“新规”对县城住宅“限高”后，房价会上涨吗？

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3月29日，住房和城乡建设部印发通知，就《关于加强县城绿色低碳建设的通知（征求意见稿）》公开征求意见。《意见稿》中建议控制县城建设密度和强度，新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%；新建住宅最高不超过18层，确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。其实早在2020年4月27日，住建部、发改委就曾联合发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，内文称“中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主”，对县城住宅进行了“限高”。而3月29日住建部发布的《通知》，则是对县城住宅建筑高度的进一步明确。

此《意见稿》一经发布，立即引起县城居民的高度关注，毕竟现在家庭财富的大部分都集中在了房产上，拥有高层住宅和低层住宅，可能会关系到今后自家房产升值还是贬值的变化。站在专业的角度来看，尽管该意见稿暂未定稿，县城住宅限高已经是大势所趋了。那么二次三番地提出对县城住宅限高，背后究竟是什么原因呢？其实限高的表面原因就有很多，比如在维修、改造、安全等方面存在诸多的问题和隐患，特别是高层住宅的火灾不易救助、不易逃生等。“限高”主要体现了政策对安全高度负责任的态度，也有利于保护一些县城的历史建筑风貌。但是除此以外还有以下几个原因：

第一，县城空心化的问题。现在的年轻人都向往大城市的生活，特别是在大城市放开人才落户的利好政策下，县城户籍的毕业生自然首当其冲会选择留在大城市，而县城的年轻劳动力同样也喜欢去大城市找工作，如果买不起当地的房子，也尽可能的在大城市周边的城市或乡镇买房。如此一来，县城的人口流失非常严重，城区常住人口逐年减少，空置房越来越多。而代表着城市活力的年轻人口一旦大量流失，不仅对于城市经济的可持续发展产生巨大“杀伤力”，今后县城新生人口补充不足、老龄化问题将更加难以法解决。体现在房地产方面，以年轻人为购房主体的房住需求大量减少，也会影响县城房地产的长期发展。因此之前就有委员提案，建议对人口低于10万以下的小县城进行合并试点。而住建部再次明确要求限制县城居住高度，就是要防止县城和当前的很多农村一样变得空心化。限制高层住宅市场投入，可以优化县城人口组成结构和居住环境，避免县城住宅资源浪费。

第二，一旦县城的住房需求减少，在人少地多的情况下，继续建造高层住宅显然失去意义。不仅如此，已经建成的高层住宅，建筑质量问题再过一二十年就会逐渐显现。虽然国家规定住宅的产权为70年，建筑设计寿命的标准为50年，但实际上，过去我国住宅的平均寿命仅为25～30年。即便50年之内这些高层建筑整体仍然处于有效使用期，但是内部的管道线路会锈蚀老化，电梯需要维护更换，机电设备会出现这样那样的问题，维修起来不仅耗时费力，费用也是大得惊人。更为麻烦的是，多年以后高层住宅想拆还拆不了，因为人口减少高层住宅建了也卖不出去，但是不能建更高层楼房开发商没有利润，就不会去拆除这些老楼，最后这些老楼就会变成废弃建筑摆在县城的大街小巷。

第三，房地产是重资金周转行业，建造高楼需要庞大的资金去支撑，对县城开发商的资金链要求同样非常高。但是目前包括头部房企在内很多企业的负债率都很高，而在县城里除了一部分大型房企的在建项目，还有众多小型开发商参与的工程项目，但是这些小型开发商的融资渠道很有限，一旦资金链断裂就会造成工程烂尾，不仅那些普通的购房者要去买单，银行也会承担很大风险。仅去年宣告破产的房企就有470家，绝大多数都是中小型房企。那么为了防止房企扩张激进，通过高负债、高杠杆拿地开发，去年银行从防范金融风险的角度收缩融资政策，给部分房企负债划定了“三道红线”，今年起还对房企土地开发贷款和个人买房贷款额度分别划定了“二道红线”，都是为了降低系统性风险。

第四，高层住宅本来是在城镇化建设的大环境下为了提高土地利用率，但是县城的市场真的是太小了，城镇化也推进到了60%以上，能够进城的农民基本上已经买了房，没进城的农民在高房价背景下再想买房变得非常吃力，有相当大比例的空置房又都位于县城，如果一味地建高层不仅卖不出去，也让县城的房地产开发很快走向终结。而县城如果以多层住宅为主，不仅今后其他的开发商还有一定的生存空间，也为今后可能发生的人口、经济变化积蓄潜力，毕竟农民的购买力需要一段时间来恢复，城镇化建设将进入缓慢推进阶段，而多层住宅拆除更加容易，今后如果需求增加想加盖也不难。

有些人可能认为，县城限高以后，是不是今后高层住宅变得稀缺了，价格就会噌噌地上涨呢？其实结果可能正相反，市场上没有任何一件商品是因为被“淘汰”了而涨价的。而多层住宅今后市场虽然会扩大，但是众所周知是，房价变化主要取决于供需关系，目前市场供需关系已经非常清晰了，那些有人口流入的一二线城市，房价的确还存在一定的上涨压力，三四线城市由于库存压力很大，又失去了货币化棚改这个最大推力，多数城市可能要进行调整，而县城作为城市末梢，土地供应充足且价格便宜，“限高”对于房价的影响非常有限。

因此笔者认为，国家对县城住宅高度限高，主要是结合大部分县城现实和未来所面临的诸多问题，果断采取的务实性政策调整，否则今后除了少数有人口持续流入、经济发展势头强劲、区位优势明显的县城对高层住宅还有一定需求，多数县城将只会留下一座座破旧不堪、难以拆除的高层住宅耸立在城市之中，成为不易解决的重大难题。