急于买二手房的大多是年轻人

半年不开张，开张吃半年

贾哥又开始了电话营销，也带着记者跑了几个盘。记者问贾哥在西安买房了吗？贾哥告诉记者：“刚买下一两年。”记者笑道：“哥，你知不知道有个零首付？”贾哥回道：“知道啊，我就是零首付买下的。”记者便问贾哥：“那零首付是什么意思？它是怎么操作的？”

第三天

第八天

记者刚走进店内，工作人员便急忙询问是租房还是卖房。记者有些尴尬道：“您好，请问你们这招人吗？”“招人啊，不招了”，说完便回到自己的上。记者决定变换线，去往另一地段看看。

随后，贾哥便带着孙先生去看房，贾哥告诉记者，现在的客户都是货比三家的，比完，许多仍然迟迟不出手。

第二天

今天是6月23日，上班第十二天。因为是周一再加上气温上升的缘故，街上的行人和客户也随之减少。

贾哥告诉徐先生：“我们这是意向金，你交付了意向金，我们就会将这套房子保留，不会再带别人来看房。意向金一般是一万元，如果成交了会成为房款的一部分，毁约了也会给您退的，绝不会让你有所损失。”徐先生问道：“我现在都准备买房了，我能不能见见房主？毕竟和房主本人谈，我会放心点。”

应聘成功

第五天

碰壁

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什么是“零首付”

贾哥告诉记者，他知道的也不是很详细，不过大概情况应该是这样：例如一套二手房的总价是40万，最低需首付12万，剩下的需要向银行贷款28万，在合同上将房子的总价更改为57万，最低需首付17.1万，剩下的可向银行贷款40万，接下来房产公司开一张已收17.1万的首付收据，凭此收据及其他相关证明按正常手续去银行办理剩余贷款40万。实际贷到款是40万，而内部的成交总价还是40万，以此真正实现买房零首付，那其实是等于把首付的钱分摊到月供里去了。

“买二手房较一手房有什么好处？”记者问道。

第十一天

贾哥告诉记者：“可以做一份假的社明，通常这份证明具有一年以上的社保缴纳记录。”记者追问道：“我们家亲戚是在西安工作了五年，以前单位没有社保也没有代扣个人所得税，不过现在换了个工作，这个单位有社保和个人纳税证明，但是都不够一年，可以补缴吗？”

贾哥打电话询问徐先生今天是否有空，徐先生告诉贾哥，自己今天会带爱人来看看前天所看的房子，如果爱人满意了，就会办理手续。贾哥高兴道：“那你提前给我打电话，我好招待你。”看完房子以后，贾哥问徐先生准备如何付款？“按揭，一次性付款压力太大，手续都知道，中介费如何算？”徐先生问道。贾哥答道：“中介费是百分之三，业主百分之一点五，买家百分之一点五。”徐先生又问贾哥：“那订金怎么交呢？”

第七天

房东是煤炭产地的老板、国企职工、包工头、或是不明身份的人

贾哥告诉记者：“一般有评估费、费、贷款费、咨询费、手续费，可能还有工本费、复印费有的还包括买方要交纳的税费，不过都是看各自公司的收取情况。”

今天是6月27日，由于很早就听别人说过，房屋中介都有吃差价的行为，对此记者询问贾哥，吃差价得到的钱是怎么处理的？又是如何成功的吃差价。

“那做这行有什么窍门吗？”记者问贾哥。贾哥说：“没什么窍门，就是要有吃苦耐劳的外加一副厚脸皮。总而言之，就是要多找客户，多锻炼，多成交，就可以做好。”

第二十天

房产中介市场今年很冷清，这个行业是“半年不开张，开张吃半年”

“也可以告诉买家，私下交易存在非常大的风险。以前就有很多骗子假冒房东卖房骗钱，还有房东卖房收到全款把里面的家私电器给搬走或更换的,甚至可以告诉业主以前有客户私下交易,房东没有收到全款的产权就变更了，没有我们的陪同办理,风险是无法避免的。”贾哥说。

今天是6月26日，记者开始了第十五天的上班。记者发现买家签订《房屋买卖合同》以后还要交相关的后续手续办理服务费，便前去咨询贾哥都有哪些服务费用，收取原因。

房源是从哪里来的？

这时，从外面走进了一对情侣，年轻男子告诉贾哥，自己姓孙，因为刚毕业，所以暂时还买不了房子，只是想找一个一室一厅一卫的单元房租赁。贾哥告诉孙先生：“东方罗马花园，38㎡，属于精装，有双气，家具齐全，还有宽带，完全是拎包入住，房子绝对没问题，这个怎么样？”

第十四天

今天是6月20日，记者开始了第的上班。早会开完以后，记者和昨天一样，跟着贾哥跑了几个盘。

记者疑问道，中介人员一天的工作大概都有什么？不可能只打电话这么简单。

贾哥告诉记者，从去年起，前来出售二手房的神秘房东多起来，听说是不动产登记制度将在三年内实行，2016年全面实施统一登记制度，那个时候每人名下的住房信息联网，而且还要按梯次征收房产税，一些“房叔”“房姐”就不愿意了。估计，明年到后年，二手房市场的神秘房源将会更多，对中介而言是一个发财机会。

在聊天过程中，记者发现门前的二手房信息中有的房子已经售掉，贾哥告诉记者：“你现在才发现，这是一种营销手段，吸引客户主动上门询问房源，我们就可以借此机会推销其他房源，甚至可以留下客户的联系方式以便于以后联系咨询与推销，这是一种中介的。”

第十天

房价可以降低，只要能出手

“那你还是让他先来吧，他本人要买房而且他的个人信息只有他自己最清楚了。只要肯花钱就可以。”贾哥回答的比较委婉。

今天是6月17日，顾客有十来位，记者采访中了解到，不少手中持有多套房源的房主近期在抛售房源，很多房子都是空置没有人住过。

贾哥称自己身边就有一个例子，他的一个远房亲戚，在小县城的煤炭局工作，前几年在西安买了几套房，现急于出手，让我无论如何给他卖了，房价可以降低。“不过，急于卖房的不一定都是当官的，也有普通人。”

贾哥还告诉记者：“跑盘的确比较辛苦，要穿梭于各个小区，但是这是每个业务员必经的。你带客户去看房子，就必须一下能把他带到，客户问你什么，你也能答出来，这样就显得你专业，客户才能信任你。”

随后徐先生签订了购房意向书并交付了一万元。

邮箱：客服热线：0310-222（工作时间：周一至周五8:00至18:00）

第四天

外人以为二手房都是旧的房子，其实不然，这些年，只要有新楼盘就有二手房房源。二手房有的是全新的，业主想尽快出手，所以价格可以再谈。这些房子可以按揭贷款，没有期房的风险，对于一些刚需的人来说是不错的选择。市民在买卖二手房过程中，应在同一个地段多咨询不同公司的价位，分辨拉托之类的演戏。委托卖房的业主也要小心中介公司吃差价。遇到困惑的条款，一定要谨慎，学会自己的权益。选择有信誉的中介公司，在律师指导下签合同，更希望部门加大对房屋中介机构交易的监管。暗访记者田萝

“喂，您好，我们是××房屋中介的，请问您考虑的怎么样？”记者问道。翟女士称家里还在商量，随后回复记者。不到一个小时，翟女士称要来看房，公司都紧张起来。贾哥安排记者和一名实习的男员工小张当一次托儿，扮演夫妻买婚房。

第十

今天是6月25日，记者第十四天上班，开完会，就开始了电话销售和跑盘。

现在的客户“货比三家”

贾哥告诉记者：“房地产中介主要的工作内容简单来说，就是搜索房源，然后卖给想要买房的客户。比如登记房源、登记咨询客户、做报表。熟悉买卖信息，楼市信息，地区信息，做到客户问你什么，你都能够很好的解答。其实说到底中介就是一个工具，可以以最快的时间找到一个最合适的房子，中介赚的就是服务，让人们生活方便，才可以赚到钱。”

第十六天

第十二天

记者问道：“那二手房的房价对比2013年是不是涨了吗？”贾哥回答道：“房价上涨的幅度很小，价格似乎并未有太大变化。”

别问我的信息从哪里得到你周围的人都是你的对手

记者抽空问道贾哥：“我们家有个外地的远房亲戚想在西安买房，又没有社明，知道我在中介上班便来问我有没有什么办法，我不了解，所以来问问你。”

30分钟后，翟女士和丈夫到了。贾哥指着记者说：“让你们早点下手不来，那对小夫妻也看上了这房子。不过，你们咨询的早，同等价位，你们优先！”在他们交谈空隙，翟女士小声问记者：“他们给你说多少钱？”记者就按事前交代的说：“他们报的是115万，给你说的多少？”翟女士没有回答。随后，翟女士和丈夫坐上贾哥的面包车看房去了。

今天是6月28日，记者开始了第十七天的上班，因为下雨，一直到中午，门店还是冷冷清清。

今天是6月24日，开完晨会后，记者请教了贾哥什么人才会急于卖房。

今天是6月11日，记者来到南郊一家房产中介公司，询问工作人员是否招聘人员，工作人员带领记者见到店长，店长询问了记者的相关信息，并对记者介绍了房产中介的相关信息，“我们中介在整个房产交易过程中充当的是中间人的角色。让房东和客户在我们的安排下，坐在桌前把合同签了。然后我们拿佣金吃提成。你既然是上学出来的，学东西肯定快点，其他我就不多说，礼仪礼貌说话你也懂就好。”

第十八天

绝不能让客户和房东见面

第

今天是6月13日，记者第二天上班。因为今天下雨，所以记者在中介公司跟着贾哥学习培训房屋租赁及房屋买卖的流程及税费的计算，及其公司收费标准。

贾哥继续道，“有的是房主打电话放盘（提供出售房屋信息），有的是亲自到我们公司放盘，有的是老客户或者熟人介绍，最后一种就是我们自己主动让业主放盘，所以跑盘也可以得到部分房源，有很多房源信息都是房主自己贴出来的，还有你尽可能的和门卫或者物业打好关系，他们和业主都比较熟，谁有房源可能知道，你要做的就是打电话询问落实。”

贾哥笑道：“第一，一手房一般是期房，一时半会住不上，有时新房建完没有原户型图设计的合理，但在中介买的二手房的地段、户型、楼层、物业条件，都能看的清楚。第二，一手房经常污染超标，二手房经过几年的使用，有害物质基本挥发的差不多了，健康有保障。第三，买新房时，你根本不知道自己的邻居会是什么样的人。但是，买二手房时，你却可以先考察考察周边都住些什么人，孟母还三次搬家呢，这样有利于给孩子选择一个健康的。第四，碰到哪些急需用钱的卖家，你可以压压价，非常划算。”

卧底20天结束了，记者窥探到二手房交易市场的一些内幕，但真正的机密，下层的员工是接触不到的，不过对于大家而言，购买二手房一定要对比报价，在同一个地段多咨询不同公司的价位，分辨拉托之类的演戏。委托卖房的业主也要小心中介公司吃差价。对于二手房交易的问题，也希望引起有关部门的重视，加强对二手房市场的监管。

孙先生问道：“这个价钱是多少？如何付款？”贾哥回道：“一个月1200，压一付半年。”孙先生回道：“那还有没有一千下面的？”贾哥说道：“有一个九百的，双气宽带热水器也有，但没有家具属于空房。”贾哥说：“中介费是一个月的房租。要不，你先看看房子吧，这个房子户型光线都挺不错的，价钱又不贵，就这个价格还是我们和房主商量很久的。”

贾哥说，外人以为二手房都是旧的房子，其实不然，这些年，只要有新楼盘就有二手房房源。龙首村的宫园一号、凤城十二的白桦林居等有十多套还是精装房。在辛家庙浐灞一号二期、三期还有五套预售房。有的房东办法多，楼盘还在挖坑，就有了几套房子来委托销售卖。价位比新的楼盘价位略微少一点，还比较好卖。

只要肯花钱，“可开假社保”