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刚步入2021年的时候，大家对2021年的楼市有各种猜测。有人联想到了2014年的楼市低谷，2014年之后房价迎来了新一轮的大涨，因此有人预测2020年楼市寒冬后的2021年，楼市也会迎来新一轮的飞速上涨。当然也有人认为2021年依然会延续2020年的楼市低迷，甚至可能会出现房价全面下跌。当然大多数人还是认为楼市会延续平稳的态势，因为楼市调控层面不允许房价大涨或者大跌。

如今2021年已经过去4个月，相信根据前几个月的数据以及楼市调控的风向，基本上能判断出2021年的房价走势。

首先是数据层面，4月16日国家统计局公布的第一季度销售数据，数据显示：全国商品房销售面积36007万平方米，同比去年增长63.8%；商品销售额为38378亿元，同比增长88.5%。根据这两项数据，可以计算出一季度全国的房价均价为10658元，平均房价已经突破万元大关，据统计，2020年全国的平均房价为9860元/平方米，可以看出全国的整体房价依然呈现上涨趋势。

关于房价的具体涨幅，国家统计局也发布了3月70城房价数据，70个样本城中中国，4个一线城市新建商品住宅销售均价环比上涨0.4%，同比上涨5.2%；31个二线城市新建商品住宅销售均价环比上涨0.5%，同比上涨4.8%；35个三线城市新建商品住宅销售均价环比上涨0.3%，同比上涨3.9%。

从70城房价的同比涨幅和环比涨幅来看，虽然整体房价依然呈现上涨趋势，但是房价涨幅相比过去收窄很多。一二三线城市的房价年涨幅基本上都维持在5%左右，这样的房价涨幅真的不大。如果不考虑去年的特殊情况，正常的经济增速应该在6%~7%之间，而房价涨幅低于经济增速，基本上就意味着房价处于相对平稳的状态。

国家统计局公布的一二三线城市三月份房价涨幅基本上和社科院预测的房价涨幅一致。2020年年底，社科院发布了一份名为《中国住房发展报告（2020-2021）》，其中预测我国2021年房价平均上涨5%左右，预测的房价涨幅基本上和国家统计局公布的3月份房价同比涨幅一致。

然后看一下今年的调控政策，首先就是年初的“限贷令”，2020年12月31日，央行、银保监会联合下发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，通知中指出，根据银行性质和规模不同，把银行分为5大类，分别是中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行、县域农合机构、村镇银行，分别给这5类银行划定了两个上限，房地产贷款占比上限以及个人住房贷款余额占比上限。

如果从房地产金融的角度来分析，“限贷令”的本质是限制资金流入楼市，等于关小了资金流入楼市的水龙头。太多资金流入楼市不仅会引发楼市发展过热，同时也会造成其他行业发展资金不足，毕竟社会上资金总量是一定的，如果太多资金流入房地产行业，就意味着更少资金流入其他行业，会导致其他行业被房地产行业边缘化。

可以说年初的“限贷令”就给今年的楼市定下了总基调，今年的楼市调控不会放松。据统计，在刚刚过去的一季度，全国房地产调控次数超过140次，一方面是严查违规资金流入楼市，主要是经营贷款和消费贷款违规流入楼市；另一方面对房贷审批的标准更加严格，炒房客投资炒房的机会越来越少。在这样的楼市调控力度下，局部楼市很难出现过热，房价也基本上不会出现大涨大跌的情况。

总的来说，第一季度的房价走势以及楼市调控基本已经定调2021年的楼市，2021年的房价走势基本上行已经明朗，正如社科院预测的那样，2021年全年房价涨幅在5%左右，虽然局部楼市会发生分化，但是在国家的大力调控之下，楼市不会出现大的波动。虽然2021年的房价走势已经基本明朗，购房者买房也不可放松警惕，因为买房是一辈子的大事，任何时候都要万分重视。对于20221年准备买房的家庭，建议看一下这3个忠告，非常实用。

第一：刚需如果有买房的能力，买房宜早不宜晚

从如今的楼市走势来看，今年房价依然大概率上涨5%左右，虽然这样的房价涨幅并不大，但是对于刚需购房者来说，随着时间的推移，买房成本依然会越来越高。假如购房者购买一套150万的房子，如果按照年涨幅5%来计算的话，如果刚需晚一年买房，买房成本需要增加7.5元。如果按照大多数人的收入水平来看的话，很多人一年都攒不到这么多钱，相当于自己挣得钱还赶不上房价的涨幅。

因此笔者建议那些已经有能力买房的刚需购房者，还是尽可能买一套属于自己的房子，虽然现在房价已经没有大涨大跌的趋势，但是房价的稳定涨幅依然会增加买房者的购房成本。尤其是那些特大城市和省会城市，每年有大量的人口流入，同时经济发展也有很大优势，这样的城市随着时间的推移，房价会慢慢上涨，对于刚需来说，早买房就意味着更低的买房成本。

第二：最好不要以投资为目的买房，如今楼市环境已经不适合投资炒房

借用经济学家马光远的一句话：闭眼炒房的时代已经完全过去，房子作为最好投资品的时代也已经完全过去，未来房地产投资将进入越来越专业化的时代。根据马光远的观点，未来投资房产会变得越来越专业，投资房产的资金门槛以及能力门槛都越来越高，普通人投资房产的风险太大。

另外现在投资房产需要的资金成本非常高，经济学家梁中华表示，目前持有房产的资金成本为房子总价的6%-8%左右，而现在楼市整体房价涨幅在5%左右，投资房产根本没有盈利空间可言，可能只有少部分房价涨幅比较高的城市，投资房产才能真正挣到钱，不过具体哪些城市有投资价值，普通人也很难准确把握。总而言之，未来是刚需购房者的时代，留给投资客的盈利空间以及生存空间都越来越小。

第三：优先选择现房，期房有延期交房、楼盘烂尾的风险

2020年受疫情的影响，很多开发商都陷入了资金紧张的境况，加上去年央行提出的“三道红线”新规，使得开发商的压力更大。目前延期交房肯定是非常普遍的现象，因为去年受疫情影响，基本上都停工了好几个月，施工进程都受到了很大影响，这几年交房的楼盘延期交房几个月或者半年都是很正常的事情。

并且在房企资金比较紧张的情况下，难免会有偷工减料的情况发生，可能会存在交付质量的问题。如果开发商因为资金链紧张而破产，可能会发生楼盘烂尾。购买期房本来就会存在一定的风险，加上现在的特殊的楼市环境，延期交房以及楼盘烂尾的可能性会大很多。因此笔者建议购房者尽可能选择购买现房，如果实在要买期房的话，对于开发商的选择一定要慎重，尽可能选择口碑好同时资金实力雄厚的开发商。