业绩不及预期 富力地产面临偿债、销售压力

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3月26日，富力地产（HK：02777）公布了2019年业绩，全年销售额1382亿元，营业收入908.14亿元，股东应占净利润96.72亿元，与上一年相比，均取得不同幅度的增长。

与2019年初定下的1600亿元销售目标相比，富力地产业绩完成度为86.4%。不仅仅是销售规模未及预期，2019年富力地产实际结转面积为829.6万平方米，与2019年初计划目标相比，完成度也不到九成。

对于房地产开发商而言，在新型冠状病毒肺炎影响下，房地产开工、复工、竣工和销售等均受到不同程度影响。其中开工和竣工直接影响销售和未来结转，2020年前两个月，大多数房企销售额大幅下滑。

富力地产为2020年制定了1520亿元的销售目标和939万平方米的结转计划。虽然目前售楼处和工地已经陆续进入复工状态，但由于第一季度销售和施工不及往年，富力想要顺利完成全年目标还面临着较大压力。

2019年业绩报显示，富力地产年内到期债务高达622.7亿元，同期现金及现金等价物只有229.04亿元。在销售回款下滑的情况下，其偿债也面临较大压力。

早在2018年3月，富力地产提出三年实现3000亿元销售额的目标。时任富力地产董事长助理陈志濠在业绩会上表示，2018销售目标是1300亿元，到2020年实现3000亿元销售目标，年复合增长率达到54%。

2018年富力地产顺利完成销售目标，当年实现销售额1311亿元。2019年制定的销售目标是1600亿元，按照三年目标，其2019年销售额需要达到2000亿元。这一定程度显示了富力对市场的谨慎。

在2019年8月举行的中期业绩会上，富力董事长李思廉对于全年1600亿元销售目标还很有信心。“下半年应该是卖900亿到1000亿左右，全年大概是1500亿到1600亿左右，这个没有大问题。”

不过，最终富力地产2019年销售业绩定格在1320亿元，完成目标的86.4%。富力并没有解释，仅在年报中称，虽然认识到市场形势严峻并进行调整，但销售相比仍然逊色。

从富力2019年业绩报中不难发现，虽然在2019年下半年启动暂停拿地和加大促销力度的战略调整，但市场布局失衡或许导致富力销售未达预期的主要原因之一。

富力2018年土地储备中，排名前三的华北、华南和西北三个区域，占比分别为23.5%、20.5%和19.2%；华东和中南占比分别为9.1%和和12.1%；西南区域土地储备为零。

2019年富力地产销售排名前三的是华北、华东和西北，占比分别为27%、22%和19.8%。从中不难发现，华东区域以不到一成的土储为富力贡献了超过两成的销售额，而且华东区域销售均价比第一名华北区域高出46%。

近年来，华东区域已经成为各大房企业绩的主要票仓，万科上海区域已经连续两年位居区域第一位置，在国内30多家房企中，大约有一半左右从华东起家，甚至浙江一个省内为一家房企贡献千亿销售额。

2019年富力业绩报显示，单个省份销售额超过百亿的有广东、山西和浙江，分别为162.83亿元、147.61亿元和122.45亿元，排在第四、第五位的江苏和重庆销售额分别为84.6亿元和73.72亿元。

富力似乎也意识到华东区域的重要性，2019年可售建筑面积仅比2018年多3.1万平方米的情况下，富力大幅增加了西南和华东土储，其中华东增加了108万平方米。意外的是，富力在大本营华南区域可售面积缩水超过一半。

整体来看，富力2019年土地储备中可售建筑面积前三的仍是华北、西北和中南三个区域，其中华北和西北均超过千万平方米，华东634.4万平方米，华南和西南分别为554万平方米和549.5万平方米。

富力为2020年制定的销售目标为1520亿元，比2019年增加了200亿元。2020年前两个月，富力销售额为86.8亿元，3-12月需要完成1433亿元。对于2019年月均销售115亿元的富力而言，压力并不小。

偿债承压

截止2019年底，富力地产有息负债高达1971.4亿元，是股东权益的2.47倍。其中一年内到期债务高达622.7亿元，而同期现金及现金等价物只有229.04亿元，现金对到期债务覆盖比例只有36.78%。

偿还债务通常有两个主要途径，一个是借新还旧，一个是通过销售回款偿还。仅国内发行债券一项，企业预警通数据显示，截止3月26日，富力一年内到期的超过150亿元，其中3个月内到期的有56.75亿元。

再来看看富力2019年偿还债务情况，截止2018年12月31日，富力地产一年内到期债务为523.5亿元，同期现金及现金等价物为197.83亿元，现金对到期债务覆盖比例为37.65%。

从数据不难看出，富力的偿债难度还在上升，而且庞大的有息负债不仅吞噬企业利润，而且也对企业流动性造成影响。2019年富力资金成本高达137.3亿元，即便有85亿元做了资本化处理，但体现在财报中的融资成本仍然有56亿元。

通过发行超短期债券一度是富力偿还到期债务的主要方式，据不完全统计，2018年富力累计发行9笔超短期融资，2019年发行了4笔，2020年发行了1笔。

同时，2019年富力还对部分国内债券进行了处理，财报显示，累计处理的245.5亿元国内债券中，偿还的只有14.3亿元，另外的231.2亿元则通过展期延后了偿还时间。

与上一年相比，显然富力2020年面临着更大的还款压力。2019年底，富力完成增发H股，共募集资金37.35亿元，主要用来偿还海外债务。这笔增发获得资金明确不会用来偿还住宅开发借款。

此外，2020年富力还发行了一笔7亿元超短期债券及一笔4亿元美元的海外债。海外债通常用来借新还旧。那么偿还银行借款、国内债券及信托等其他借款，只能靠账上现金及未来销售回款来偿还。

在账上现金不足以覆盖全年到期债务的情况下，销售回款对于富力显得格外重要。但由于疫情影响，2020年前两个月富力销售额只有86.8亿元。另据富力官网数据显示，富力通过富力好房推出3000元认购活动，累计售出100万平方米。

按照2019年1.15万元/平方米可售货值单价来看，这部分线上销售能够转化为100亿元左右的销售额，不过，这些销售额转化为回款通常有一到三个月期限。富力整体对楼市交易恢复的迫切性不小。

富力2020年销售目标为1520亿元，可售货值为2700亿元。对比2019年3000亿元供货量和1600亿元的销售目标，供应量上稍有不足。而2019年销售实际仅完成供货量的46%。想要达成全年销售目标，供货去化率需要达到56%以上。

从区域供货情况来看，华北、西北仍是主要业绩票仓，其次是华东和西南，在后疫情时代楼市交易恢复过程中，华东速度较快，其他区域则相对较晚。