2022年北京楼市的判断

2022年北京楼市的判断本站　　美股几个领先科技股-FAANGM-的股价，天空才是尽头，如果你持有这些股票，那么恭喜你财富又继续大增

　　美股几个领先科技股-FAANGM-的股价，天空才是尽头，如果你持有这些股票，那么恭喜你财富又继续大增。

　　苹果最新的市值已经超过3万亿美元，而且几家万亿美元级别的公司已经连续大涨好几年了，人类的资产能涨多高，取决于纸币的印钞速度有多快，纸币不值钱。

　　每年都会有人猜，美国的股票和国内的房价这两大泡沫谁先破灭？几乎每年都会让人失望。但指数上涨不代表你就能赚钱，如此，楼市也是如此。

　　如果你在2020年底买了中概股的领先公司---腾讯，阿里，拼多多，美团，B站，爱奇艺，快手等......那么市值腰斩都是幸运的。

　　如果去年买了以前的明星教育培训公司股票---好未来和新东方，那么超过90%的市值财富灰飞烟灭。

　　对于开发商来说，上半年还在高歌猛进，下半年则是风声鹤唳。全国第一批集中供地还高价抢地，第二批集中供地就开始大面积流拍、撤拍。

　　恒大财富、佳兆业财富等等房企理财的兑现遥遥无期，讨债、讨薪、维权的情况此起彼伏，2021年竟然是是房地产行业历史上最艰难的一年！

　　有的房子，涨了50%；有的房子，几年房价没动，甚至还跌了；有的学区房，去年大涨，今年大跌；二手房价从一季度快速上涨到三、四季度的快速下跌。

　　当没有天量放水支撑，当没有极度宽松的信贷进入楼市，也就有没了鸡犬的牛市。就像2006-2007年的你可能再也看不到；2016-2017年的楼市我们也可能此生难见。

　　但楼市剧烈的调整是故意为之的，是调控的结果，是“房住不炒”的结局，所以不要再期望全面的大牛市，不会再有“涨价去库存”。

　　北京楼市的总市值超过30万亿，每年二手房+新房的成交量都超过20万套，今年光二手房成交就超过19万套！这是一个每年成交额超过万亿的市场，想要再来一次全面的大牛市，可能性微乎其微。

　　2021年北京二手房市场的成交量，最高点出现在3月份，随后在较高位置停留了3个月。由于网签有滞后性，实际上，二手房成交从4月份就开始下滑，6月份之后的网签量则一路不断下滑到10月份才开始反弹。

　　同时也需要看出，12月份的成交量又重回1.5万套，而全年成交193106套，在过去11年中，排在第3位，仅次于2015年和2016年的成交量。

　　由于北京买房杠杆低，泡沫也远比其他城市小。北京的房价，总体而言，还是与M2同步成正比。在一线城市中，北京房价也是调控得最好的一个，北京房价曾经大幅领先与深圳上海的房价，现如今已经落后不少。

　　如果我们回顾去年北京楼市的调控，3月初，提到学区房，我们第一时间提示学区房的风险。到了6月份，西城学区房遭遇重挫，此后几个月，德胜片区的房价一度下跌20%！

　　8月份，北京出台新政-离婚3年内不能买房，堵上“假离婚”的漏洞，使得相当一批改善购房者失去了购房资格。

　　去年效果最明显的调控手段，其实是来自于住房的额度管理，这个“隐形调控”立竿见影，很多卖房的业主，房贷批了之后半年没收银行放款。一旦延迟放贷，换房链条立刻被阻断，成交量迅速冷却。

　　2021年的货币政策其实比较宽松，市场上不缺钱，但是严控信贷流入楼市。金融机构收紧了房地产行业两头的，包括开发和居民购房，突然的停贷、抽贷，直接导致民营开发商死伤一片。

　　年底风向开始转向！12月6日中央局会议提出支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

　　需要注意的是，年底住建部旗下的中国房地产报发布文章，孟晓苏连续批评去年的调控，批评金融监管机构，也预示着今年的调控可能会转向，政策会纠偏。

　　对于2022年的楼市调控，就全国来讲，应该会放松；就北京来讲，也不要太乐观，北京的兜里调控楼市的工具，有的是。

　　2021年北京二手房成交19.3万套，过去5年最高的一年。而链家的二手房源全年一直保持在7.5-9万套区间震荡，相对比较稳定。

　　2021年北京新房住宅成交6.2万套，同样是最高的一年，新房新增供应量则是5.6万套，库存超过10万套。

　　展望今年的供地，新增供应量仍会保持较高水平，仍然是供需两旺的局面。不过由于部分新增供地位置和定价的原因，我们预计今年的成交量会比去年有所下降。

　　我们从新房的定价中可以看出北京对“稳房价”的期望：新房的价格几乎不会跌，但也不会大涨，只是在不断的小幅上涨。

　　去年的调控就是房地产行业的供给侧改革，高杠杆的民营企业将大批出局，最终市场的剩下主体就是央企和国企，未来的产品价格更加可控。

　　如果我们回顾多年前煤炭行业、钢铁行业的供给侧改革，就会发现结果是民营企业的大量出局，产品价格的终极可控。

　　过去，每次走牛之后，楼市一定会走牛，因为和楼市是货币最大的两个蓄水池。很多人在赚了钱，就会套现出来买房改善生活，连杰克马都是这样。资金如水，会在不同的蓄水池之间流动。

　　A股已经连续3年上涨，“房住不炒”未见松动；一方面，今年的货币供应仍然会很宽松，另一方面，信贷流入楼市还在被严格管控。当前禁炒币，禁炒美股，信托、理财也都不再是稳妥的投资渠道，房住不炒，那么资金往哪里流，就很有意思了。

　　我们判断，楼市同一样，目前已经进入了强调控的阶段，“稳地价、稳房价、温预期”已经精细化，大起大落的机会变小。

　　一个稳定的市场，既然没有同起同落，那就也是一个分化的市场，优质资产会被富人追逐，尤其是在纸币泛滥的年代。

　　从1000万、3000万以上的新房住宅成交量来看，北京一点不缺购买力，缺的只是好产品和好资产。豪宅的销售比普通住宅要好，二手房和新房都是如此，验证了富人对优质资产的追逐。

　　什么是优质资产？产业、品质、学区等重要因素，至少占有一样才能算是优质资产。占有两样的基本可以认为是核心资产，比如去年这个时候海淀树村的供地，土地一挂出来基本就决定了这是核心资产。

　　而如果这几个因素，一条都没有，那就是普通资产，有些甚至是垃圾资产，将来不仅不会增值，还会极度缺乏流动性。大家要想一想，你自己的房子，富裕人群会不会想要。

　　此前我们有一篇研究的文章，横向对比香港、纽约的发展和现状，当经济发展到一定程度，当楼市饱和到一定阶段，一定也是向香港、纽约一样的 ---大量的低品质/普通房子价格难以上去，而稀缺的核心资产被富人追逐，甚至可以达到天价，就像文章开头的FAANGM的市值一样。

　　小阳春已经提前，抄底的机会其实已经过去了，北京楼市11月已经见底，但也别着急，2022不会有大涨。返回搜狐，查看更多