中国房地产泡沫迹象明显 三四线城市或崩盘

中国房地产泡沫迹象明显 三四线城市或崩盘本站　　2013年美国耶鲁大学金融学教授席勒博士凭借他长期对资产泡沫的研究而获得了诺贝尔经济学奖

　　2013年美国耶鲁大学金融学教授席勒博士凭借他长期对资产泡沫的研究而获得了诺贝尔经济学奖。获奖后，席勒曾警告中国房地产泡沫。中国房地产市场究竟是否存在泡沫，未来发展趋势如何，短期会面临哪些风险？笔者在本文中对这些因素进行简单梳理。

　　2013年美国耶鲁大学金融学教授席勒博士凭借他长期对资产泡沫的研究而获得了诺贝尔经济学奖。获奖后，席勒曾警告中国房地产泡沫。中国房地产市场究竟是否存在泡沫，未来发展趋势如何，短期会面临哪些风险？笔者在本文中对这些因素进行简单梳理。

　　如果参考其他国外常用的房地产泡沫指标，中国房地产泡沫化的迹象似乎也很明显。比如中国很多城市的房价和年租金的比例都在30以上，房租的甚至比银行存款还低。除非房价持续快速上涨，长期持有房地产显然是非常不划算的投资。另外，很多城市的新房空置率也非常高。不少人买了房子后根本不进行装修和出租，而是空置在那里等待后出手。这种把资产价格的持续上涨作为主要的投资行为往往是资产泡沫的表现。目前北京、上海和深圳等城市的房地产价格已经直逼甚至超过了东京、纽约和伦敦等城市的价格，而中国目前仍然属于发展中国家，居民收入远低于美国和欧洲等发达国家。这么高的房价和居民的收入水平并不匹配，因此很多人认为中国的房地产存在严重泡沫，将在不久的未来破裂。

　　尽管目前中国房地产价格逼近高收入国家，很多人对房地产市场仍然非常乐观。有人认为，中国存在一些其他国家不具备的特殊因素来支撑房地产需求，因此不能简单用国外的经验来判断中国的房地产市场。比如，由于传统观念，中国家庭对拥有自己住房的要求远高于西方国家。同时，由于子女入学等因素，也推高了中国居民对住房的需求。另外，城市化也是一个经常被提及的推高房价因素。中国城市人口比例从1990年的26%一路飙升到2012年的52.6%，增长了一倍多。伴随着城市化，大量人口从农村涌入城市，推高了住房需求和价格。而且在未来的20年，中国城市人口比例预计会进一步上升到70%左右。因此有人相信城市化会继续推动中国房地产价格快速上涨。

　　除了住房需求，投资需求也是推高中国房价的一个重要因素。目前中国居民的投资选择非常有限，而且常见的几个投资渠道都不尽人意。由于利率没有市场化，银行存款利率往往还跑不赢通胀，造成实际存款利率为负，对存款人非常不公平。股民在股票市场也往往吃尽了苦头：经历了股票市场的几次大起大落之后，很多家庭认为投资风险过大，对股票市场失去信心，逐步退出投资。因此在过去十几年，房地产成为中国多数家庭投资的工具。这种对房地产的投资需求也造成了中国房价偏高。

　　虽然有上面这些因素支撑，中国的房地产价格长期而言并不乐观。中国在过去30年经历了举世瞩目的快速经济增长，但目前面临明显的结构性减速。经济增长放缓必然降低家庭收入的增长速度，无法维持原有的房价增长速度。历史上，面临类似的快速经济增长和减速的国家都经历了房地产泡沫的扩张和破裂。图1是日本和韩国房地产价格指数。上世纪90年代前，这两个国家也经历了和中国类似的快速经济增长。当时两国的房地产价格也是突飞猛进，日本一些企业家甚至还发出了买下美国的豪言壮语。但上世纪90年代后日韩经济明显减速，房地产泡沫随之灰飞烟灭，经济增长长期低迷。中国在经历类似的经济减速时如何避免重蹈日韩的历史，是中国决策者需要认真考虑的问题。

　　中国房地产发展面临的另外一个重要长期挑战是人口结构的变化。由于计划生育政策，中国低于20岁的年轻人口迅速下降。这预示未来新增家庭个数和对住房的需求都会随之下降。因此，城市化等因素虽然可能对局部一些地区的房地产需求有支撑作用，但总体而言，中国房地产需求下降将是长期趋势，这将对中国的房地产价格造成下行压力。

　　即使短期，房地产过热也给中国经济带来很多问题。比如过去几年由于房地产开发造成的地方政府债务迅速膨胀，为中国未来几年的金融系统带来明显风险。另外，中国房地产投资占GD P的比例从2000年的5%左右快速上升到2012年的14%，几乎翻了三倍。房地产投资对其他生产类投资造成挤压，妨碍了中国中长期经济增长。

　　随着美国经济复苏和美联储逐步退出量化宽松政策，过去5-6年的全球低利率时代将逐步终结。利率上涨会造成资金从高风险资产市场向债券等低风险市场转移，对新兴市场的房地产和股票等资产价格形成压力。因此笔者去年10月在达拉斯联储的一篇文章中警告，随着美联储在2014年退出量化宽松政策，新兴市场的资产价格将受到冲击。新兴市场需要通过政策主动消除国内资产泡沫，控制由于美国退出量化宽松政策造成的金融市场风险。最近阿根廷和土耳其等新兴市场的货币和资产受到国际投资者的抛售，货币出现大幅度贬值，这些国家的央行不得不通过提高利率等方法稳定国际投资者。这些现象充分验证了新兴市场今年所面临的国际金融风险，为中国的房地产市场敲响警钟。

　　王健(美国达拉斯联邦储备银行高级经济学家兼政策顾问。作者声明：本文仅代表作者个人观点，和达拉斯联邦储备银行以及美国联邦储备银行系统无关。)

　　2014开年，对于楼市走势的预判分歧空前，争论非常激烈，泡沫破裂、三四线城市崩盘论不时涌现。先是万科地产董事长王石用“非常不妙”来表达其对今年楼市的观点，并称“我不改变我的观点”。随后著名的多头、华远地产董事长任志强发出了“盛世危言”，“很多开发商以为今年可能跟去年一样，很乐观，我个人对他们提出警告，我说你们太乐观了，很危险”。更不用说多年如一日的“死空头”谢国忠与牛刀。

　　不过业界仍有多数人看稳楼市，其认为，楼市分化的态势将在今年加剧，一线城市和热点二线城市楼市暂难降温，但部分三四线城市存在价格下滑可能。整体看，2014年的楼市难言乐观，降温、不如去年火爆是肯定的，但“崩盘”则不现实。