2021年中楼市政策大盘点还没买房的赶紧看

2021年中楼市政策大盘点还没买房的赶紧看本站　　时光匆匆，不觉间2021年已经走过了一半，又到了年中盘点

　　时光匆匆，不觉间2021年已经走过了一半，又到了年中盘点。上半年楼市有哪些大事件令你印象深刻？

　　为全方位呈现2021年上半年房地产行业形势，乐居大湾区·广州特别策划——楼市放映室，从政策、市场、土地、旧改、房贷、交通等方面，进行总结回顾和全面剖析，并展望下半年房地产走势。

　　过去半年，房地产市场环境复杂多样，整体呈现“先扬后抑”的特点。“房住不炒”重申，各地方调控政策持续高压，楼市调控次数多达200余次，信贷全面趋紧、严厉打压“炒房”、土地供应改制、城市更新地位升级……再加上疫情反复，上半年的楼市可谓是风云变幻、跌宕起伏。

　　政策是指引房地产稳步前行的风向标。自2016年底，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”后，“房住不炒”开始成为中国房地产调控的主基调。2021年上半年，总体楼市基调依然不变，房住不炒再次被重申。

　　2021年1月6日，住房和城乡建设部部长王蒙徽强调，要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

　　3月5日，全国召开，李克强总理在作政府工作报告时指出，2021年，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。

　　3月13日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》发布。对于房地产行业，《纲要》提出，“十四五”期间仍要坚持“房住不炒”，而且稳地价、稳房价和稳预期的“三稳”目标更加明确。这也为今后房地产市场的发展走势定下了基调。

　　4月30日，中央局召开会议，再次提及“房住不炒”，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

　　整体来看，2021年以来，中国楼市调控越发趋严，对于部分出现学区房一房难求、打新热、二手房跳涨等现象的城市，中央也适时预警、及时纠偏，确保稳地价、稳房价、稳预期目标落到实处。

　　如，今年1月下旬，住房和城乡建设部倪虹带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况，强调要坚持问题导向，发现问题及时出手，采取针对性措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房。

　　进入2月，住建部又先后前往北京、杭州、无锡调研督导，要求各地加强市场监测分析，完善调控机制，确保房地产市场平稳运行。

　　3月中旬，“”刚刚结束，住建部即赴成都、西安调研，要求两地深入贯彻落实“”精神，保持房地产调控定力，确保实现“三稳”目标，着力解决新市民住房突出问题。同月底，再派出督导组赴南昌现场督导房地产调控工作。

　　4月8日，住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5地负责人，要求切实提高站位，牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

　　2021年上半年，各地“因城施策”、综合施治，以促进房地产市场平稳健康发展。据克而瑞统计，上半年，湖州、西安、合肥、嘉兴、绍兴等24市相继升级调控，主要涉及升级“四限”、增加房地产交易税费、设立二手房参考价格、新房积分摇号等内容。

　　如1月21日，上海出台“沪十条”，明确增值税免征年限“2改5”；同月25日，将法拍房纳入限购；2月6日，上海新房认购积分摇号制度施行；3月3日，“沪七条”发布；5月28日，对购房条件做出进一步理清等，俨然是上半年房地产调控的风向标。

　　除上海外，深圳于1月23日发布通知，指出加强购房意向登记管理，严格审查购房人资格，加大对房地产违法违规行为的打击力度，切实维护房地产市场秩序。1月27日，杭州明确，落户未满5年的，在限购范围内限购1套住房，进一步加强调控。

　　3月2日，无锡提出规范二手房交易秩序，建立二手住房价格信息发布机制。3月16日，西安从购房资格和资金核验、商品房销售秩序等方面着手，规范房地产市场秩序。3月22日，成都提出十六条具体措施，强化住宅用地供应管理、建立二手住房成交参考价格发布机制、严厉打击恶意炒作、发布虚假广告等……

　　广州在本轮调控中也“不落下风”。4月2日，广州印发相关文件，从宅地出让、新建商品住房预售价格、人才购房、严格审查经营、禁止网络平台散布上涨言论等六大方面对广州楼市进行调控，重拳整治房地产市场秩序。

　　紧接着4月21日，广州发布新一轮楼市调控政策，加码调控。新政要求，人才买房须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明，不得补缴；9区增值税免征年限“2改5”。

　　也有一些城市调控力度较为温和，如南通，4月8日被住建部约谈，4月20日紧急出台十条调控举措，但仅限于供应端有所收紧，并未涉及限购、限贷、限售等需求端调节，实难根本性扭转市场预期。

　　2020年末，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产集中度管理制度的通知》，祭出了对银行业金融机构房地产集中度管理制度的大招，规定自2021年1月1日起实施。

　　上半年，该管理制度效果日渐显现。根据银保监会数据，截至今年4月末，银行业房地产同比增长10.5%，增速创8年来新低，6家大型国有银行全部实现集中度下降。核心一、二线城市以及热点三四线城市，纷纷出现房贷额度紧张、放款周期拉长现象。

　　为防止违规资金流入房地产市场，信贷用途合规审查越来越严格。3月26日，银保监会、住建部和央行三部委全面收紧经营贷监管，强化贷前、贷中贷后、银行内部、中介机构等多领域管理，严防经营贷违规流入楼市。

　　地方层面，也加大了监管力度。如上海自3月1日开始，选取辖内16家银行开展经营贷、消费贷违规流入房市专项稽核调查。到4月初查出123笔、3.39亿元经营贷和消费贷涉嫌被挪用于房地产市场。

　　3月中旬，广州地区银行机构自查，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题金额1.47亿元，共有305户被罚。深圳排查15.4万笔,1741.73亿经营贷业务，发现了21笔、5180万元涉嫌违规，提前收回。

　　3月23日，北京银保监局发布消息称，在2020年下半年以来发放的个人经营性等业务合规性的自查工作中，发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%。

　　厦门自4月中旬以来，十部门联合开展整治二手房市场专项行动，打击“炒房”、炒作等违法违规行为。截至6月4日，厦门通过自查及监管排查查实违规流入房地产领域2725笔共计17.93亿元，其中确认被“炒房”组织直接套取114笔共计1.01亿元。

　　此外，厦门监管部门还对29起涉嫌“炒房”行为立案处罚，暂停22家中介门店的二手房网签资格，取消一家中介二手房网签资格。

　　监管覆盖范围不断扩大。6月，广州市地方金融监管局下发通知，要求小额公司不得开展用于偿还住房按揭的“过桥贷”“赎楼贷”业务，存量尽快压降、结清，不得直接或变相发放住房按揭。

　　深圳市地方金融监管局也发布消息称，为防止经营性信贷资金违规流入房地产领域，近期，该局分别对5家小贷公司进行了监管约谈，以及对辖内9家主要从事赎楼担保业务的融资担保公司进行了集体监管约谈。

　　6月1日，银保监会召开了主题为“近期监管重点工作新闻通报”的新闻发布会。会议明确，将防止经营贷违规流入房地产作为常态化监管工作，促进房地产市场平稳健康发展。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，后续房贷市场大整顿工作将全面铺开，各类业务需要合规操作，相关房企和中介也需要深刻理解银保监会的监管精神。

　　受信贷收紧影响，2月开始，全国房贷利率止跌回升，并趋势性上移。融360数据显示，2021年5月，全国首套房平均房贷利率5.33%，较2020年底上涨11BP，二套房平均利率5.61%，较2020年底上涨8BP。

　　热点城市如深圳、广州、苏州、杭州、宁波等地，相继上调首套房和二套房利率。如深圳建行5月发布通知上调房贷利率，首套房利率5.1%，二套房贷利率5.6%。

　　广州四大行也统一上调利率。根据乐居统计，目前广州四大行首套房贷利率最低为5.55%，二套房贷利率最低为5.65%。放款时间方面，中行、招行、广州银行、广发银行、光大银行以及华夏银行等六行均表示没有额度，暂时不接二手房贷。

　　据了解，其他城市如重庆、郑州、武汉、杭州、合肥等城市也都出现了房贷收紧现象，不少大行暂停了受理二手房贷，甚至有银行暂停受理新房房贷业务。

　　2021年上半年，土地市场供应端发生巨大变革。“两集中”供地新政在2月末重磅出台，被视为继“三道红线”等金融监管措施之后，对土地市场的重要调控举措。

　　22城土地“集中出让”，改变了行业“游戏规则”。各城市的土地出让节奏被打乱，大多数重点城市3、4月近乎“断供”，受此影响，上半年土地成交规模较去年同期有所收缩。

　　克而瑞数据显示，全国300城经营性土地成交建筑面积为9.0亿平方米，同比下跌14%。受热点城市成交占比提升及优质土地集中出让的影响下，平均楼板价同环比均呈上涨趋势，上半年平均地价达3457元/平方米，环比上涨了38%，同比涨幅也达到29%。

　　从成交情况看，集中供地城市表现冷热不均，有的城市土拍遇冷，多数地块以底价成交甚至流拍，也有的城市热门地块遭疯抢，未开拍即达最高价并进入摇号。

　　如广州黄埔科学城HBPQ-A-6地块，吸引了30多家房企争抢，还没正式开拍就被打包送去摇号。在摇号现场，320组企业（含房企马甲）参与摇号，足足用了25分钟，才把320个摇号球逐一放进去摇号机器。

　　为充分发挥市场作用，防止恶性竞争，部分城市如东莞、苏州、南昌等地已在首轮集中土拍后开始调整参拍规则。

　　5月21日，苏州挂出《关于严格落实竞买要求的通告》，强调同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买，且竞买人土地出让金的资金来源应为自有资金。对于违反上述规定的竞买人，经认定构成违规竞买的将被认定为失信行为人，三年内不得参与苏州土拍。

　　6月8日，南昌发布《关于进一步加强住宅用地供应调控工作的通知》，在房企拍地方面提出，要严格限制关联公司参加同一宗住宅用地竞买。“限房价、限地价”地块的竞买人应满足土地出让公告中明确的竞买要求，并在报名时书面承诺其关联公司不参加同一宗地竞买。

　　6月10日，东莞七部门联合发布《关于规范土地招拍挂竞买资格的通告》（试行）规定，土地参拍企业实缴出资必须大于0；参拍企业员工参保人数必须大于0；参拍企业连续报税1年以上，纳税大于0。据此，新注册空壳公司将不能参与东莞土地拍卖。

　　无锡早在3月发布的《无锡土地市场公开出让挂牌文件中〈承诺书一〉的有关解读》就提到，竞拍公司需承诺除该竞拍主体公司外，无“母公司及母公司其他下属控股子公司”，或是“我公司（该竞买人）下属控股子公司”参与竞拍，违反者将一年内禁入无锡土地市场。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：首轮土拍暴露出房企通过“马甲公司”增加拿地概率问题，随着各地相继禁止，这势必引起市场联动效应，预计后续将有更多城市进行跟进严管。

　　同时他也认为，在调整土地出让规则后，市场监管的另一个方向可能就是房企拿地的资金来源，土拍市场会趋稳，企业拿地也会更加谨慎。

　　落户方面，2月9日，南京发布落户新政：浦口、、溧水、高淳四区持居住证，且社保满6个月即可落户，不再有年龄和学历限制。

　　3月15日，青岛发布《关于进一步深化户籍制度改革的意见》，取消原有单套商品住宅城区90平方米以上、新区60平方米以上的面积限制，实现在青岛市取得居住性质的合法产权型房屋人员（含已办理房屋转让合同网签备案）及其近亲属即可办理落户。

　　6月中旬，湖北印发《2021年全省新型城镇化和城乡融合发展工作要点》，其中明确：深度放开放宽城市落户限制。取消除武汉市外全省其他地区落户限制，进一步降低武汉市落户门槛，实行省内户口迁移一地办结机制。

　　值得关注的是，今年3月8日，国家发展改革委副主任胡祖才表示，要继续降低落户门槛，实现“愿落尽落”。放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，试行以经常居住地登记户口制度，推动稳定就业居住的农业转移人口有序落户。城区常住人口300万以下的城市，要全面取消落户限制，确保外地与本地的农业转移人口进城落户标准一视同仁；城区常住人口300万至500万的I型大城市，落户条件要全面放宽。

　　落户门槛全面降低的同时，各地人才政策频出。3月2日，上海提出制定差异化的人口导入和人才引进政策，完善居住证积分和落户政策，加大新城对紧缺急需人才和优秀青年人才的引进力度，拓宽海外人才引进渠道。

　　4月20日，苏州发布新修订的《姑苏创新创业领军人才计划实施细则》，进一步加大政策支持力度，将科技项目经费最高支持额度从400万元提高至500万元，安家补贴的最高支持额度从250万元提高至300万元。

　　6月1日，烟台《关于进一步做好新市民住房保障工作的实施意见》明确规定，全日制本科毕业生留烟可获保障补贴。其中提到，从今年7月起，毕业后留在烟台工作的新就业无房职工，每户租赁补贴起点确定为300元/月；具有全日制本科以上学历，起点增加至400元/月；家庭成员数量超过1人的，每增加1人再上调50元；对符合条件的外来务工人员，统一提高至300元/月。

　　6月11日，“北上广曹”火遍网络的山东菏泽曹县发布《曹县人才创业扶持政策（试行）》提到，博士研究生最高可享受1000平方生产经营场所或500平方办公场所，1年免租+3年返租+3年租金减半。

　　6月18日，靖江出台人才新政，人才创新创业最高500万元资助、人才购房补贴最高300万元。同时，企业引进高薪人才三年最高引才补贴450万，企业柔性使用海外人才三年最高用才补贴300万元。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示：目前三四线城市的人才战略，本身是从城市发展的层面来看的，这些城市大都以人口输出为主，长此以往的话，城市本身就没有活力了。随着老龄化的日益加剧，势必要做一些有吸引能力的政策来进行引导。

　　2020年底发布的《中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中明确提出“实施城市更新行动”，“城市更新”首次作为一项重大整体决策部署被纳入国家中长期发展规划，成为国家层面要求实施的具体行动。

　　今年的政府工作报告中提出，“十四五”时期要“实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量”，未来五年城市更新的力度将进一步加大。

　　老旧小区改造是城市更新的重要组成部分。2020年全国新开工改造城镇老旧小区4.03万个，超额完成提出的3.9万个目标。今年，老旧小区改造数量进一步提升，新开工改造城镇老旧小区5.3万个，较2020年实际完成量增加约1.3万套。

　　地方新一轮城市更新行动也在不断推进。今年4月，湖南株洲印发《2021年株洲市城市更新行动计划》；福州印发《福州市“城市更新+”实施办法》；江西印发《江西省城市功能与品质提升三年行动2021年工作方案》；6月2日，上海宣布成立全国最大城市更新基金；6月10日，北京发布《关于实施城市更新行动的指导意见》；6月18日，重庆发布《重庆市城市更新管理办法》；6月25日，天津印发《天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案》。

　　还有，辽宁在3月召开全省住房和城乡建设重点工作推进会上指出，今年计划改造的1000个老旧小区将于6月底前全部开工，年底前完成基础改造工程；列入2020年计划的894个小区，今年年底前也将全部完工。

　　安徽今年全省城镇老旧小区改造计划项目1247个，比上年度增加473个，增幅超6成。在保障性安居工程方面，今年计划新开工棚户区改造14.92万套、基本建成12.63万套，新筹集公租房2916套……

　　可以看到，自中央提出“实施城市更新行动”以来，全国多地都在积极推进相关政策的出台，全面推进城镇老旧小区改造工作，进一步体现了城市更新在未来发展中的重要地位。

　　2021年上半年，在“房住不炒”的大方向指引下，楼市调控政策密集出台，市场不断释放出收紧信号，严厉打击炒房、严查经营贷、建立二手房指导价机制等，持续加码抑制房地产市场过热。展望下半年，楼市调控政策或将继续维稳，出现大幅度收紧和放松的可能性不大。

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