多城调控，定下2021的基调

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7天之内，5城调控！这释放的，是一个明确的信号！

从2020年底开始，往年的“小阳春”今年来的略早了一些，以上海、深圳为代表的一线城市，出现了“万人摇号”的火爆场面。

随即而来的，不是全国市场的全面回暖，而是在7天之内，上海、深圳、广州、杭州、合肥5地联合出台调控政策。

这一波可能产生的“暴涨”，被抑制在了萌芽状态。

多城调控 未热先抑

从目的来看，调控主要还是围绕加强限购、收紧房贷、保障刚需等常规目的。

1月21日，上海打响2021年楼市调控“第一枪”，八部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。

其中文件内，涉及土地、限购、信贷、税费等多个方面，对于上海的二手房市场，起到了一定的降温作用，但上海二手房市场也进入了“房东惜售，无房可买”的状态。

1月19日，广州市天河区住房建设和园林局发布提醒新，严打各类投机炒房、哄抬房价等扰乱市场秩序行为。

1月19日至23日，深圳在5天内连续3次“打假”。1月23日，深圳市住建局发布通知，启用“购房意向登记系统”，房地产开发企业、房地产经纪机构可以会同有关商业银行对购房者的婚姻情况、个税清单和购房款来源进行严格核查。

1月22日，合肥有关部门发布公告称，对涉嫌煽动集体涨价、恶意炒作房价的业主及时约谈；房产管理等部门暂停办理相关二手房网签手续，并采取限制其买卖住房等措施。

对未经法定程序在民政部门登记，擅自以房价指导类社会组织名义开展活动的，依法予以取缔。对网络平台发布虚假房源、虚假房价等信息，恶意哄抬房价的将被依法查处。

1月27日，杭州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，明确落户杭州未满5年的，在杭州限购范围内，限购1套住房，将杭州市限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房；受赠人家庭须符合杭州市住房限购政策（不含遗赠）。

一线城市多次调控，住建部更是直接派调研督导组，亲自督战上海“调控”，引导好预期，坚决遏制投机炒房。

郑州限购未取消

自从2016年调控以来，郑州的限购政策和范围，始终未放松过，2020年，在经过疫情、再提“房住不炒”、“房企三条红线”、金融政策收紧等多项微调之后，郑州的市场虽然在压抑，但也略有回暖。

根据第三方数据显示，2016年去化量达到峰值之后快速回落，2017年之后去化走势平稳。

2020年总成交1011万㎡，同比2019年微降0.3% 。

截至2020年末，商品住宅累计存量1215万㎡，去化周期14个月，对比2019年末存量增加23%、去化周期增加3个月，2020年80-100㎡与110-130㎡产品最为畅销，分别占总成交套数36%、27%，郑州依旧是一个刚需和刚改的市场，但130㎡以上改善市场开始抬头。

但整体郑州市场分化严重，由于郑州房地产市场横盘4年，市场价位处于较低位置运行，再加疫情影响，上半年郑州房地产市场实现全面降价冲量的情况。

年中以后，逐渐出现改善盘、高端住宅回暖、快销、涨价，远郊盘仍处于低位运行，市场行情整体较弱的情况下，偏改善产品成为了2020乃至2021年的主流。

2021基调：回暖，不高热

2021年全国房地产市场，将在2020年的基础上，进一步实现回暖，但在政策的调控下，将维持回暖，但不高热的状态。

回暖的前提支撑相对比较充分，2021的赤字率会进一步收窄。国债和地方债的发行规模，也会进一步减少，货币政策和金融政策在进一步地收紧，在这种情况下，楼市作为国民经济重要的拉动部分，在稳定增长、保证就业方面，将会发挥更大的作用。

同时从外部原因来说，全球因为疫情原因，以美国为首的国家，进行大量的货币超发，全球超发的货币总量已经覆盖2019以前所有的货币总额，流通量增加一倍。

在货币增多，但资产并未产生同等速度变化时，优质资产要保持价值不变，就必然会在价格上产生“涨价”，影响是全球化的，房地产市场也会受到影响。

与先前房地产市场全国结构性回暖类似，此次回暖也是从上海、广州等热点区域的热点城市开始，逐渐向中部核心城市发展，并进一步产生影响。

对于郑州来说，多数业内人士预测，郑州的明显回暖期，将会出现在5月、6月前后。

对于郑州市场来说，无论是从保值增值、还是从自住、方便管理的条件出发，首先考虑的，仍然是距离主城区最近区域的房源，实现可租可售，远郊类型产品，仅地缘性客户及长期持有客户考虑即可，三五年之内的短期投资客户，谨慎选择。

把握并配置优质资产，2021年，将是家庭资产实现转折的一个关键年份。