这个“金九银十”杭州楼市奏响“冰与火之歌”

原标题：这个“金九银十”杭州楼市奏响“冰与火之歌”

　　2019的楼市“金九银十”过去了一大半，全国“成色不足”的总基调已然显现。 然而，近期的杭州楼市，却热点不断。一边是接二连三的“万人摇”、主管部门介入的“公寓界拼多多”事件，一边是土拍降温、二手房降价……各种新闻不断轰炸，交织成一曲楼市的“冰与火之歌”。 纷繁复杂的表象之下，且看记者“剥开洋葱”。

　　这个“银十”，在一个险些“翻车”的万人摇、一出惊动主管部门的“公寓界拼多多”事件中，徐徐拉开帷幕。

　　假期刚过，杭州诞生第16个“万人摇”楼盘——杨柳郡。10月2日，该楼盘公示登记结果，590套房、10416组登记，中签率5.7%。绿城品牌、地铁上盖，均价3.5万，比隔壁盘单价低五千元，外界普遍认为“最后的杨柳郡”会迅速清盘。

　　没料到，10月9日的选房，差点成了“大型翻车现场”：90方以上的大户型依然抢手，可44-66平方米的小户型，却遭遇“滑铁卢”。当天下午，销售人员紧急给客户打电话，喊来选房。这场选房马拉松，足足“跑”了10个小时，直到9201号购房者决定下单，杨柳郡才算勉强清盘。

　　“投资客不会去考虑户型、楼层，只管获利空间。只有那些真正考虑自住的人，才会挑挑拣拣。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚分析，大规模弃选，说明本次摇号的参与者，大多为了自住。

　　这几天，记者走访了几家准备开盘的“网红盘”，比如滨江区的晓风印月、南星板块的仁恒滨江园等，销售人员均表示，意向客户均为自住，投资客几近绝迹。

　　同样是国庆假期，位于绿地·华家池项目内的“华家池·侨公馆”，打出了“68万起”的超低价格，吸引了大量购房者前往。但事实上，销售代理公司将一套酒店式公寓分割成3套销售，三个陌生人“共享产证”。如此“骚操作”，扰动了酒店式公寓市场，也引来了杭州市住保房管局的介入调查。

　　事出反常必有妖。“已经在割‘韭菜根’了。”丁建刚指出，这起“公寓界拼多多”事件的背后，折射出酒店式公寓市场持续下行、严重分化的现状。数据显示，今年前3季度，杭州市区酒店式公寓成交13471套，同比下降45.6%。

　　“目前市场中，虽然投资客尚存，但可投资额度已经降低了。”丁建刚说，不同于高出资能力的投资者，这一群体的出资能力弱又想投资，但法律意识、风险意识、专业水平都相对薄弱，才会被与陌生人“共享产证”这样高风险的投资行为所吸引。

　　投资退潮，将成为未来一段时间里，主宰杭州楼市的大趋势。如果回顾一下刚刚过去的“金九”，还可以看出更多端倪。 据浙报传媒地产研究院统计，9月份新房成交量为11662套，与去年同期的12808套相比，成交量下降了约8.95%。今年前三季度，杭州市场（含富阳、临安）商品房总成交93536套，较上年同期下跌了约17.01%，为2015年来的第二低。

　　虽然，9月出现了如天都城·滨沁公寓、保利融信·和光尘樾这样的“万人摇”红盘，但并没有“焐热”整体行情，更多时候，楼盘“不需摇”。

　　据不完全统计，9月杭州楼市整体中签率约为14%，较8月份的8%涨幅明显。流摇楼盘多达43个，临安区、余杭区成为流摇高发区，盛产万人摇的良渚板块，6盘中流摇4盘；临安更甚，15盘流摇13盘。 单个楼盘的表现，更能说明问题。8月份金地·江山风华推出的房源中签率为7.7%，但9月份升至10.3%；新希望滨江·锦宸8月份中签率为5.56%，9月份升到了17.9%；三湘印象·森林海尚加推中签率为77.5%，比上半年的39.87%、53.45%要高了不少……这样的案例，并不在少数。

　　到了十月，开发商的出货节奏，在明显加快。十月，杭州预计有61盘入市，其中纯新盘达到24个。仅绿城一家，刚卖完“最后的杨柳郡”，“最后的梧桐郡”也已在11日领出了预售证，准备清盘。同时，沁园、晓风印月、桂雨朝阳、傲旋城等一大批新盘或加推，也已经纷纷“在路上”。

　　入市楼盘多了，少数拥有“限价彩蛋”的红盘，依然会红得发紫。比如第17个“万人摇”大江东板块河庄街道的金色和庄。在这个周边二手房售价约为每平方米1.8万的区域，金色和庄均价1.2万元/㎡，价差倒挂6千元，导致总报名登记达到28719户，刷新杭州楼市摇号记录；倒挂达到1万元的梧桐郡，或将成为下一个“万人摇”。

　　但“万人摇”之外，大多数楼盘要“清冷”很多。号称“亚洲十大豪宅”的恒大·国玺悦龙府领出第一批预售证，共计124套，预售均价38500元/㎡。2017年，恒大的拿地楼面价为30387元/㎡，业内人士测算，项目保本房价是42500元/㎡。不仅亏了本，首开也只有54人报名，直接流摇。

　　就像如今的天气，虽不时有万人摇如“秋老虎”那样发一下威，但整个市场已经明显感觉到了阵阵秋意。

　　先看房地产的“面粉”市场——土地市场降温明显。在“限房价、限地价”新政的影响下，杭州土拍市场没了此前“逢拍必封顶”的火爆。9月以来，杭州共成功出让涉宅地块18宗，其中溢价率在20%以上的地块仅有8宗，甚至还有3宗地块底价成交。

　　比较有代表性的是笕桥单元。9月，金隅接连拿下2宗笕桥单元的住宅地块，一宗楼面价24060元/㎡、另一宗楼面价23625元/㎡，未来房价的均价上限（含精装）为40800元/㎡。而隔壁的龙湖大家九龙仓·璟宸府项目，2017年龙湖拿地的楼面价，高达31154元/㎡，现在高层的预售均价也只能达到40800元/㎡。

　　还有萧山区市北单元。9月26日，保利在此拿地，成交楼面价24081元/㎡；10月8日，滨江拍下一块宅地，楼面价24527元/㎡。他们未来的商品住房销售均价（含精装）上限是37500元/㎡。

　　这样的价格，隔壁的融信和恒大，估计是哭晕在厕所了。2017年，融信以30816元/㎡拿地，即现在的杭州世纪，销售均价3.8万多一些；还有刚刚说过的恒大·国玺悦龙府，真可谓“地王一时爽，结局泪两行”。

　　可以预见，在调控政策延续、融资环境趋紧、去化压力显现、短线预期锁死的大背景下，土地市场表现，也将是愈发趋于理性的。

　　“从成交量变化来看，从今年3月份起，每个月都有一些回落。”杭州我爱我家品牌总监周包军认为，杭州二手房成交正呈“阶梯式”的下滑趋势，到9月二手房成交已跌至6098套。另一方面，供应量相当充裕，截至目前已经有超过9.6万套二手房挂牌。随着供应增加、成交周期变长，二手房的价格也在松动，房东一改以往的“牛气”，有了3%-5%的议价空间。

　　“尤其是土地‘双限’，对稳定预期的效果非常明显。眼下，调控没有出现任何松动，购房者情绪平和。”他表示，市场上几乎看不到投资客的身影了，现在购买二手房的都是自主客户，房住不炒，理性回归。