北京楼市：楼市大局已定刚需尽快去看房!

北京楼市：楼市大局已定刚需尽快去看房!本站　　京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!　　北京跑赢大盘的房子不超过20% 我们的选筹跑在大盘前面 关注公众号｜京房会 进入知识星球可进行提问　　Q:提问:京总您好，前天加入星球会员,连夜认真阅读了星球精华栏的文章,醍醐灌顶,我从2015年开始在全国投资房产,赚了一点钱,但也

　　京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

　　北京跑赢大盘的房子不超过20% 我们的选筹跑在大盘前面 关注公众号｜京房会 进入知识星球可进行提问

　　Q:提问:京总您好，前天加入星球会员,连夜认真阅读了星球精华栏的文章,醍醐灌顶,我从2015年开始在全国投资房产,赚了一点钱,但也踩了很多坑,如您文章所说,失去了大部分机会,我现在是自由职业,有稳定的收入来源,主业还是以投资房产为主,看了您的文章后还打算布局房子,北京房票贷票已经用尽,计划去长三角和成渝地区看看,想请教京总如何判断一个城市是否有潜力,或者怎么判断是不是核心城市核心位置?叩谢!

　　A:回答:您好，感谢信任!判断城市首先要看这座城市的经济增长情况,经济持续增长比较高的城市,会带来大量的就业人口,新增人口最初来到这些城市需要租房,该城市的房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富,购买力的最终需求是改善住房条件,这时候那些高薪岗位多、基础设施完善与相关配套良好、或者地理环境优越的房产价值会提升,这里指的是原有的核心位置.

　　还有一种是指未来的核心位置,如政府投资的产业导向性发展,但不确定因素太多,要慎重选择,综合上述内容,回看精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,包赚!祝富贵!

　　Q:提问:京总你好！我在知乎上关注到你，被你分析问题的高度和逻辑性所折服。也拜读了你在星球上的精华文章，受益良多。在此想认真地请你帮我解个惑：本人在百子湾沿海赛洛城有一套两居，09年购入，这么多年过去，感觉这个小区存在诸多的缺点，比如小区是开放式的，很杂乱，物业管理水平也一般，小区里停车难，我那个楼还没有地下停车场，周边道路又窄又堵，房屋质量也一般，尤其是隔音比较差，等等这些问题，导致我和家人现在都懒得去那边住，所以对于我来说不具备居住属性，这个小区的房价也要比旁边的金泰先锋和金都杭城低。

　　但是，百子湾这片地方又是“国贸后花园”，好像位置还不错，应该也算核心区域吧。所以我现在纠结的是，这个小区还有没有升值空间？我要不要把这套房子出手，换到一个居住和投资属性都比较好的区域？另外，因为满唯一，所以税费也是让我纠结的一个点。如果置换的话，在哪个区倒不是我考虑的重点，大兴、顺义我也能接受。多谢多谢~

　　A:回答;您好,感谢信任!我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;建议认真阅读,百子湾最大的价值是承接了国贸一带的刚需上车群体，商业比较繁华，夜生活比较丰富，整个区域居住的年轻人偏多，尤其是十八线小明星，这个也是造成这个区域比较乱的主要原因，这一带稍微年限新一点的住宅流通性比较不错，但跑赢大盘有点困难。

　　北京过去是靠刚需购买群体推动房价，现在包括5-10年会是改善群体驱动房价上涨，刚需已经被市场掏空，从近几年的市场成交和房价上涨可以看出，刚需购买力在市场上表现比较匮乏，如果您计划置换的话可以根据资金情况往热门板块换，换房的逻辑是次级板块换核心板块或热门板块，

　　如果选筹到位，资产将会跑赢通胀有一个可观的增值，内城换外城是大忌，房地产上半场普涨的时代已经结束了，很多人还在寻找洼地，认为远郊还会实现暴涨，于是去郊区堵了一把，这些开发商就是专门收割这些认知比较浅的人，又有人指出有规划，有的规划是为了卖地，能否兑现落地是核心;我在星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判中已经对部分远郊做过详细分析;祝一切顺利;有问题可再向我提问.

　　Q:提问:你好，我的问题较特殊，两个不老的老人(55岁)，常年国外，备套房回来时住。现金500-700，不求升值，学区，交通便利。需要生活配套全，电梯入户，较新的项目，100平米。崔各庄板块略超预算，方位东北，北。求赐教

　　A:回答:您好,崔各庄底子比较差,老人住的话配套并不好,石佛营的朝阳捷座,05年的盘91平的2居室价格在600-700之间,再往东走,常营的品质盘北京新天地五期09年的盘95平的2居价格在600左右,常楹公元12年的盘,90平的2居价格700出头,朝阳西部奥森板块天居园110平的2居700出头,认线出头,往北侧北苑板块世华泊郡10年的品质盘82平的两居室700以内,选盘上可参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);

　　这个应该是最好的选筹方案了,生活氛围比较不错的区域是奥森和北苑,其次是朝阳大悦城,最后是常营,北苑和常营楼盘品质会高一些,奥森和朝青楼盘稍旧,这几个位置配套都比较成熟,老人居住无论是日常购物还是距离医院都很方便,交通也都不错,在朝阳选要么往东选要么往西选,望京东侧发展的不是特别好,北侧全是大户型,只能往东西方向看,祝顺利!

　　Q:提问:京总您好！我的情况是这样的：爱人于5年前调到在北京工作，北京社保5年，现在刚有资格在北京买房。由于北京户口还没获得，为了孩子教育，目前两地分居，我与孩子在老家新一线城市生活。爱人工作在西单金融街，租房在单位附近（房租单位可报销大部分，如果我与孩子不搬去北京居住的话，爱人就可一直住在租的房子。故而可不用特别考虑爱人的通勤距离）

　　在北京购房的主要需求就是希望保值增值的同时，也能兼顾将来如果有北京户口，孩子能在北京上学的自住需要。当然，孩子已经初二，也许等不到北京户口去北京高考。但孩子学习成绩不错，很大可能考到北京去上大学。想为孩子在北京留一套房。就算孩子长大以后在别的城市发展，那就把北京的房子卖掉置换成孩子所在城市的房产。所以也需要考虑十年后好出手。

　　目前首付可以拿出现金700～800万元，房子总价想控制在一千二百万以内。至少需要两房，最好是三房。由于对北京也不是特别熟悉，平时爱人工作忙，我也没时间去北京慢慢看房。就是不知道我这种情况选择在哪个位置购房更合适？目前有人推荐在丰台的“国誉万和城”和首创“天阅山河”；还有开发区的“橡树湾”想您请给到更专业的购房建议。谢谢！

　　A:回答:您好,感谢信任!1、我在星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图,已经对丰台全区域分析过;天阅山河、国誉万和城目前的售价,未来在二手市场上优势不是很明显,这个区域的万科紫苑2017年卖8万,5年之后的今天依然卖8万,并且是好楼层好户型很优质的房源才能卖到8万出头,这个区域最好的买入时间是18-19年,17年后这个地段从8万降到最低6万,20年-21年回调到8万,万科紫苑属于这个区域的标杆楼盘,紧跟的是假日风景,往后的是天洪美域、建邦;天悦山河在位置上不如万科,紧靠高速,唯一的卖点就是所谓的科技住宅,这个区域保值性还可,但升值性一般;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;西红门属于大兴西这条线的龙头板块,但主要是承接通勤人员的刚需地段;橡树湾还可,但位置距离核心位置稍偏,存在不确定性;具体可查阅星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;这里不多阐述!

　　2、现在北京投资房产比较常见的就两种策略,一种是追求潜力最大,一种是追求稳健成长,您们现在的购房思路属于第一种,追求潜力最大,这种方式，如果区域楼盘选择得当，是可以实现暴击;但如果对楼市研究并不是特别深，没有建立成熟的价格体系，很容易进入到偏冷门的位置，偏冷门位置的房子一般都是户型大、价格低，如果涨起来，收益相对可观，但如果不做深入的市场背景研究贸然进入，很容易洼地变坑地，上车容易下车难;

　　您们在京没有购房经验,建议选择稳健成长这种策略,稳健成长是放弃高风险高收益，选择确定性高的板块，哪怕增值的不多，只要有收益，后面就有机会置换升级继续建仓;现在的房产投资拼的就是对风险评估的能力，价格越低，风险相对越大，价格越高，风险相对越小;建议认线#北京房产投资核心逻辑和原理,理解文章核心投资非常简单,

　　具体到你们的购房事宜上,1200以内这三个板块、无论是丰台还是大兴,这几区域有个共同的特性就是刚需客户占比较多,1200属于微改善的预算,应该关注城内的热点板块,这些板块房价不会大起大落,也很容易吃到板块红利;家人在金融街上班,如果想买的距离单位近一些,可以看下丽泽板块,顺驰蓝调、金泰城丽湾;两个楼盘位置和品质都很好,性价比也可,房价也会随着丽泽的兑现慢慢增长,这种方案更适合你们,按照星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图选筹,跑赢大盘是最低要求,祝一切顺利!

　　Q:提问:老师，您好，我是燕郊本地人，夫妻双方都是本地单位，前几天刚把自住房卖了，手里还有一个80的小两居，老家自建房一套，想改善一下居住环境，买个大的环境好的小区，就目前情况，您看是等等再出手还是现在就可以了！

　　A:回答;您好，感谢信任！首先认线#北京房产投资核心逻辑和原理;北京的刚需盘如果没有遇到牛市的情况下，不错的位置行情一般都很健康，如果全市成交量比较火的情况下(月成交量超1.5万套)，综合资源不错的刚需盘会有一个微涨的现象，关于置换时机;北京的市场规律是热门先涨，次级板块后涨，龙头板块涨完喘息的时候，次级板块才会有反应，主城区涨完会有一个冷近期,价格会有回调,一般有2种思路,一种是牺牲次级板块的补涨行情,赶在主城区上涨前买入吃主城区的行情,要么就是卡在主城区的冷静期入场，

　　其次如果是偏远的位置原则上不建议在同区域做置换，现在的楼市不像17年之前如果遇到牛市全部都涨，能够上涨的都是一些点状板块，这些区域一般都是城市各区拥有一线资源的龙头区域，即便是遇到下跌行情这些位置的抗跌性也都是最强的，你的提问信息不全，不知道你们要在哪里置换，如果是燕郊的话不建议换大的，这种区域的主干道靠近商业区的小户型流通性是最好的，置换升级不单是只升面积，还要升房子的综合资源，区域配套包括商超，医疗，交通，公园等，其次才是小区的品质，如果本身区域资源就一般的情况下，应该往拥有更好资源的区域上努力，方向上是这样，祝顺利！

　　Q:提问:京总好，向您请教房产配置的问题，我在京工作,有一套700万的房产,之前投资了一套固安的房子,总价100万左右,房本预计明年五一左右能下来,请问没有房本的房子如何才能买卖交易,是装修后卖还是毛坯卖,另外我在事业发展中也比较困惑,我在制造业从事行政工作,年入税后约2W/月,收入实在很低,勉强能维持生活开销,有没有好一些的职业发展方向渴望指点?谢谢京总,星球的会员连夜阅读,受益匪浅!

　　A:回答:您好,感谢信任!1、我在星球精华栏文章92#环京楼市泡沫中对环京大部分区域有过详细分析及未来的预判,建议认真阅读,环京区域大部分区域并不具备投资属性,流入人口太少,本地缺乏核心产业支撑,未来上涨空间受限,固安的房子建议尽早卖掉,可以试着联系开发商和中介做更名,会需要一些费用,不要装修,这个环节非常没必要,装修的目的是为了增加溢价,这种区域其实是增加了时间和成本,结果反而不会增加溢价反而会损失成本和效率,固安的房子处理完之后配合北京的房子做一些,这样就有了首付款可以再买一套,2、制造业属于传统行业正在走下坡路,行政部门更是创造不了太多的价值,没有对自己帮助提升的工作一定要尽早离开,房产、金融类的工作离“钱”近,门槛相对也比较低,只要用心做,未来都会有很好的发展,祝富贵!

　　Q:提问:家庭自有住房3套，一套利泽西园一区（一居室，71平，塔楼一层，还有60万，市场约530个），自住。一套南湖东园一区（大两居半，南向，120平，塔楼中楼层，市场约770个），出租中。本人工作所在区生态涵养区有一套小产权房（97年98平，市价约100个，目前自己一个人住，价格较去年有所降）。双职工，孩子已上大学。几点考虑：

　　1.都不动，保持现有状态。2.卖掉远郊区房，申请配租房或租房（租金一年大概2万），回流部分资金，卖掉市区一套大的，申购望京樾等新小区，或康都两居等次新年。3.卖掉利泽和小产权，申购康都或利泽西园板楼的两居。或申购南湖东园二区三居室;4.卖掉利泽和南湖，申购上京新航线.卖掉南湖一区，持币待购（如，望京樾附近后开发楼盘）请教老师，我应如何组合，才能更好的优化配置家庭资产。

　　A:回答:您好，关于政策类住房的理解，建议你认线#因为保障房充足，所以商品房暴涨;保障房公租房的本质居住权,北京未来的市场上不缺住房,大量建设保障房会导致商品房用地进一步变的稀缺,商品房的价格会越来越贵,商品房是财产权,大家缺的是财产保值与升值，保障房保障的是一部分人的居住权，而商品房适用于中高端人口的财产保障,两者属于两个体系，如果你们已经有多套住房，主方向应该是往优质地段优质商品房上努力，而不是只停留在套数上，方案四效率很优，

　　利泽西园南湖东园虽然在望京板块，但这两个盘的行情都是望京这个板块最后一批反应的，如果拿完次新三居还有资金可以考虑第二套布局，或者ZD打完没有多余资金，可以等入手的次新盘吃到行情以后再考虑二套布局，这个是你的方向，其次不要过多考虑多套房的租金收益，租售比是一个伪命题,现在的房价体现是未来的购买力,在房价高增值期间,投资者对未来的预期值更高,单独考虑房产升值一个指标即可,租售比是在那种房价不涨的前提下,作为一种理财对比的计算方式,房价一旦上涨,租售比没有什么实际意义;祝顺利！