2020年成都楼市报告整体成交平稳土拍已升级至50版本

2020年成都楼市报告整体成交平稳土拍已升级至50版本本站　　12月楼市成交量先降后升，随后趋稳

　　12月楼市成交量先降后升，随后趋稳。上周成交套数1580套，成交面积 21.00万平方米，环比下降1.01%，同比下降 46.45%。

　　注：7 月初，成都将中心城区范围扩大，由主城六区扩大至“11+2”个城区。更改后的中心城区为：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区、天府新区成都直管区、郫都区、新都区、龙泉驿区、双流区、温江区、青白江区。

　　2016年12月28日，成都土拍首次启用“熔断”机制，当竞价达到地块预先设定的最高限价，拍卖即终止（流拍）。

　　2017年4月6日，成都土拍启用“熔断后抽签”的规则，当竞价达到最高限价时，进入抽签环节，报名的竞买人现场抽签，中签者即为宗地竞得者，最终成交价为最高限价+1个增加幅度。

　　2017年7月18日，启用“竞商业物业自持比例”的规则，当竞价达到最高限价时，参拍房企竞商业自持比例，自持比例未超过100%，最终举牌者为竞得者；自持比例达到100%，即进入抽签环节。

　　2017年9月7日起，“竞配建”出现在土拍环节。当应价达到最高限价，参拍者进入竞配建并无偿移交租赁住房环节。此后，竞配建内容逐渐增加了人才公寓及统筹住房。

　　2020年11月25日，成华区和新都区两宗地均采用了“限房价、限地价、竞配建”的“双限”规则，对后期清水住宅的销售均价做出了限制。

　　截目前，大成都范围内拍卖土地的供应总面积及平均起始楼面地价都创下历史新高，其中主城区新增供应28宗，而前三个季度，主城区共新增拍卖地块19宗。

　　今年10月30日，成华区和新都区各放出一宗住宅用地，起拍楼面地价分别为10350元/㎡和5900元/㎡。比地块本身更吸引眼球的，是这两宗地将采取的拍卖规则——在常见的“设置土地最高限价+竞配建并无偿移交”等基础上，新增了“限定商品住房清水最高销售均价”，成华区地块清水住宅销售均价为21000元/㎡，新都地块清水住宅销售均价为13000元/㎡。

　　自此之后，“双限地”频频现身土地市场。截至12月17日，2020年大成都已供应了11宗“双限地”（统计不含2021年待出让地块），涉及了成华、青羊、金牛、武侯以及新都、龙泉驿、双流7个区域，清水住宅最高销售均价更新至23500元/㎡。而已成交的三宗地，其所在板块在售项目过去半年的住宅备案均价分别为：北湖板块14451元/㎡、二仙桥板块20041元/㎡、大面板块14629元/㎡。

　　“限房价”的加持，无疑是成都楼市调控手段的再一次升级。前有限制地价，后有限制住宅售价，相当于给房企划了两条红线，房企在举牌前，需要更谨慎地去平衡成本和利润。

　　不过，成都并非首个尝试“双限地”的城市，此前，北京、杭州、南宁、长沙、深圳等多个城市试点或长期施行类似的土拍规则，从土地出让端预先对房价进行调控。

　　其中，北京的调控力度比较大，除了限地价、限清水住宅均价外，还从最高售价、装修单价、销售等方面进行了限制，此外长沙试点了户型配比限制，潮州限制了车位价……相比之下，成都对后期住宅售价的限制力度不算很高，对于房企来说，仍有调节的空间。

　　设置最高限价，是“稳地价”的一项重要手段。自2016年12月开始，“限地价”就成为了土拍市场的常客，无论熔断规则如何进化，“限地价”都是其中不变的“警戒线月份之前，“限地价”的游戏规则多出现在主城区地块以及近郊部分热点地块中。而从10月21日开始，“限地价”的覆盖范围有了明显变化——这是第四季度远郊的首场土拍，来自彭州和邛崃的3宗住兼商用地，均设置了最高限价。

　　据统计发现，截至12月17日，今年拍出的67宗远郊地块中，1-9月出让的43宗地均为“自由竞价”，而10-12月出让的24宗地，则全部采取“最高限价+竞配建并无偿移交统筹住房比例”的拍卖方式。到目前，大成都一、二、三圈层新供应的住宅类用地，全部设置有“最高限价”（TOD用地除外）。

　　全面限价之外，“熔断线”也同步调整。据统计，今年达到最高限价的34宗地发现，自10月13日起，所有熔断地块都是在溢价率近15%时达到最高限价，而此前，绝大多数地块在溢价50%左右才熔断。

　　从此举来看，成都遏制“地王”的决心很强烈。不过，对于房企来说，溢价率并不能说明所有问题，起拍价、后期的公建配套以及移交体量，都会影响其成本。尤其是在“限房价”这个新的规则之下，房企拿地既要“瞻前”，更要“顾后”。