权威解读！广东2020最全楼市报告出炉！

权威解读！广东2020最全楼市报告出炉！本站　　2020年1-2月受到新冠疫情影响，广东商品房销售和房地产开发投资等主要指标增速出现断崖式下滑

　　2020年1-2月受到新冠疫情影响，广东商品房销售和房地产开发投资等主要指标增速出现断崖式下滑。但自3月份开始，一方面因疫情得到有效控制，行业有序复工复产；另一方面因相对宽松的货币金融环境及房企加快销售回笼资金，促使市场持续恢复，总体上超预期复苏。其中，广佛都市圈和深莞惠都市圈表现更为抢眼，其他城市复苏态势普遍良好。但下半年央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托业务规模，促使房企去杠杆、降负债；年底出台针对银行业金融机构房地产集中度管理制度，优化信贷结构,推动金融、房地产同实体经济均衡发展。金融审慎管理制度的出台成为行业新变局，行业进入从增量到提质的发展阶段。

　　2020年，全省商品房销售面积14908.25万㎡，销售额22572.51亿元，同比增长7.7%和14.3%；其中，住宅销售面积12930.66万㎡，销售额19829.63亿元，同比分别增长3.9%和11.1%。商品房销售均价15141元/㎡，同比上涨6.2%；其中商品住宅15335元/㎡，上涨8.6%。数据显示，2020年商品房市场呈持续复苏态势，全年销售面积仅低于2017年的历史最高水平，销售额则再创历史新高。

　　据广东房协土地与产业研究中心监测，2020年全省成交经营性建设用地3383宗，成交面积12212.29公顷，同比增长32.5%和25.0%；成交金额8187.23亿元，同比增长46.3%；平均楼面地价2629元/㎡，同比上涨13.6%；整体溢价率为12.6%，同比提高1.2个百分点。其中，居住用地成交面积4192.77公顷，成交金额6592.09亿元，同比增长31.7%和50.6%；成交楼面地价5669元/㎡，平均溢价率为15.6%。数据显示，本年土地成交量和成交价的同比增幅均明显高于商品房成交指标增幅，土地市场相对商品房市场更显活跃。但随着金融审慎管理制度新政对房地产融资端的约束，房企的投资拿地能力受到控制，土地市场热度有所回落，12月居住用地溢价率回落至12.8%，为2020年各月次低水平。

　　从投资建设情况看，全省完成房地产投资17312.74亿元，同比增长9.2%，比年初提高25.3个百分点。按投资构成看，建安工程和设备工器具购置分别为8939.27亿元和178.86亿元，同比增长3.0%和下降6.1%，合计拉动整体投资增长1.5个百分点；土地购置费6742.55亿元，同比增长14.7%，拉动投资增长5.4个百分点，占完成投资的38.9%，同比提高1.8个百分点。数据反映，2018年以来，土地购置费占同期完成投资额的比重明显提高，2020年房地产完成投资同比增速的较快回升，主要也是受土地购置费的拉动，投资项目中土地成本同比进一步上升。

　　从商品住宅后市供求关系看，以当期新开工面积视为下一周期供应，当期销售面积视为下一周期需求，将两者比值视为下一周期供求比，比值为1表示供求基本平衡；将当期成交居住用地可建建筑面积与同期新开工面积的比值视为供给弹性系数，以比值为1为参照，大于1表示供给弹性较大，即随着需求的增大而加大供应的可能性也较大。数据显示，2020年全省商品住宅供求比为0.97，供给弹性系数为0.92，意味着2021年供求关系总体平衡，且近期供给弹性较小，供求关系略趋紧张。从近3年数据看，则供求比为1.06，供给弹性系数为0.72，意味着近3年商品住宅供求关系较紧张，市场去库存和出让土地开发均较为充分，静态而言，2021年总体上需保持不少于2020年的土地供应量。

　　通常，行业资金压力与自筹资金占到位资金比重正相关，与销售回笼资金占比负相关。得益于商品房销售市场的持续复苏，2020年房地产到位资金同比增速逐月提高，全年到位资金26338.87亿元，同比增长10.2%，比年初提高30.5个百分点。其中，定金及预收款8485.31亿元，个人按揭3939.32亿元，同比增长4.8%和7.5%，企业上述销售回笼资金合计占到位资金47.2%。国内4799.69亿元，增长10.5%；占到位资金18.2%，比上半年下降3.8个百分点，这与下半年国家进一步加强房地产金融监管有关，尤其与9月起针对部分房企试点实施的融资“三道红线”制度密切相关。

　　数据显示，第四季度国内1102.01亿元，环比下降14.1%。而同期自筹资金多达2936.61亿元，环比增长42.0%；全年自筹资金8370.36亿元，增长16.0%；占31.8%，比上半年提高1.2个百分点。与近年相比，2020年销售回笼资金占比与2018年相当，低于2013、2015、2016和2019等销售市场较为畅旺的年份，自筹资金占比则仅低于企业资金较为紧张的2014年，反映出当前企业总体资金压力大于过往多数年份。

　　金融机构数据显示，在“房住不炒”的导向下，国家对房地产金融监管不断强化，近年广东新增房地产余额占各项新增余额总量比重自2017年以来持续下降。2020年，全省中外资银行业机构新增房地产余额7309.35亿元，占各项新增余额总量的26.4%，同比下降10.3个百分点，比2016年则低34个百分点；其中新增个人住房按揭5841.69亿元，占总新增余额的21.1%，比2016年的峰值下降34.2个百分点。截至2020年末，房地产余额68740.97亿元，占总余额的35.1%；其中个人住房余额49915.16亿元，占总余额的25.5%。对比2020年12月31日央行、银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产集中度管理制度的通知》要求，广东当前银行业机构房地产余额及个人住房余额占比的总体水平低于第一档的要求，高于其他四档水平，意味着多数银行或将面临压降房地产额度的任务，房地产信贷环境更趋严厉，行业资金压力也趋于加大。

　　2020年佛山、惠州、广州的商品房销售面积居全省前三，分别占全省的14.5%、12.3%和10.3%，远高于其他城市；深圳、东莞、清远、江门、肇庆、中山分列第4-9位。商品房销售额前三位则为深圳、广州和佛山，分别占全省的23.0%、17.1%和12.8%，合计占52.9%；惠州、东莞、珠海、中山、江门分列第4-8位；粤东西北3个地区销售额分别占全省的3.8%、5.0%和6.5%，合计15.3%，不及深圳、广州单个城市的水平。

　　从2020年出让的经营性用地可建建筑面积看，位列前三的广州、惠州、佛山分别占全省的13.6%、13.4%和11.0%，珠三角9市合计占68.5%。但从土地成交金额看，广州、佛山、深圳位列前三，且单个城市的成交额均超过粤东西北三个地区之和；东莞、惠州成交金额分列第四、第五位，上述5个城市的土地出让合计6254亿元，占全省的76.4%。

　　数据综合反映，在粤港澳大湾区发展规划及其配套政策的持续推进下，以广州、深圳两个中心城市为核心，广佛都市圈、深莞惠都市圈的房地产市场表现明显强于其他城市，是房地产企业重点布局的两个核心地区。

　　从相对量看，汕头、韶关、河源、潮州4市的商品房销售面积同比有所下降；均价同比下降的则多达9个城市，分别为清远、肇庆、云浮、梅州、汕尾、阳江、茂名、韶关和珠海。其中，东莞、广州、湛江、佛山、惠州、揭阳、中山、江门、深圳等9个城市商品房销售面积、销售均价同比均有不同幅度增长，表现为量升价涨；清远、肇庆、云浮、梅州、阳江、汕尾、茂名、珠海等8个城市则呈量升价跌态势，潮州、河源2市量降价涨，韶关、汕头量价与上年同期基本相当。

　　根据2020年各月份商品房销售面积同比走势，按同比增速线性回归方程公式y=ax+b的一次项系数a的大小进行比较，a越大，意味着在趋势上各月同比增速加速越快，也即市场复苏态势越好。数据显示，虽然河源全年同比下降4.2%，但其一次项系数a高达14.196，为全省各市最高；汕头全年同比略降0.2%，但系数a也超过10，位列全省第三；珠海、佛山、湛江等3个城市的一次项系数也超过10，广州、江门、东莞3市超过全省总体水平，总体上市场复苏态势良好；中山、惠州、阳江、清远、肇庆等5个城市的一次项系数超过5，大体呈现平稳复苏态势；深圳、茂名、云浮的系数大致相当，为3.5左右，但深圳更多是受严厉的调控政策所致；梅州、韶关在2-2.5之间，复苏程度相对偏弱。潮州、揭阳、汕尾3市的系数为负数，复苏态势相对更弱；但相对同比增速的大幅波动，3市各月销售面积总体较为平稳，且年末均创年内新高，复苏态势仍在延续。

　　从各市商品住宅后市供求关系看，2020年数据显示，东莞、河源、韶关、湛江、潮州、清远、茂名等7市的供求比在0.9-1.1之间，供求基本平衡；其中，清远、东莞、茂名的供给弹性较小，河源、韶关、湛江、潮州供给弹性较大。广州、珠海、汕头、深圳、汕尾、揭阳、江门等7市供求比在1.1-1.5之间，供求关系相对宽松，其中汕尾、江门、深圳、揭阳和珠海的供给弹性较小。中山、云浮、阳江、梅州、佛山、惠州、肇庆等7市供求比在0.6-0.9之间，供求关系较紧张；其中惠州、梅州、佛山、肇庆的供给弹性较大，阳江、中山、云浮则较小。

　　从近3年的平均水平看，潮州、惠州、阳江、韶关、中山、汕头、河源、云浮、珠海、广州等10个城市供求基本平衡，且供给弹性均相对较小，也意味着后市需保持土地合理供应。佛山、东莞2市供求关系较为紧张，且供给弹性较小，后市需加大土地供应。梅州、茂名、清远、湛江、肇庆、深圳、揭阳、汕尾、江门等9市供求关系相对宽松，其中汕尾、茂名2市供给弹性较大，后市需适当放缓土地供应；其他7市供给弹性较小，后市需根据市场变动及时调整土地供应节奏。其中，深圳供求比略大，与其实施严格的调控政策及相当部分商品住宅为安居型住房或企业自持不可销售等因素有关，完全市场化的商品住宅较为有限。

　　2020年，在新冠疫情冲击下，经济艰难恢复发展，房地产市场则仍超预期复苏，商品房销售量达到历史高点，土地市场更显活跃。其中主要原因之一，是全球性的宽松货币政策，加剧了人们对抗通胀资产的需求。具有良好经济发展基础和预期的城市，其房地产市场需求更为旺盛。

　　众所周知，房地产行业与金融业深度关联。2017年以来，在“房住不炒”的导向下，随着国家对房地产金融监管的不断强化，各年房地产新增余额占总余额逐年回落，2020年已回落至接近2014年水平。但截至2020年末，广东中外资银行业机构房地产余额占总余额比重仍达35.1%，比最高峰的2018年仅低1.7个百分点，比2014年高8.8个百分点，意味着多数银行机构将进一步压减房地产额度。

　　展望2021年，不确定、不稳定性因素仍较多，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中央将继续完善货币供应调控机制，保持广义货币和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，但房地产金融审慎管理制度也将持续强化。

　　从对商品房销售市场的影响看，银行压减房地产额度必然削弱市场需求的支付能力，也即减少了市场需求，市场分化或将进一步加剧。而房地产特有的投资属性，决定了其仍将受到社会资金青睐。在货币超发的背景下，房地产集中度管理制度的严格实施，或将一定程度上平滑核心城市房价上涨的幅度，但难以根本性改变房价上涨的趋势，市场可能进入量缩价稳的相对胶着阶段。

　　从对行业发展的影响看，在新的房地产金融监管政策之下，房地产企业有息负债规模更是直接受到限制，市场对企业的品牌建设、财务运作、产品质量、销售回款、物业服务等能力均提出了更高要求，企业高杠杆、高负债、高周转的发展模式将难以为继，行业资源将进一步向注重运营、财务稳健的头部房企集中，行业将进入从增量到提质的发展阶段。

　　综上分析，在房地产金融审慎监管持续强化之下，房地产与金融需更注重与实体经济协调发展，在促进实体经济上发挥更重要的作用。房地产业应以“产业+科技+文化”为发展方向，坚持“生态、生活、生产”深度融合，围绕国家经济高质量发展和人们对美好生活的需求，顺应互联网新科技和新消费的变化，转变单一的“开发-销售”模式，从卖房子转向“卖生活”，向城市居民和城市发展需要提供高品质的住房和配套性服务，为城市和企业提质增效，与城市、社会和谐共生。

　　建议房地产企业结合国家和行业的发展导向，积极主动降杠杆、降负债、提品质，整合自身在资金、人才、资源、经验和社区消费群等方面的天然优势，以及“内循环”的巨大市场乘势而上，向存量要市场，向科技要力量，向服务要效益，扩大房地产内涵，延展产业链开发。

　　2020年，“疫后”经济环境下，房地产市场购买力的韧性、市场成交动能对城市经济、财政的支撑作用，相较过往有更多体现。2021年，国内经济与实体产业仍然面临诸多挑战，而作为十四五规划开端，须为迈向“高质量发展阶段”完成扎实的起跑第一棒。各项主要政策的调控及发展思维均体现“承前启后”的战略意图。

　　对于房地产市场而言，2021年市场所处的宏观环境，以及由此衍生的市场购买力环境，相较2020年是一种“承前”。在此前提下，“促进市场平稳健康发展”仍是首要目标，“因地制宜”的政策方向并未改变。从市场发展趋势看，“土地”与“住房”资源价值仍将稳固发展。我们对2021年整体市场景气仍然具备信心。2021年的“启后”，将更多体现为：

　　1)对“杠杆”的控制。“控杠杆”将更大程度制约“投资、投机性”购房行为，并持续驱动规模房企推货，全国市场成交规模有望保持相对高位，但不同地区之间的市场将加剧分化；“需求不足”区域，其风险或会在房企“资金周转要求提高”情况下进一步显现。2)“需求侧改革”。“需求侧改革”更多指向稳定城市居住需求，尤其是对城市产业起关键作用的“人才需求”。显然，房地产对城市经济/财政的支撑作用并未改变。在政策导向推动下，市场对吸聚“人才安居”、促进“产业发展”发挥更积极作用。

　　2020年全省房地产销售表现为前低后高、量价齐升，上半年深莞一骑绝尘带动周边城市热度上升，尤其在深莞调控之后，需求外溢扩散至湾区其他城市。展望2021年市场，全省销售总体表现将稳中向好，但亦呈现分化态势，广深莞热度难消，其余城市主城区热度将提升，但部分2020年土地供应大增的城市，郊县将面临一定去化压力。从市场热度来看，随着2020年下半年广州接力量价高增长的表现，市场热度呈明显扩散。在广深莞2020年房价上涨明显的比价效应之下，预期全省其他城市热度将提升。从调控政策来看，因城施策下，热度过高的深莞已进行调控升级，但市场热度仍较好，价格坚挺，将有助于市场预期稳定；后续除广州外，其他城市在房价不过快上涨的情况下，预计调控政策维持平稳。从供需角度来看，一方面广东近几年人口净流入问鼎全国，且经济韧性十足，需求稳定向好；另一方面，省内绝大多数城市库存健康，去化周期低于12个月，且大湾区城市除珠海与江门之外，2020年土地供应量均大幅增长，在市场热度不弱的情况下，将支撑2021年全省新房销售有较好表现。但值得注意的是，2021年的货币政策定调“不急转弯”意味着还是会转弯，货币政策将回归稳健中性。针对房企的各渠道融资持续收紧难以放松，“三道红线”限制了房企的加杠杆，银行端涉房亦设置红线，年初已有多家银行放贷额度缩水，放款周期拉长。在还债高峰下，部分资金趋紧的高负债房企，或将在其去化不力的区域采取大力度的以价换量以回笼资金，也将加大区域分化。

　　2020年粤港澳大湾区土地市场火爆，供求规模和楼面价均创近5年新高，品牌房企大力布局，抢滩市场，全国TOP50房企中已有38家房企布局大湾区。从土地供应计划完成情况来看，2020年惠州、江门、广州和佛山四市土地供应超额完成，完成率均超过100%，深圳、珠海和中山等地供应完成率未能达标。全年湾区土地市场分化明显，诸如高价地和流拍/中止出让的两极现象一路并存。

　　展望2021年，从商品住宅狭义库存的去化周期来看，截至上年末深圳、东莞的去化周期低于8个月，预期将会持续加大土地供应；肇庆去化周期超18个月，预期将会放缓土地供应；其他城市去化周期在12个月左右，预期维持上年供地水平。

　　商品住宅市场方面，疫情影响之下，湾区各市出台纾困政策，楼市政策整体宽松；广州、佛山、深圳、东莞等一线及一线周边城市受疫情影响时间较短，市场恢复较好；市场热点向中心城市转移，外围城市遭遇持续量价挑战。2021年，预期各房企在“三道红线”融资新规下，为降低企业负债，将加大出货力度，加速销售回款；加之2020年7268万㎡（同比增长60%）涉住用地成交，预期2021年供应将同比上涨，全年供应约8000万方。需求方面，预期信贷将成为2021年影响需求释放的关键变量，但房地产作为地方经济的稳定器，预期2021年湾区各城仍会“因城施策”，政策收缩空间不大，氛围友好。在市场供应增加的情况下，预期2021年湾区整体市场容量将有攀升，成交量将扩容至约7500万㎡。

　　2020年广州楼市受疫情影响，短期内受压抑，但随着防疫成效呈现、政府纾困措施出台，经济有序复苏，房企积极营销，楼市快速恢复。年内土拍市场单价创新高，多区人才涉房政策宽松，加上城市基建发展、交通轨道运营、新兴战略产业布局，均利好楼市发展。广州一手住宅全年网签量逾10万套，面积约1091万㎡，同升约16%，成为近五年来第二高。

　　展望2021年，国际疫情仍然严峻、中美贸易争端不明朗，国内经济下行压力大，中央坚持扩大内需的战略，成为经济发展动力，亦是楼市发展的基础；广州作为粤港澳大湾区建设的主引擎城市，从综合交通枢纽、产业布局、营商环境、城市更新等方面着力，城市竞争力增强，楼市潜力加大。随着广州落户政策和吸纳人才的措施完善，未来将释放更大自住需求，加上近五年土地供应年年递增，预计今年将新增供应住宅超11万套，全年成交或不低于上年。

　　国家强调坚持“房住不炒”定位，广州楼市政策有望保持平稳，不过近期深圳、上海楼市过热调控加码，若需求外溢影响广州楼市过热，不排除或出台精准调控措施以稳定楼市。此外，今年广州有望扩大公租房、共有产权房的土地或房源供应，支持和推动租赁市场发展，以解决大城市居住难的问题。

　　2020年广州土地成交量价均创新高，一手住宅量价保持稳定增长，用地供应呈“东进南拓”趋势，多区成交楼面地价上限被刷新。主城价格实现力及品质溢价力仍具备明显优势；非主城区中，东部、南部有产业政策及人才政策利好，旧改、轨道上盖项目受追捧，潜力较大的区域热销项目涨幅可超10%，且签约套数以东部和南部流量项目为主。主城供应稀缺去化压力较小，东部去化速度较快，南部受投资客带动成交量走高，北部部分待发展片区项目去化承压。

　　“十四五”期间加快构建国内大循环，以需求侧改革激发消费潜力，稳健中性货币政策将延续，政策求稳意愿进一步加强。2021年广州住宅预计新增约1300万㎡，同比增加5%，处于近5年供应峰值，主城将有大体量旧改项目入市，东部、南部也将有新货持续供应。当前广州宏观环境、房地产调控政策相对宽松，楼市已进入上行期，在“房住不炒”前提下，合理住房消费可获得支持。预计经济恢复稳定后，个别“过热”片区楼市政策或有收紧风险。

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