李宇嘉：楼市调控抉择 “过把瘾就死”还是“涅槃后重生”

原标题：李宇嘉：楼市调控抉择 “过把瘾就死”还是“涅槃后重生”

　　近期，笔者到深圳、中山、惠州等珠三角城市踩盘，看到很多工业园区空空如也。情况不妙，有的正在等拆迁，商品房开发（主要是“类住宅”）的程序已在路上，老板胃口高得很，宁愿空着，也不愿再赚那点可怜的租金了；有的是因为，原入驻的制造企业搬到内地或东南亚去了，暂时租不出去；有的则是，入驻企业干脆不干了，老板告老还乡或炒楼去了。

　　写字楼市场也不太景气，不久前，市场疯传深圳前海写字楼空置率高达65％，逼得住建局出来辟谣。官方的说辞很苍白，前海高空置率铁板钉钉，即便不是65％，50％总是有的，这不改变超高空置率的事实。集万千宠爱于一身的深圳尚且如此，其他城市更不乐观了。近期，第一太平戴维斯数据显示，佛山甲级写字楼空置率达39.6％，比去年上升3个百分点。

　　过去，金融市场好、互联网任性、楼市需求旺，个个撑门面，都租写字楼。所以，地产、金额、TMT就是写字楼三大用户。深圳前海、后海、福田中心区，写字楼入驻商家主要是这三类，还包括互联网。但个体理性，加总后的集体是非理性的。深圳要搞新兴产业，隔壁珠海（横琴新区）、东莞（滨海湾新区）、广州（南沙新区）、佛山（三龙湾）都要搞。

　　结果是什么？当然是高空置率！时过境迁，资金回归实体，P2P爆雷，互联网红利减退，“钱多人傻”、“不租写字楼不好意思说创业”的时代不复返。重要的是，经济“存量时代”来临，钱越来越难赚了。因为，蛋糕大到一定程度，做大蛋糕的难度大了，增量占存量的比重越来越小，表现在GDP增速连续9年放缓，红火了十几年的汽车、手机、房子销售下降。

　　存量时代的第二个特征，就是分化。表现在人口分化、城市分化、区域分化，各大城市疯狂“抢人口”、“抢产业”，就是这个理。因为蛋糕就这么大，你得到了，别人就失去了。经济的难表现在数字上，2019年1-3季度，GDP增速分别为6.4％、6.2％和6％。业内认为，2020年我国经济或进入“5％时代”。经济下行，楼市调控松动，这是屡为验证的逻辑。

　　近日，从天津到南京，从燕郊到三亚，楼市调控正在冰融，而河南、广西等内地省区三四线城市，彻底拿掉了城镇户籍门槛，也变相松绑了调控政策。新一轮的调控松绑，怎么看？“经济下、楼市上”，旧逻辑貌似说得通。上面讲的几个城市，限购松绑区域楼市库存大，财政困难，松绑情理之中，过去不也这么干吗？但是，拿旧逻辑谈当下楼市，无异于刻舟求剑。

　　上海临港自贸区，8月初外地人限购松绑（社保5年变3年），但“楼市热”只维持了1个月，9月临港板块成交（5.57万平米）环比暴跌43.3％。上海朋友告诉我，近期在临港揽客的中介少了很多。为何？当下楼市形势与过去天壤之别，任何一个城市都不缺房子，所到之处都是密密麻麻的在售在建的新盘。“房住不炒”，地价房价联动抑制，大家不着急买房。

　　现在，即便深圳等一线％，二手房成交周期（挂牌到成交）4-5个月。说明什么？存量时代，房价涨幅收窄，短炒亏损，长持要精挑细选，有服务配套的才入法眼。对地方政府来说，刺激可能会再来一波繁荣，但烟花易冷。没有人口、服务支撑，即便政策不打压，百姓也会用脚投票。届时，错失产业发展良机不说，城市一地鸡毛。

　　这种透彻心扉的痛，海南领会过（领会了两次），天津、燕郊也领会过。近期，针对省直单位、高校、医院员工、引进企业，燕郊松绑了限购。这就对了，把服务、产业搞好了，才能承接到北京非首都功能。否则，京城疏解出的，就会去天津、雄安、固安。天津滨海新区两个科技园，也松绑限购，逻辑与燕郊一样。能吸引京城人，除了门槛和价格都低的房子，还有什么呢？

　　千里之外的三亚，也是这么的。自贸区、自贸港“双定位”，三亚需要人才。中国只有一个三亚，限购放开、楼市必繁荣，但这无异于“过把瘾就死”。痛定思痛，藉政策东风以涅槃重生，这是唯一出路。能买三亚房子的，除了常住人口，就是名单里的人才。总之，调控松绑不排除托市，毕竟楼市这个庞然大物要稳定，但绝非救市。城市政府主体责任下，财力给到你（比如增值税“五五分”），机会摆在面前，向左向右、何去何从，自己看着办。