2021年中国房地产市场分析报告-市场运营现状与发展趋势研究

2021年中国房地产市场分析报告-市场运营现状与发展趋势研究本站　　房地产行业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业

　　房地产行业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

　　近年来，房地产行业频繁出现炒房、房价增长过快等现象，为规范行业发展，国家制定了一系列政策。继2020年9月在住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会上提出“三条红线年底央行、银保监会共同发布《建立银行业金融机构房地产集中度管理制度的通知》提出房贷“两条红线”，这“五条红线”对整行业房地产的格局有着重大影响。

　　住房和城乡建设部副部长约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通5个城市政府负责同志，要求切实提高站位，把思想和行动统一到党中央、国务院决策部署上来，充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。目前，住房和城乡建设部已将东莞、南通市列入房地产市场监测重点城市名单。

　　从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强期限管理、加强抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理等方面，督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途违规流入房地产领域。同时要求进一步加强中介机构管理，建立违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。

　　要坚持问题导向，加强市场监测分析，及时发现问题，及时采取有针对性的措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房。要完善调控机制，加强住房和人口、土地、金融政策协同，形成政策合力。要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，增强工作积极性、主动性、创造性，确保房地产市场平稳运行。要大力发展保障性租赁住房，完善长租房政策，加大土地、财税、金融支持力度，增加保障性租赁住房和长租房供给，多渠道解决外来务工人员和新就业大学生住房问题。

　　从融入基层社会治理体系、健全业主委员会治理结构、提升物业管理服务水平、推动发展生活服务业、规范维修资金使用和管理、强化物业服务监督管理6个方面对提升住宅物业管理水平和效能提出要求。

　　规定了银行涉房“两条红线”。人民银行、银保监会根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地产集中度进行管理，并综合考虑银行业金融机构的规模发展、房地产系统性金融风险表现等因素，适时调整适用机构覆盖范围、分档设置、管理要求和相关指标的统计口径。此外，房地产集中度超出管理要求的银行业金融机构，须制定业务调整过渡期内逐步达到管理要求的调整方案，明确向管理要求边际收敛的具体举措；房地产集中度符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产相关业务，保持房地产占比、个人住房占比基本稳定。

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》作如下修改：在第一章“总则”中增加一条，作为第六条：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”

　　提出“三条红线”：红线一，剔除预收款的资产负债率不得大于70%；红线%；红线三，现金短债比不得小于1倍。强调市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。还就完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度等进行了研究。

　　推进土地要素市场化配置。包括：建立健全城乡统一的建设用地市场、深化产业用地市场化配置改革、鼓励盘活存量建设用地和完善土地管理体制。

　　1）将建设项目选址意见书、建设项目用地预审意见合并；2）将建设用地规划许可证、建设用地批准书合并；3）将建设用地审批,城乡规划许可、规划核实、竣工验收和不动产登记等多项测绘业务整合，归口成果管理，推进“多测合并、联合测绘、成果共享”；4）各地要依据“多审合一、多证合―”改革要求，核发新版证书。

　　《中华人民共和国土地管理法》(2019年修正)、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2019年修正）

　　为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，于2020年1月1日起实施。

　　在国家政策的号召下，我国部分省市也陆续制定了相关政策来规范行业，如安徽合肥发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》提出：稳定增加居住用地供应、实行市区学区内成套住房入学年限政策、深化住房限购措施、实行市区热点楼盘“摇号+限售”政策、从严调控商品住房价格、加强住房审慎管理、加大租赁住房建设力度、严厉打击各种房地产市场乱象。

　　主要内容有8条：稳定增加居住用地供应、实行市区学区内成套住房入学年限政策、深化住房限购措施、实行市区热点楼盘“摇号+限售”政策、从严调控商品住房价格、加强住房审慎管理、加大租赁住房建设力度、严厉打击各种房地产市场乱象。

　　规范发布房源信息。不发布虚假房源，不以虚假的房屋、价格、图片等信息诱导购房人。未经业主同意，不发布房源信息。如实披露交易信息。规范公示服务收费项目及标准，如实合理收费，不收取未明码标价的费用。规范服务流程。自觉维护市场秩序。

　　市住房和房地产工作协调领导小组加强统筹协调，落实各成员单位责任，强化部门协同联动，进一步加强信息共享和监测预警，提高政策实施的针对性、有效性，统筹推进房地产市场平稳健康发展。为实现保障性住房小区“大分散、小聚集”布局的目标，进一步提高保障性住房的居住品质和便利程度，将保障性住房筹集方式从集中新建转变为以商品住宅用地公开出让项目配建为主。

　　南昌市3月24日发布了《促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》，将于4月20日实施，其中有的条款与稳地价、稳房价、稳预期的要求不符。江西省立即采取措施，省政府负责同志代表省政府主要负责同志约谈了南昌市政府主要负责同志，责令南昌市立即纠正，消除负面影响，确保市场稳定。南昌市政府表示，将深刻吸取教训，立即收回文件，并举一反三，坚决贯彻党中央国务院决策部署，按照省委省政府要求，切实落实房地产调控主体责任，着力解决好住房突出问题，确保房地产市场平稳运行。

　　自2021年起，每年全市住宅用地供应计划可转化商品住宅建筑面积总量不得低于上年新建商品住宅销售面积总量。加大重点新城建设的土地供应量，重点打造“高铁新城、空港新城、九望新城、瑶湖航空城”，鼓励央企和著名民企参与新城建设，通过产城融合的规划建设方式，带动产业建设和多元化高品质住宅供应。进一步优化土地供应结构。

　　重点对在建、在售以及群众投诉举报较多的商品住宅项目违法违规行为开展排查整治，从购房人规避限购政策骗取购房资格、开发商违规销售商品房、中介机构和人员违规乱象、商品房销售现场管理无序4个方面展开排查。

　　对于2021年工作计划，《计划》明确，促进房地产市场健康平稳发展。牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，按照因城施策、“一城一策”要求，完善房地产市场平稳健康发展长效机制，继续突出“稳”字当头，着力“稳地价、稳房价、稳预期”。强化政策协同，深化完善房地联动机制，健全住房和金融联动机制。

　　全面完成非旧改地块无卫生设施旧住房改造；全面启动以拆除重建（含原址改建）为主的280万平方米不成套职工住宅和小梁薄板房屋的更新改造；力争2000年底之前建成、纳入改造范围、符合改造条件的各类旧住房改造实现全覆盖；实施5000万平方米各类旧住房的更高水平更新改造；逐步建立对重要路段、重点区域、重要建筑的周期性更新改造机制。

　　该意见明确，“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”。此次房地产调控新政还调整了增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。在信贷政策方面，上海市要求严格执行差别化住房信贷政策，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

　　将全区房地产开发企业信用分为AA、A、B这3个等级，分别表示企业的信用程度。自治区将对信用好的房地产开发企业给予更多政策扶持，信用等级为AA的房地产开发企业在商品房预售方面施工进度达到“正负零”后，就可申请办理预售许可证。各地在制定预售资金监管分类指标时，对该类房地产开发企业商品房预售资金监管实行最优惠政策，监管最高额度不超过预售资金的10%，且年度得分排在全区前10名的企业可享受预售资金“零监管”。

　　为确保限购政策执行不走样，北京市住建委组织各区于9月至12月对北京市房地产开发企业和房地产经纪机构执行限购政策情况，开展为期4个月的专项检查。检查重点包括从业人员限购政策培训及掌握情况，购房资格核验材料留存情况，购房资格核验信息填报情况，以及是否存在诱导、教唆、协助购房人骗取购房资格行为等。

　　会议要求，调控的成果来之不易，“房住不炒”的定位不会改变、也不能改变，当前要主动维护良好的房地产市场环境。要牢固树立诚信经营理念，加强行业自律，加强企业内部管理，坚决杜绝侵害群众利益的违法违规行为。会议提出，对于虚假宣传、噱头营销、搭售、夸大品质、误导消费者购买等行为，要保持“零容忍”态度，相关房地产企业要高度重视，立即进行自查整改。对于拒不整改的企业、群众反映强烈的突出问题，一经查实将顶格严肃处罚，并将处理结果向社会公示，实行全社会联合惩戒。

　　各省市在发布管理政策的同时，也制定了当地房地产行业的发展规划，其中多以加快旧房和棚户区改造为主。

　　实施城市更新行动，加快旧城和老旧小区改造、重点区域棚户区改造。力争基本完成2000年底前建成的需改造的城镇老旧小区改造。改造老旧小区140万户以上。

　　规范住房租赁和交易，鼓励发展房屋托管、“互联网+房屋租赁”等新型模式，推进房屋消费梯次发展。保护自治区级传统村落20个，建设高质量美丽村庄250个，改造抗震宜居农房4万户。房落实新增建设用地与吸纳落户数量挂钩政策，加大农业转移人口市民化奖励资金支持力度，维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权。基本完成2000年前建成的城镇老旧小区改造，推进2005年底前建成的老旧小区改造；完成棚户区住房改造2万套。

　　加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。健全农业转移人口市民化机制，深化户籍制度改革，落实财政转移支付和新增建设用地规模与农业转移人口市民化挂钩政策。

　　建立健全租购并举的住房保障制度，实现城镇低保低收入住房困难家庭应保尽保，解决新市民为主的常住人口阶段性住房困难。重点改造完善小区配套和市政基础设施，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。因地制宜发展共有产权住房，稳妥推进棚户区改造。成都市加快取消符合条件的重点人群落户限制，其他城市全面取消落户限制，推动成德眉资户籍准入年限累计互认、居住证互通互认。

　　以村庄规划为引领，以建设生态宜居美丽乡村为目标，以完善乡村公共服务设施和基础设施为抓手，深入实施乡村建设行动，促进乡村生产生活生态融合发展。

　　促进住房保障对象从以户籍家庭为主逐步向城镇常住人口覆盖，确保城镇中等偏下收入住房困难家庭实现应保尽保。深化共有产权住房试点，加大新建商品住房项目配建租赁住房力度，规范发展公租房，推进租购住房享有同等公共服务权利。实施城镇棚户区改造工程，帮助90万居民实现“出棚入楼”。推动住区综合整治与街区整体塑造联动提升，因地制宜推进老旧小区（住房）系统整治、既有住区改善提升和新建住区建设提标，打造省级宜居示范居住区。深化户籍制度改革，放开城区常住人口500万以下城市落户限制，推进南京、苏州等特大城市放宽放开落户限制，支持都市圈城市群内户籍通迁。

　　有序推进农村危房改造。开展完整居住社区设施补短板行动，实施1亿平方米老旧小区和10万户棚户区改造。全面取消城镇落户限制，鼓励农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。

　　加快推进老旧小区改造，到2025年前力争基本完成2000年底以前建成老旧小区改造。强化建筑节能，严格执行建筑节能标准，建立健全绿色建筑实施方案，全面推广绿色建筑，推广绿色建材和装配式建筑。深入推进既有建筑绿色改造，实施大型公共建筑能耗限额管理。

　　保持房地产投资平稳增长，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，加大住宅用地供应，完善住房供需平衡的长效机制。到2025年全市用于人才安居的租赁房源规模达到20万套。加快完成旧区改造，到2025年全面完成约20万平方米中心城区零星二级旧里以下房屋改造任务，全面完成旧改范围外的无卫生设施的老旧住房改造，全面启动以拆除重建为重点的旧住房成套改造，到2025年分类实施旧住房更新改造5000万平方米。加大对城市运行基础宿舍型租赁住房的供应力度，到2025年形成租赁住房供应40万套（包括间、宿舍床位)以上。

　　完善住房市场体系，促进房地产市场平稳健康发展，更好满足群众多样化住房需求。加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，实施城镇保障性安居工程，稳步推进城镇棚户区改造，规范发展公共租赁住房，解决好新市民、低收入和住房困难群体的住房问题，累计筹集保障性租赁住房2万套，发放城镇保障家庭租赁补贴9万户，建成城镇保障性安居工程15万套。逐步推进农村集体租赁住房建设，保障农村困难群众住房需求。加强城镇老旧小区改造，推进适老化、便民化公共服务设施建设，累计改造老旧小区70万户以上。

　　提升农房建设质量，改善农牧民住房21万户。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，不断完善住房保障体系。有效增加保障性住房供给,探索支持利用集体建设用地规划建设租赁住房，完善住房租赁政策，扩大保障性租赁住房供给。

　　巩固全面取消城镇落户限制成果，破除各类隐性落户门槛，简化落户手续，统一外地与本地农业转移人口进城落户标准。扩大保障性租赁住房供给，新建、改造保障性租赁住房6.37万套，棚户区改造33.75万户，重点解决好新市民、青年人特别是从事基本公共等住房困难群体的住房问题。到2025年，力争基本完成2000年前建成需改造城镇老旧小区改造任务。因地制宜推进老旧街区和老旧广区改造，在有条件的地区探索以市场化方式改造―批城中村。推进宜居社区试点，完成20个左右宜居社区建设。推进省级特色小镇规范健康发展，新增5个左右全国特色小镇优秀典型案例，新增创建50个左右省级特色小镇。

　　以未来社区理念统筹旧改新建，创建100个未来社区美好家园示范点。继续推进城镇棚户区改造，开工建设棚户区改造安置住房（含货币安置)13万套，改造3000个老旧小区。放宽放开城镇地区落户限制，完善租赁房屋常住人口在城市落户政策，全面取消城区常住人口300万以下城市落户限制，推动城区常住人口300万以上城市基本取消落户限制，加大“人地钱挂钩”配套政策激励力度

　　进住房消费健康发展，加快培育和发展住房租赁市场。建立农村危房改造和抗震安居工程建设后的维修管护机制、动态监测机制、公共服务机制，建立解决住房安全问题的长效机制，巩固危房改造和抗震安居工程建设成果。加快推进城镇老旧小区、老旧城区、老旧厂区、老旧街区、老旧社区和城中村改造。深化完善全省城镇地区户口迁移政策，鼓励外来人口落户。

　　积极探索建设共有产权房，完善租赁补贴政策，扩大住房保障覆盖面。实施保障性安居工程，建设周转房、公租房、租赁住房、共有产权房，大力改造老城区、老旧小区、棚户区。

　　完善住房保障体系，结合棚户区改造有效增加保障性住房供给，努力实现住有所居、职住平衡。推进城市有机更新，加强城镇老旧小区改造。推进宅基地“房地一体”确权登记颁证，探索宅基地“三权分置”，稳慎推进农村宅基地改革。

　　《2021年中国房地产市场分析报告-市场运营现状与发展趋势研究》涵盖行业最新数据，市场热点，政策规划，竞争情报，市场前景预测，投资策略等内容。更辅以大量直观的图表帮助本行业企业准确把握行业发展态势、市场商机动向、正确制定企业竞争战略和投资策略。本报告依据国家统计局、海关总署和国家信息中心等渠道发布的权威数据，以及我中心对本行业的实地调研，结合了行业所处的环境，从理论到实践、从宏观到微观等多个角度进行市场调研分析。

　　它是业内企业、相关投资公司及政府部门准确把握行业发展趋势，洞悉行业竞争格局，规避经营和投资风险，制定正确竞争和投资战略决策的重要决策依据之一。本报告是全面了解行业以及对本行业进行投资不可或缺的重要工具。观研天下是国内知名的行业信息咨询机构，拥有资深的专家团队，多年来已经为上万家企业单位、咨询机构、金融机构、行业协会、个人投资者等提供了专业的行业分析报告，客户涵盖了华为、中国石油、中国电信、中国建筑、惠普、迪士尼等国内外行业领先企业，并得到了客户的广泛认可。

　　本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国家统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。本研究报告采用的行业分析方法包括波特五力模型分析法、SWOT分析法、PEST分析法，对行业进行全面的内外部环境分析，同时通过资深分析师对目前国家经济形势的走势以及市场发展趋势和当前行业热点分析，预测行业未来的发展方向、新兴热点、市场空间、技术趋势以及未来发展战略等。