世邦魏理仕发布《产业重构、存量新生暨2022年上半年成都房地产市场回顾与展望

世邦魏理仕发布《产业重构、存量新生暨2022年上半年成都房地产市场回顾与展望本站　　人民网成都7月15日电 （记者宋豪新）7月14日，成都—CBRE世邦魏理仕发布《产业重构、存量新生暨2022年上半年成都房地产市场回顾与展望》，解析成都房地产市场最新发展状况与趋势

　　人民网成都7月15日电 （记者宋豪新）7月14日，成都—CBRE世邦魏理仕发布《产业重构、存量新生暨2022年上半年成都房地产市场回顾与展望》，解析成都房地产市场最新发展状况与趋势。

　　“2022上半年，疫情零星反复，叠加宏观环境的不明朗，成都房地产市场挑战重重，办公、商业及仓储市场的需求均走低。尽管如此，市场在挑战中孕育变革机遇，特别是产业结构重塑所衍生的新动能开始逐步投射到房地产市场。此外，城市更新大背景下，存量物业焕新亦从可持续发展的层面带动产业落地。借此，实时洞察市场趋势，紧抓本土机遇，将是下半年成都市场的制胜关键。” 世邦魏理仕西南区董事总经理谢凌表示。

　　2022年上半年，向荣中心及高新创合中心交付为成都优质写字楼市场带来11.7万平方米的新增供应。受春节后疫情零星反复、宏观环境不明确及持续性行业调整的影响，上半年净吸纳量仅录得约4.7万平方米，较2021下半年显著下降64.6%。分季度看，一季度影响最大，科技、房地产等行业调整所带来的大面积退租风波过后，净吸纳量仅录得1.1万平方米；二季度，新增供应的良好预租以及退租接近尾声共同推动市场活跃度微升，净吸纳录得约3.6万平方米，甲级楼吸纳量由负转正。因此，写字楼市场整体空置率较去年底上升0.6个百分点至18.2%。租金方面，金融城及大源的区域价值及持续的低空置率使得租金在市场波动中保持韧性；但着眼市中心，由于商贸业、餐饮等受疫情影响较为严重的行业多聚集于此，且区域持续高空置率，部分业主以价换量，带动全市优质写字楼平均账面租金较去年底下跌0.3%至83.8元每平方米每月。

　　展望2022年下半年，市场预计迎来约26万平方米的新增供应，成都再添招商引资的重要载体，进而有望吸引更多优质企业来蓉发展。新交付项目将集中在金融城和东大街，其中金融城时隔两年再迎甲级写字楼供应。

　　尽管如此，2022年办公动能的可持续发展，以及存量物业与新增供应间竞争，仍面临诸多挑战，但变革新机遇也随之孕育。

　　着眼新增租赁需求，TMT、专业服务、金融业为2022上半年甲级写字楼前三大需求来源，分别占比24.8%、18.9%、11.3%；TMT占比进一步收缩，但工业互联网的主导性愈发明显，上升至七成；金融业增长显著，同比上升9.1个百分点；消费服务、酒店餐饮、消费品制造业的占比较去年下半年分别上升2.8、1.6、1.2个百分点。上述需求结构变化趋势的延续性是未来市场发展的核心动能支撑。

　　2022年5月，《成都建设践行新发展理念的公园城市示范区行动计划（2021-2025年）》发布，明确成都将着力打造城市人民宜业的示范区，并提出八大重点任务，为“数字‘智’造、数字文创、特色金融、消费中心”等领域带来发展新机遇，从而激活城市经济新活力。

　　“建圈强链”推动下，成都“智”造成效初显，2021年成绩斐然，五大先进制造业同比增长11.2%。投射到写字楼市场，2022上半年工业互联网的租赁需求跨越式增长，较去年同期显著增长16.8个百分点；其中大数据、人工智能、区块链、物联网的办公需求均实现快速增长；按需求来源看，良好的营商环境培育更多本土企业入局工业互联网赛道，需求占比近2/3，并吸引更多内资优质工业制造业入蓉发展，需求占比42.6%，如精密仪器、化工及自动化等；产业集聚和成本控制是区域选址的重要考量，引导上半年企业选址集中在大源、金融城和传统CBD。

　　“十四五”期间，成都数字经济的产业竞争力将不断提升，到2025年，成都数字经济占GDP的比重将达到14%。集成电路、软件信息服务等数字经济核心产业有望在未来驱动制造业及工业互联网的办公需求增长。

　　多元的文创氛围吸引众多头部企业落子成都，2021年文创产业增加值首次突破2000亿元大关，继而衍生相关办公需求。上半年，以游戏研发为主的数字娱乐及传媒企业的租赁需求增长迅速，较去年同期显著上升14.5个百分点，且面积需求较大，1000-3000平方米面积段的占比近一半；上半年企业选址集中在大源、东大街、传统CBD。

　　到2025年，成都文化创意产业增加值预计超过3200亿元，占GDP比重达12%，随着电竞、数字影视等新型行业逐步形成更为完整的产业链，衍生办公需求。

　　作为辐射西部地区的金融服务中心，成都展现出对金融企业强劲的吸引力。2021年成都金融业增加值位列全国第六，占GDP比重达11.4%。这一产业集聚力吸引外省优质企业积极进驻，上半年约70%的传统金融需求为内资，其中银行、证券、保险尤为活跃；而非传统金融多为本土企业，如股权投资、融资租赁等；金融行业整体承租能力较强，超过50%的企业选择1000平米以上的大面积段；按区域看，金融城板块的产业集聚最强，吸引超60%的非传统金融业和超40%的传统金融业企业落户于此。

　　未来，成都将聚焦“三心三区”建设，推进共建西部金融中心，高质量发展现代金融产业，供应链金融、股权基金、绿色金融等特色金融业将迎来发展机遇。

　　建设国际消费中心城市，“成都消费”“成都休闲”“成都服务”“成都创造”共同构筑商业繁荣，2021年成都社会消费品零售总额达到9252亿元，排名全国第六。这也衍生出包括本地及外省的消费品制造行业，以及本地的零售贸易、餐饮酒店、消费服务等企业的办公需求；而客源导向是消费类企业选址的重要考量，传统CBD区域的消费人口及其对整个市中心的辐射吸引企业积极进驻。

　　到2025年，成都社会消费品零售总额预计突破11000亿元，消费对经济增长的贡献率将超过60%，成都打造国际消费中心城市有望成为又一需求支撑动能。

　　世邦魏理仕成都顾问及交易服务部办公楼负责人黄璐表示：“成都建设公园城市示范区，将落实开展‘建圈强链’行动、建设西部金融中心、建设国际消费中心城市等八个重点任务，塑造‘成都+’品牌，为城市产业发展续以动能。其中，数字‘智’造、数字文创、特色金融及消费相关产业将迎来发展契机，继而在未来中长期衍生办公需求，同时也推动成都写字楼的需求结构重塑。”

　　历经数年发展，目前成都优质写字楼规模已居全国第五位。然而，早期交付的楼宇在硬件、运营等方面均面临较大的市场竞争压力。目前，楼龄十年以上的楼宇数量达到36栋，成都已逐步迈入存量时代。另一方面，随着成都的城镇化建设不断提速，到2022年末，预计成都的城镇化率将突破80%。城镇化及工业化进程将极大地推动城市产业能级提升，继而衍生对产业载体更为迫切的需求，尤其是“十四五”期间，发展高能级总部经济是成都现代服务业的重点工作之一。

　　因此，不断增长的产业落地需求与存量物业老化之间的矛盾推动焕活存量成为楼宇经济下一阶段的重点工作。老旧物业亟待重塑二次生命以继续承载产业发展需求，其面临的硬件老旧、运营不应时及业态错位等问题制约其吸引企业落地，继而抬升城市产城分离及中心城区产业空心化风险。比如，部分物业早期定位与当下市场需求错位，亟待重新改造及规划定位，如老旧商业、厂房改造成办公空间等，以重塑载体的经济效应。有鉴于此，中、轻资产投资、硬件升级、完善商务及商业配套及多样化办公产品组合均是盘活存量资产的重点方向。

　　世邦魏理仕成都投资及资本市场部董事马涛表示：“成渝地区双城经济圈建设下，成都城镇化率将持续上升，随着时间推移与空间扩容，更多存量楼宇将产生。同时，产城人融合发展的迫切需求也推动焕活存量成为楼宇经济下阶段的重点工作，存量物业有望通过中、轻资产投资或硬件升级等措施置换承载新能。”

　　2022上半年，攀成钢区域首个购物中心环贸ICD开业，为成都零售物业市场带来约12万平方米的新增供应。着眼需求端，宏观环境不明确导致消费走低，以及疫情零星反复障碍跨城市旅游，品牌的扩张需求放缓，尤其是服饰及大型正餐品牌，市场整体空置率较去年底上升0.9个百分点到8%。分区域看，次级、近郊商圈此番影响较大，空置率较去年底分别上升0.4、1.4个百分点；而核心商圈的空置率微涨0.2个百分点则主要是因为业主主动性的大规模调整所致。相应地，全市购物中心首层平均租金增长承压，较去年底下跌0.4%，其中次级、近郊商圈的均下跌0.7%；以春盐为代表的核心商圈强者恒强，租金逆势中微涨0.2%。

　　按品牌新增店铺数看，零售业态占比42.1%，奢侈品牌布局“双店”并带来特殊业态，其主要是下午茶、酒吧等增加消费者社交及驻足的餐饮及休闲品类；沙龙香氛成继美妆护肤后又一新宠品类；露营风席卷全城，运动户外品牌持续活跃，且愈发聚焦细分专业领域，如瑜伽、跑步、登山、滑雪等；本土潮牌崛起，积极布局。餐饮业态占比37.1%，新一轮外来餐饮入蓉扩张，折射出本土包容性；咖啡茶饮积极扩张，多点多店布局；中式国潮点心维持活跃态势，并孵化创意门店，如集市店等；本土特色餐饮携年轻化运营方式，挤进购物中心。

　　体验业态占比15.9%，潮流驱动街舞教室延续扩张趋势；沉浸式体验仍为主流，在融合多业态的尝试下，衍生亲子、剧场、电竞、脱口秀等更多细分场景；健康理念愈发受重视，促使产后护理、推拿、口腔及类医美等体验品类积极拓店。主力店占比4.9%，新能源汽车品牌扩张最为活跃，上半年录得新设门店逾20家；Z世代不想被定义，吸引相关品类拓店；电影院积极跨界，如与餐饮业态携手，故愈发精品化、场景化。

　　展望2022年下半年，成都零售物业市场将迎来约64.3万平方米的新增供应，届时市场总存量将突破1000万平方米。其中，71.5%的新增供应将落于城南，包括成都SKP、大魔方等，继而有望推动交子公园商圈实现跨越式发展。

　　高位供应或将带动市场竞争进一步加剧，另一方面，此轮疫情后，消费者诉求再次演变，消费愈发回归街头、走向社区，零售物业或将从“渠道”进阶成“社交休闲场”；同时，众多消费新趋势已站上“风口”，品牌方迎来迭代新周期，此轮新品类孵化进一步玩转跨界、融合，以及吸纳更多生活新理念。

　　上半年，投资者对成都市场的信心在挑战下仍然积极，头部运营商持续加码，或轻、重资产落地新项目，或项目开工建设，且物业形态亦不断多元，如西南首个万象天地、成都第三座大悦城（金牛）等。

　　依托建设公园城市示范区和城市更新的推进下，加之疫情后消费者不断增加娱乐、社交及休闲活动的支出，尤其是今年以来露营风席卷全城，零售物业开发呈现新的发展趋势。其一，更多运营商打造以“盒子+街区”为代表的多元空间，或与相邻项目形成多元互补，旨在从品牌租户、消费场景、运营时间等多方面实现互补增值效应，从而提高区域及物业整体的休闲、社交属性。

　　其二，大型公共区域愈发重要，不论是面积还是灵活性，都显著提升，给零售物业提供使用的多功能性，如快闪、演出、办展、集市等，且这一趋势不仅是新增项目的方向，也是存量物业改造升级的参考。

　　上述趋势使得消费者的动线及空间聚合发生改变，未来或将引导业主在业态及品牌组合上探索新的排布规律，深度衔接空间与品牌以打造全新生态。同时，如何将开放式街区或公区的客流引入购物中心内部，亦将是重要的思考。

　　零售和餐饮休闲品类互补，增强消费者到访及驻足，这也衍生零售业态更大的店铺面积需求。餐饮品牌对店铺的休闲区域也愈发看重，特别是外摆或公区的户外空间，“不止于铺”的趋势对店铺规划提出新要求，且对物业运营时间亦可能有延长的要求。最后，从品牌孵化的角度看，构建无数个生活方式及消费群体的“社群导向”趋势愈发明显，零售商需紧抓细分社群的核心价值观，挖掘商业机遇，衍生相关产品及商业模式。

　　世邦魏理仕西南区战略顾问部负责人邹丽娟表示，“上半年头部运营商携优质零售项目持续加码成都的举动，折射出市场各参与者对本地消费市场的积极信心。依托成都发展公园城市示范区，零售物业市场的地理和物业空间迎变革；同期，存量物业紧追时代风潮作改造升级，重新定位及重构空间，创休闲、社交的新目的地。零售商方面，品牌社交、社群消费等将不断引领趋势。”

　　2022年上半年，成都仓储物流市场迎来4个仓储项目交付，新增供应约16万平方米，主要集中在青白江、龙泉园区。着眼需求端，年初季节性波动引发大面积的退租，及消费因宏观环境不明确而走低，使得上半年净吸纳量仅录得负值，但二季度市场初现回暖迹象，需求转正。因此，全市高标库整体空置率较去年底上升3.5个百分点至9.9%，但核心园区双流、新都仍维持低空置率，分别为3.6%、2.7%，愈发紧俏的可租赁面积带动租金稳中有升，较去年底分别上涨0.7%、0.8%，继而带动全市平均租金较去年底上涨0.6%，至22.5元每平方米每月。展望2022年下半年，市场还将迎来约30万平方米的新增供应，特别是天府机场空港园区将拉开序幕。

　　就未来仓储需求续能而言，2022上半年，电商需求仍为主导，占比37.8%；制造业需求增长显著，较去年增长5.6个百分点至17.6%。结合仓储需求的四大核心驱动力（全渠道零售、高效率运营、供应链韧性和上下链增长），未来供应链韧性及电商消费或将是成都本地仓储需求增长的重要驱动因素。

　　不断完善的基础设施和“双循环”的推进共同增强西部供应链的韧性。截至2022年6月30日，中欧班列（成渝）开行量突破2万列，占全国中欧班列累计开行量约40%，成为全国开行量最多、开行最均衡、运输货值最高、货源结构最优的中欧班列，在“一带一路”建设中发挥关键作用。此外，上半年“中欧班列”四川又有两条新线首发，分别为成都双流开行首趟直达莫斯科班列，和“甜城号”的首发。

　　在此基础上，加之“双循环”的积极推进，成渝两地围绕发挥成渝极核带动作用、双核联动效应和集结中心枢纽功能，并开展更加紧密务实合作，保持班列多路径、多通道安全稳定运行。借此，上半年成都进出口均表现平稳，特别是出口额超预期，增速超过全国平均水平4.7个百分点，“四川造”“成都造”的产品加快了走出去的步伐。未来，成渝两地坚持通道带动经贸、产业发展，依托中欧班列运输优势和品牌效应，将继续打造外向型产业集聚地。特别注意的是，货品结构也不断升级，班列货物类型从早期的日用百货等低附加值产品，升级到如今的汽车、家电、新能源产品等高附加值货物。

　　另一方面，更多重点产业项目落地成都，助力中国产业布局的平衡发展，继而侧面缓冲供应链压力。年初，成都《“十四五”新经济规划》公布，明确到2025年增加值占GDP将达30%；5月，成都《“十四五”生物经济发展规划》印发，提出“十四五”期间，成都生物经济年均增速将保持在15%左右，到2025年生物经济总产值达到1.2万亿元。2022上半年多个重点项目落地成都，如空中客车飞机全生命周期服务项目落户双流、云集药业西南总部及医药物流慧金港项目落户郫都，及吉利控股集团新能源汽车项目落户龙泉驿等。

　　疫情零星反复及消费创新模式激发电商需求。疫情催生的新一轮在线消费需求推动相关交易活动在上半年中创下新高。有鉴于此，在线购物及退换货（反向物流）将在年内产生增长的物流需求。同时，生鲜电商的发展也将衍生更多的冷库需求。另一方面，2022年首要的需求驱动力之一就是租户将会保持较高的库存水平。临近交通枢纽及人口稠密区域的零售商及三方物流商将会持有这一部分库存。

　　与此同时，此轮疫情推动零售商全渠道战略创新，线上消费普及率进一步攀升。如没有在线业务的零售商开始从第三方网站销售产品；或零售商加大全渠道科技的投资，为不断增长的在线购买和可能出现的需求高峰做准备等。

　　考虑到市场实现电商普及需要大量的仓储空间作为支撑，即市场的电商普及度越高，找寻额外仓储空间的难度则会越高。因此，高线上消费普及度和较充裕的仓储空间为电商生态可持续发展的必要条件，未来成都的线上消费普及度有望在城镇化进程及本地消费活力和习惯的优势中不断攀升，继而推动仓储空间去化。

　　世邦魏理仕成都顾问及交易服务部产业地产负责人王蒙豪表示：“未来，产业链资源重塑，先进制造业、生物医药、新经济将积极发展；依托中欧班列（成渝）、陆海新通道、双机场等基础设施，供应链韧性不断增强；得益于线上消费普及率、消费规模及新型创意模式，电商需求将稳定增长，中西部产业地产将迎来新机遇。”