2022年成都楼市动态分析虎头蛇尾可能是最终结果

2022年成都楼市动态分析虎头蛇尾可能是最终结果本站　　最近成都楼市可谓一路高歌，新房二手房齐刷刷的涨，连卖不动的顺销盘、二手房销量价格都出现了明显的抬头，这一切的结果最终都会随着第一次土拍盖棺定论

　　最近成都楼市可谓一路高歌，新房二手房齐刷刷的涨，连卖不动的顺销盘、二手房销量价格都出现了明显的抬头，这一切的结果最终都会随着第一次土拍盖棺定论。如果不出意外，土拍结果会很顺利，会进一步带动市场的氛围，价量有望稳步增长，成都楼市有望彻底回暖。

　　但在这里，建树不得不说一句不合时宜的话：结果可能并非如此，虎头蛇尾有可能是成都楼市2022年的真实写照。

　　去年，成都楼市受到重创的原因主要源自银行对房贷的严控，房产作为金融属性极强的资本产品，自然而然受到了很大的影响，限制杠杆，导致很多购房者手中的钱不够了，尤其是二手房市场中多个银行出现缓贷甚至拒贷的情况，直接加剧了市场的“塌方”，二手房与新房的关联度又很强，二手房不行了，新房也自然会受到影响，接下来是市场的情绪持续低迷，交易量也就顺理成章的跌倒了谷底，再加上政策的大棒，整个成都楼市彻底萎靡了大半年。

　　直到去年底，整个成都楼市才开始逐步复苏，主要的原因在于信贷松绑以及各大部委在重要会议上的传达的精神：尽管坚持房住不炒，但依然应该满足合理的住房需求。于是乎，成都楼市二手房市场迎来了连续四个月的量价齐升，再加上银行释放的利好（降利率、不查首付款来源），一时间整个楼市有仿佛站起来了。

　　但遗憾的是，真实的情况可能并非如此，尤其是信贷松绑可能并不能长期持续下去。如今的楼市，只是在拐点调整中的一次小小反弹，是去年政策过于刚性导致房地产行业受到了毁灭性打击而做出的应变之策；国家监管层去年对房地产企业重拳出击，其目的可能并不仅仅是整顿市场乱象、做做样子，而是下定决定改善压垮民生的三座大山之一，要知道国内人均负债率已经达到60%，其中绝大多数都是房贷，可怎想出手力度过重，导致整个房地产行业受到了毁灭打击，房产可能还没来得及垮掉，经济就先不行了。于是，监管层紧急出手，迅速调整，企图重振商品房市场，但阶段性调整与中长期目标其实并不矛盾。

　　另一方面，中国一二月短期、中长期首次出现负增长，但并不意味着后期就一定会扭负为正。过去二十年，银行已经习惯依赖具备良好抵押属性的房产，并以此作为的主要方式，可如今楼市环境发生变化，银行的策略也会发生调整，大量断贷、法拍房的出现就说明了这一问题，房贷市场已经变得不再那么优质。

　　因此，银行对楼市的阶段性宽松可能并不会持续太久，甚至可以说未来银行针对楼市的政策会更加细分，挑选优质房源进行抵押将进一步加剧楼市的分化。

　　如今国内国际的大环境已然很复杂，过去几十年间一直充当资金蓄水池的楼市可能也将迎来剧变。疫情和国际宏观局势的变化让整个世界格局发生了变化，国内在倡导能源安全、粮食安全、国防安全的同时也在鼓励内循环，过去国内楼市的黄金二十年也将不复存在。

　　产业的迭代升级、消费结构方式的转变注定了楼市不能再次成为国家经济增长的核心点，其中主要的原因在于楼市400万亿的资产规模尽管庞大，但已经达到不可复加的地步了，城镇化率已经趋于极值，没有那么多的购房需求，过多的钱流入这个蓄水池，只会让楼市的资产规模越来越大，越买越涨的最终结果就是正常购房需求被替换为投机需求，最终导致泡沫的全面破裂，也正是因为正常的购房需求已经疲软，楼市已经不具备健康增长的潜力了。

　　当时，从另一个角度来看，楼市也一定不会垮掉。重要的原因在于：虽然楼市不一定是最好的蓄水池，但由于资产规模太大，如果垮掉以后，老百姓的资产不但会面临贬值，流出来的钱还会造成市场通胀，影响社会稳定。如今监管层的意志是希望楼市不跌不涨、不买不卖，保持相对稳定，放水的钱能够流入新能源、新消费、新经济领域，促进以专精特新为主的细分赛道中小微企业快速成长，进而提升影响力，带动就业。

　　第三点则是前两点原因共同造成的，成都当前的改善需求已经明显乏力，楼市分化断代的情况造成楼市不具备上涨的条件。改善的乏力原资源新房与二手房市场的割裂，二手房尤其是大龄二手房流动性受到了限制，这会直接导致改善业主置换能力大幅下滑，甚至会出现这样的一种场景：一旦你错过一次置换机会，那么后面更没有置换的可能性。这种分化是长期且持续的，最主要的原因是：新房有土地财政依赖的兜底，可二手房没有，二手房一旦过热，将拉动房价的整体上涨，于是二选一，宁愿放弃二手房上涨的机会，也要控制住房价过热的增长，只要整个政策没有彻底调整，成都楼市就没有普遍上涨的空间。

　　与此同时，随着成都新房的价格越来越贵，高限价的新盘要想被市场消化只能交给时间，可购买能力不足会怎么办呢？要不待价而沽、要不被超过自身购房预算的购房者买入，出现断贷的情况，这不是危言耸听，如果目前成都楼市的情况持续下去，分化断代一定会成为常态，尤其是成都楼市的下半年，可能并不如想象的那么美好。