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房价上涨房租下跌 有人说是崩盘前夜?大错特错

最近有一组数据非常有意思,社科院财经战略研究院发布了4月份纬房综合指数报告,数据显示今年4月全国核心城市(主要为一二线城市)二手房成交量与价格快速回升,租金较快下降。

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2020年4月,纬房核心指数为107.01点(以2018年1月核心城市综合房价为100),比2020年3月106.43点上涨0.54%,比2019年4月105.26点上涨1.11%。

2020年4月,纬房租金核心指数为102.6点(以2018年1月核心城市综合租金为100),比2020年3月103.19点下降0.57%,比2019年4月104.12点下降1.46%。

 

该报告的撰写人邹琳华分析认为租金下跌房价上涨,表明房地产泡沫风险在增加。但市场风险是否可控,还要看2020年下半年的房价和租金走势。

房价上涨,成交火热,租金却降了?难道因为疫情,大家都去抢房,不租房了?为什么这样的结果被认为有泡沫风险?

原因也不是太复杂,简一老师给你分开解释。

我们要看到这里的指数是以一二线城市为样本的,它们作为在疫情打击下首先复苏的城市,显然和1-2月受疫情影响形成的累积效应有关。在供需关系的调节下,市场呈现出一片火热的景象,让人几乎以为疫情影响已经消失。

 

尤其是深圳,对,我们又要拿深圳"开刀"了。

近期深圳为了严打市场乱象,搞了个政策,高价房全部下架。有媒体就去探访了之前挂到20万的"网红盘",结果是你在中介网站、橱窗里根本看不到,但你当面询问中介却依然是有的。你觉得这种掩耳盗铃的把戏好玩吗?

 

除了累积效应,还有资金避险的因素。有这样一个理论:一线城市房价由富人决定,二线城市由中产决定,三四线才由刚需决定。经济下行的时候,有钱人会寻找财富避险的方法,在中国自然就是房子了,尤其是核心城市的房子。

这样一看,深圳乃至全国一二线楼市的魔幻也就不难理解了。

 

但事实是,经济下行的影响出现在了租金上。被社会毒打过的穷人们买不起房,现在因为疫情连工作都不好找了,没收入谁还会乐意多交房租?反正深圳的房东们也不在乎少点房租,房子的增值早就喂饱他们了,房租少一点也无所谓。

今年,全球都在为了保经济放水,美国无限QE,国内M2重回两位数,就比谁印钱快呗!虽说国内强调精准放水,但放水量一大就很容易流入房地产,结果就是资产价格上涨,富人财富反而增值。

那么三四线呢?三四线已经为了稳房价"拼尽全力"了。

在这份报告中,2020年4月三线城市房价指数下跌0.1%,四线城市下跌0.18%,报告预计三四线总体下跌的趋势将会保持到2020年下半年。

 

简一老师认为,三四线城市房价已经很难出现全局性上涨了。少部分经济基本面受疫情冲击较严重三四线城市,房价甚至可能出现较快下跌。

在17-18年的棚改后,三四线房价显然已经见顶,之后会缓慢进入下行通道,然而这次的疫情直接加速了这一进程。并且,三四线城市之间未来也会出现分化,核心城市圈内的三四线房价还有空间,其他的就不好说了。缺乏上涨后劲的城市,房价出现下跌也再正常不过了。

这点其实看简一老师之前的文章里就能明白,国家明确提出"发挥中心城市和城市群综合带动作用",三四线城市想发展就必须"抱大腿"。

 

不过也不用太担心,在新型城镇化方面,国家也对三四线城市给予了大力支持。中国依然还有相当数量的农村人口,他们不会也不可能全部进入一二线城市。那么三四线城市会成为承接人口的主力,"全面放开常住人口300万以下城市落户限制"就是明确的鼓励。

这是个机会,就看哪个三四线城市能抓住了。

有人说,经济下行房价反而上涨,这是楼市崩盘的前夜。但事实上,这是市场规律的必然结果。

中国楼市和美国股市一样,已经成为两国人民财富的储藏池,谁也不敢把这个池子捅破。

 

国家统计局的全国资产负债表数据显示,我国总资产1302万亿元,而全国房地产资产300万亿元,占中国总资产的23%。

那么美国呢?截至去年底,美国国家总资产为368万亿美元,折合人民币2625万亿元,金融资产占30%。

我们总觉得美国总统特朗普不靠谱,但他对股市的认知是正确的,美国房地产可以炸,但股市绝对不能炸,中国正好与之相反。

 

在国内强调控的重压下,房地产实在是翻不出太大的水花。为什么今年深圳房价的一波上涨,北上广都没有跟进?很显然是没有理由也没有动力跟进,跟进的结果就是泡沫。

在全球放水的背景下,国内这个时候给楼市松绑,就是一剂"兴奋剂",或许短期内能让经济数据好看,但后果谁都承担不起。

"房住不炒"已经说得明明白白了,别再当出头鸟了。

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  • 编辑:白守业
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