香港楼市38年记：均价累计涨超20倍豪宅涨超40倍仅有两次大幅回撤

香港楼市38年记：均价累计涨超20倍豪宅涨超40倍仅有两次大幅回撤本站　　像一样，房地产市场的短期价格也是存在着巨大的波动性，难以判断又无大意义

　　像一样，房地产市场的短期价格也是存在着巨大的波动性，难以判断又无大意义。的房地产历史也不长，加之各地披露的数据也不详细，很多判断全然无法展开。

　　但如果我们来看房地产历史更久长的地方样本，拉长到更大的周期里去看，也许会有更多的心得。虽然说，已然发生的历史经验未必可映照未来，但至少可以成为重要参照。对于政策制定者也好，个人操作者也好，都有很多裨益。以史为镜，可以知兴替。

　　离我们最近的房地产样本是香港，关于这个奇特之城，我们多年来非常关心它1998年的崩盘以及创造出的新名词“负资产”。这个的确对现在的房地产所处的高位而言，有重要的警醒，一旦房价出现大幅下挫，后果不堪设想，也许你一生的财富全部化为乌有。对个人而言，如何防范那种“灭顶之灾”落在自己脑袋上，一定是一生中至关重要的大事。

　　香港房地产历史已有近百年，经历过多轮周期。我们从1980年开始算起，凡38年，因为彼时是香港有公开可查的房地产价格电子记录的第一年——我们可在香港差饷物业估价署、香港特区政府统计处的官网上查到非常翔实的历史数据。考察这接近40年的香港房地产大周期，要比我们每天陷在政策调控里提心吊胆要更有意义。

　　从1980年到2018年38年间，香港房地产经历了1981-1984（跌）、1985-1997（升）、1998-2003（跌）、2004至今四轮较明显的周期（其中1984-1985及2008-2009有过小幅调整）。再往前探，回到1960年始，那个20年，房价一样是一路波浪式上升的（香港人口从二战结束后的50万一路激增到1979年的500万）。

　　下表为香港1980-2018年7月“私人住宅售价指数”历史记录，其中2018年数据为1-7月的逐月数据。

　　参考这张表，分周期简述。篇幅有限，只谈价格。之前关于香港房地产，已经有过三篇文章，相关背景素材，各位可以对照印证。

　　1984年为香港房价过去38年来的第一个低点——当年香港私人住宅售价指数从1981年的峰值24.4逐年下跌到1984年的17.2，随后展开波澜壮阔的13年大牛市。

　　考究原因，1980年代初世界经济因石油危机发生整体性衰退（“滞胀时代”），以及当时中英展开关于香港回归的谈判（性因素），都对香港房地产的前景产生了严重冲击。

　　1985年开始，香港房价开始录得上升——原因一是中国关于香港制度50年不变的表态，二是香港推行了联系汇率制。此后香港房地产展开了狂涨行情，期间有7个年份涨幅超过20%，其间又有3个年份涨幅超过36%（全部出现在1990年代——1991年涨幅36.4%、1992年再涨39.4%、1997年涨幅39.5%）。

　　只有1995年比1994年下跌了，跌幅不到7%——这个是因为1994年香港通过加息打击房地产投机炒作所致，但很短期利率又下行。

　　到1997年的大崩盘前夜，香港私人住宅售价指数升至高峰163.1，对比1984年的低点，13年累计涨幅为8.48倍。

　　1986年，香港房价第一次“破万”——港岛70-99.9平米的C户型均价为9760港币/平米（C户型是香港的主流户型）。到1997年，第一次到“10万+”，港岛C户型均价为104021港币/平米，涨9.7倍。“千尺”以上户型涨的更多，新界160平米以上的E户型从1986年的6534港币/平米涨到了1997年的80549港币/平米，涨11倍多。

　　1997年时，100港元可兑换107元人民币，C和D户型（实用面积70-160平米）：港岛区的均价约9.4万人民币/平米（按建筑面积）；九龙区约6.7万人民币/平米（按建筑面积）；新九龙区约7.1万人民币/平米（按建筑面积）；新界区约6.5万人民币/平米（按建筑面积）。

　　B户型（实用面积40-69.9平米）：九龙4.67万人民币/平米（按建筑面积），新九龙5.98万人民币/平米（按建筑面积），新界5.13万人民币/平米（按建筑面积）

　　1997年时，香港司机工资1.1万港元，洗碗工6900港元，办公室助理8290港元，社会平均工资水平约一万港元。

　　香港岛160平米以上的豪宅：1997年涨至最高峰135544港币/平米，随后一路下跌，跌到2002年的低谷期65725港币/平米，跌幅为51.5%。如果折算民币（1997/2002年，100港元可兑换107/106元人民币）和建筑面积的线万元/平米。

　　深圳豪宅区房产均价：香蜜湖11.2万，后海10.5万，华侨城9.5万，竹子林和科技园9.1万，如果是大户型豪宅的话比上述价格更高。可见当前深圳的豪宅价格已接近1997年的香港豪宅。

　　考究这牛市原因，多重因素。一是国际大环境和平稳定；二是中英联合声明给香港人吃下了定心丸，其中还有一点，中国要求港英政府过渡期内年度卖地不得超过50万平米（担心英国把地卖光了），大大加剧了香港的土地短缺预期；另外，利率因素也极为重要，推行了联系汇率制之后，香港整个这13年房地产大牛市，基本都处于“超长期的负利率时代”，大大加剧了居民投资房地产的热情。

　　受亚洲金融风暴和董建华“八万五”计划双重冲击，香港房地产在1998年一年便录得大幅下跌28.2%，随后逐年下跌，一路跌到2003年最低谷SARS期间，私人住宅售价指数录得最低61.6，6年间累计跌幅为62.2%。跌回1991年的水平（61.1），也即是说，从1992年之后买的房子都亏了。

　　这一段故事是我们耳熟能详的了，惨不忍睹，10万多套房子沦为“负资产”，涉及金额1650亿港币，坏账360亿，数十万，是为大崩盘。这个崩盘一是跌幅巨大，灾难深重；二是调整时间长，达6年之久；三是直接促使香港政府的房地产政策大转向，影响了香港的未来——“八万五”破产、“孙九招”出世（2002年）。

　　同样以刚才港岛的C户型对比，2003年低谷期价格变为40375港币/平米，还不到1997年高峰期的4成，跌去了61.2%。而新界的千尺E户型跌到了34461港币/平米，仅相当于1997年高峰期时的43%，跌去了57%。

　　这段历史有太多值得讲述的方面，对个人来说，尽管历史的硝烟终会散尽，经济下跌终会翻头上涨，但人生韶华难再，毕生财富也许就这么付诸东流，再无翻身之望了。所以，如果说香港1998年大崩盘教会我们什么功课，那便是：永远要把防风险放在第一位。

　　但如果磨灭个人，只看整体市场运行，放到大历史里去观照，我们依然可以说：无论是往前看还是往后看，香港的崩盘依然不用那么恐惧。往前看，香港在1997年之前的13年里涨了8倍多，自1960年代以来更是涨了不知多少倍。往后看，香港随后又绝地反弹再创新高，当年亏钱的又全部翻倍赚了回来。短期的大幅上涨，随之而来往往伴随着大幅下跌，但放到长周期的历史里，你会发现，它们都被平滑了。

　　2004年起，香港房地产谷底反弹，当年私人住宅售价指数录得78.0，随后，再一次展开逐年大涨直至今日的大牛市行情。即便是辣招、双辣招、港人港地，以及现时林郑之“空置税讨论”等等，都没能阻挡这一势头。

　　2011年，香港私人住宅售价第一次实现了对1997年高峰期的反超，当年指数为182.1，比2010年的150.9大升20.7%。

　　截至2017年，香港私人住宅售价指数刷新为333.9，与2003年低谷期相比，14年间涨幅为4.42倍，并且这个势头到现在还未停止。与1997年的上一个高峰期相比，又涨了1.05倍。

　　这14年里，只有2016年出现了-3.6%的下跌，任何一年，即便是2008全球金融危机期间，香港房价也照样录得了微微上升，没有跌价。其间，有3个年份涨幅超过20%（2004年26.6%，2010年24.4%，2011年20.7%）。

　　看这张图，想必在2003年的时候，没有人会认为以后香港的房价还会再创新高吧。但是事后证明，有些城市的房价，总会不断的震荡创新高。香港1998-2003年的下跌，在随后的周期里，又被平滑了。

　　但有一点要指出，在2004至今的大波浪里，香港房地产呈现出非常鲜明的一个特征：住宅价格涨得最慢，工业大楼第一，商铺第二，写字楼第三。相比于2003年时，这四类物业之间的价差拉得越来越大。

　　进入2018年，已经披露数据的前7个月，香港住宅价格依然是在逐月上升。7月，香港私人住宅售价指数升到393.5，港岛160平米+的E户型历史上首次突破了30万港币/平米。

　　如果以2018年7月的高点计算，对应1980年、1997年、2003年，累计涨幅分别为：18.77倍、1.41倍、5.4倍。

　　从1980年到2018年7月，香港主流户型（70-99.9平米）涨幅18倍，大户型（100平米以上）涨幅15倍。

　　而归到区域，我们以港岛最大户型——160平米以上的E户型——为代表，梳理过去数十年香港这个最核心区域的住宅价格演变，这是港人眼中的千尺豪宅，数十年来都是最昂贵的房型。

　　1997年涨至最高峰135544港币/平米，13年时间涨了10.2倍。随后一路下跌，跌到2002年的低谷期65725港币/平米，跌幅为51.5%，腰斩。

　　1、香港的住房自有率很低。截至2018年第二季度，香港家庭户接近257万户，人口接近745万人，家庭住房自有率是48.9%，其中，私人商品房屋的自有率只有34.6%（和深圳基本一样）。SARS以来，香港的住房自有率是在走低的，从当时的大约53%慢慢下降到今天的50%以下。这意味着，很多港人想买一套房的是很强大的。

　　2、香港的土地开发率很低，住宅更低。香港的土地开发率现在大约是24%，住宅占全部土地的比重不到7%（深圳现在住宅用地大约超过10%，也没好到哪儿去）。这个导致了香港的平均人口密度虽然不高，但有些区域如观塘则已经接近6万人/平方公里。看一个城市的房地产，有时候可能根本不需要看GDP什么的。

　　3、截至2016年，香港有超过65%的买房人没有处于无状态。据我之前了解到的数据，2017年这个数字上升到超过70%。这意味着香港人的财务状况要比我们想象的好。

　　1、在长周期里，好城市的房价的确是大涨小跌、长涨短跌、易涨难跌。香港在过去38年里，上涨的年份是26个年头，下跌的年份12个年头，前者是后者的两倍。最大的跌幅虽然超过60%，但最大的涨幅却达到848%，后者是前者的14倍。

　　2、再好的城市房价也有可能出现大跌，但如果是好城市，往往它跌了还会爬起来再创新高。香港发生的大跌的确教训惨痛，这个提醒我们，再好的城市你要去买入，也需要考虑市场有没有到“好价格”，短期巨大的波动是必须要规避的。但反过来说，如果是好的城市，放到更长的时间长河里，我们能观察到，它的房价确实会震荡创新高，曾经出现的大跌也随着时间的流逝，而逐渐稀释在不断的上涨里。

　　3、大牛市行情也都会有波动，但大崩盘往往和巨大的外部冲击有关。从香港看，持续上涨的年份里，也都有某个甚至某些年份不涨甚至下跌，都很正常。但是1981-1984、1998-2003两次比较剧烈的下跌，都有黑天鹅或者灰犀牛，要么是宏观经济环境剧变，要么是重大危机。比如前一轮出现了滞胀+中英谈判，后一轮出现了亚洲金融风暴（持续的加息或者减息，也是一个重要的观察指标）。这是一条很重要的历史经验。但在2007-2008，香港没有跟随美国出现大跌，这个也许和内地较为雄厚的市场支撑有关。

　　4、香港住宅价格的涨幅在亚洲金融风暴前后出现了不同特征。金融风暴之前有过13年的大牛市，金融危机之后也有一个更长的牛市，但前一个涨幅巨大（3个年份单年涨幅超过36%），后一个涨幅偏温和（3个年份单年涨幅超过20%）。而且，在金融风暴之后，住宅价格上涨幅度逐渐落后于工业、商铺、写字楼，这是和金融风暴之前很不同的地方。这个背后的因素，应该是和人口增长、财富集中度以及房价基数水平有关，对于内地的超一线城市有较为直接的参照意义。

　　5、行政干预为什么都不太成功？不谈“八万五”，香港在2010年之后推出了一系列以增加交易成本为核心的辣招、双辣招，现在又在研讨征收空置税。但作用都不大，普通人买房子的痛苦程度日甚一日。这个背后最核心的问题，是我们要重点解剖的——人地矛盾，这个指标对现今理解内地一线城市的房地产非常有意义。而这个背后真正要溯源的，是土地规管政策，是理解房地产长期走势的一把钥匙。

　　6、在香港拥有一套房子（以及房子下面的那一点土地），对普通人来说，从来都是：非常想、非常难。不知道未来的技术条件会变成什么样子，但过去百多年过去，这是个事实，不容易改变。土地总是有限的，这也注定了，香港或者类似香港的国际大城市的房地产问题，永远都不太可能全部交给市场来解决。

　　据反映香港二手住宅成交均价的中原城市指数（CCI），2018年以来香港房价已经上涨了13.3%。但房价最高的香港岛，房价已自7月的纪录高位回落2.9%，年内升幅还有11.3%。香港岛多处单位，如太古城、会展中心会景阁、蓝湾半岛房价自高位分别回落12.5%、6.7%、11.1%。

　　野村香港房地产股票分析师郭美姗认为，香港楼市上行动力将会放缓，可能在下半年就会看到香港楼价回调。但与下半年相比，她认为香港楼价压力更有可能在2019年才反映出来。

　　这种判断是建立在租金回报率和整体利率上行的基础之上的。她在周二举行的野村中国投资年会上称，香港整体利率走高，令租金回报率显得不如以往具有吸引力。

　　2008年之后，香港楼市投资回报率都比利率高，形成正利差。但过去两年这个正利差下降的很快。因为香港的供应多了，所以回报率降下来。今年，正利差可能变成负利差。香港的房地产作为 一个投资的工具变得没有那么好。

　　郭美姗认为，明年可能会跟2015年的情况有一点像，当时楼价在6个月内回调了13%。如果明年回调幅度也是如此，那么也只是回调到今年年初的水平，那也不便宜，也是挺合理。

　　她还强调，即使香港楼价回调，更多是对市场情绪的影响，因为香港经济仍表现不错，并不是大家供不起房子。

　　个人认为，现在的深圳就是1997年的香港，从经济水平、房价水平、产业发展趋势、外围环境等方面来比较。当年英资撤离香港，现在港资撤离，当年香港去制造业，现在深圳也面临一样的趋势，当年香港人认为中央会支撑香港泡沫，现在深圳人认为中央会力撑深圳。