下半年西安房价 可能上涨5%左右

原标题：下半年西安房价 可能上涨5%左右

　　这是否说明西安房价已进入上涨通道？美城机构首席市场分析师沈玮认为“为时尚早。”她说，因为去库存和冲刺全年任务的需要，去年底到今年初各楼盘成交价普遍处于低位，今年1月的6406元/㎡可以说是近一年半的最低水平。随后在热点楼市的“传导”下，西安房价在近几月也出现了持续性的小幅攀升。但是和去年同期相比，仍处于“滞涨”状态。数据显示，去年上半年西安住宅均价为6741元/㎡，而今年前6月的均价是6744元/㎡，等于同比涨幅只有微不足道的3元/㎡。

　　国内某房地产研究院7月4日发布上半年楼市研报显示，西安前6月住宅均价6744元/㎡，同比去年涨幅很小；交易增量明显，上半年住宅销量突破7万套。截止目前，上半年西安住宅价格已经连续上涨6个月。记者在踩盘过程中发现，万科、龙湖、融创等多家开发商的项目都有不同程度的价格上调。业内人士预计，下半年房价仍会继续小幅度上涨。

　　在全国房价开始“涨不动”的6月，西安住宅均价小幅拔高，当月6564元/㎡相比5月涨了56元/㎡。如果和今年1月6406元/㎡相比，贵了158元/㎡。

　　这是否说明西安房价已进入上涨通道？美城机构首席市场分析师沈玮认为“为时尚早。”她说，因为去库存和冲刺全年任务的需要，去年底到今年初各楼盘成交价普遍处于低位，今年1月的6406元/㎡可以说是近一年半的最低水平。随后在热点楼市的“传导”下，西安房价在近几月也出现了持续性的小幅攀升。但是和去年同期相比，仍处于“滞涨”状态。数据显示，去年上半年西安住宅均价为6741元/㎡，而今年前6月的均价是6744元/㎡，等于同比涨幅只有微不足道的3元/㎡。

　　复旦大学房地产研究中心副秘书长夏强指出，今年春节以后，受利好政策刺激，一线和部分二线城市形成一波购房潮，西安部分开发商也借势提价。市场随后“冲高回落”转入淡季，开发商的涨价行为也戛然而止。另一方面，西安房价经常受到成交结构的影响。某一时段内城改等低价房源集中备案，即拉低整体的住宅成交价格，“纯粹市场供需导致的涨价现在还没有看到。”

　　据统计，今年1-6月成交套数为76810套，同比去年增长18499套；上半年的成交面积为825.24万㎡，同比增幅达33%。但上半年的火热行情有逐渐熄火之势。数据显示，西安6月住宅成交面积162.72万㎡，环比已有5个百分点的下滑，这与全国市场的走势也比较吻合。

　　“从5月份开始销量已经回落。”易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进介绍，上半年的房地产“牛市”主要建立在3、4月的火爆之上，购买需求透支后这波暴涨行情必然告一段落。

　　克而瑞西安机构总经理朱郁表示，随着天气转热开发商推盘逐渐偃旗息鼓，不少项目的客户到访率、成单情况不及3、4月，“虽然西安出台了被称为‘楼十条’的新政，这对市场信心的提振很大，但全国楼市趋于疲软、部分城市调控收紧也带来反向刺激。”

　　不同楼盘间的差距也比较明显。记者上周走访了西安市超过10个在售楼盘，既有项目声称“每月能卖100多套房”，也有开发商回应“已连续两周零成交”。沈玮介绍，目前曲江和高新是西安的热销区域，不少楼盘的成交价都超过了7000元/㎡，明显高于全市均价；而在北三环和东三环外的个别项目，“一平方米只卖4、5千元，去化率仍不容乐观。”

　　5、6月以来楼市增速下滑，多个机构做出了“本轮周期已从顶点跌落”的研判。广发证券近日报告认为，今年下半年，房地产行业整体成交同比升幅将继续放缓。上半年成交量的大幅上升来自于改善性需求的贡献。这部分需求连续入市后，需要重新积累培育一段时间，才能有新一轮需求。招商证券的报告同样认为，近期房地产市场量价齐升，证明当前正处于周期内的小高点。未来调控的重新回归，量价调整幅度将减小。

　　夏强认为，所谓拐点论是基于供求水平提出。他说，目前西安的库存压力正逐步得到缓解，新出台的“楼十条”也继续出去库存信号，“下半年很可能继续量增价稳的走势。”

　　沈玮表示，下半年西安市场的“变数”在于一些标杆项目入市。包括华远、保利、万科、碧桂园等多个品牌房企都有新开或加推房源的计划，这些楼盘的定价、营销和宣传情况将会对各区域市场产生不小影响。

　　一位从事房地产市场调研行业多年的李姓人士称，“西安作为二线省会城市，房价是比较低的，从2012年至今基本就没怎么涨过，远不及、郑州等内地省会城市。没涨价的主要原因还是供大于求，产能不强和人口新增的速度缓慢。”

　　2014-2015年市场表现不佳，开发商放缓了拿地的速度，也间接导致2016年供应和成交下滑。从克而瑞数据中看到，5月份，西安土地成交面积环比大幅下降65.63%，成交土地多位于核心区，且容积率较低，导致楼板成交价环比上涨77.84%，创10年新高。另一方面，中国指数研究院数据显示，西安6月土地成交17.29万平方米，主要集中在高新区、大兴新区、浐灞、户县等区域。

　　朱郁认为，西安土地市场地块已有局限性，核心区域土地太少也是导致土地成交量较去年下降的一大原因。市区内部的土地必然是稀缺的，供应量只能持续收缩，长此以往，供应的下滑是必然现象，也会间接导致地价上涨。另外，土地供应量的下降，在一定程度上也会加速库存的去化，库存下降也会影响房价上涨，都是相辅相成的。从土地市场现状看，可出让的大量土地都集中在目前比较偏远的地带，无法满足置业者对成熟配套的需求，开发商在这些区域拿地也非常谨慎，很多开发商更愿意收购地段较好的存量项目。

　　房地产行业因政策性导向的改变对市场的影响往往比较明显。沈玮指出，西安近几年也在出台调整政策，2015年6月份的“新九条”，唯一刺激较大的就是买房落户，落地性也并不强；今年6月底出台的“楼十条”，虽然对购房端并没有太大的刺激作用，但是对开发商有很大的去库存效力。

　　很多开发商和代理机构认为“楼十条”对市场的促进作用持乐观态度，创典全程总经理徐正茂表示，“如果楼十条政策能很好地落地，市场成交会活跃，价格也会加速走出低谷。”但也有业内人士指出，相对于近期成都出台的政策，西安的“楼十条”仍然相对稳健，对市场不会有太大的刺激。

　　沈玮认为，从去年10月住宅去化一直在连续下降，预计今年下半年去化周期将降至10个月以内，已经达到合理的范围。那就说明西安房价在下半年仍将有上涨的动力。另外，有一些大品牌开发商的改善型项目会在下半年入市，也会提升房价的上涨，预计下半年涨幅会在5%左右。

　　从购房的人口来看，25-30岁的初次置业一般是刚需置业。但随着家庭结构的变化、逐步凸显的子女教育问题，大多数家庭有改善换房的需求。而且越来越多的初次置业者也偏重于一次到位的改善型产品。

　　据易道西安机构的数据显示，从2015年四季度开始，改善型产品的成交占比达到30%，而且这个比例在2016年一季度不断提升，已经达到40%。较低的首付比例，历史低位的贷款利率，使得改善型需求客户跑步入场，未来还有一定的上涨空间。

　　改善的购买力逐渐强于刚需，同时对于产品的消费升级，要求更高。为了迎合这种市场需求，开发商必然在产品端做更多投入，提升产品价值。例如西安万科从去年相继推出的万科金域国际、万科翡翠系产品等，都属于相对高端的改善型产品。龙湖、融创等企业也相继推出中高端改善型产品，产品的升级必然会使商品房开发的成本增加，也会直接导致房价有一定幅度的上升。 本组由华商报记者 李程 党兰 采写