成都楼市的“铁九”困局

成都楼市的“铁九”困局本站　　2022年的楼市“金九”能否旺起来？乐居新媒体30城推出特别策划《楼市秋收》，以“信心调查+主编联播 +市场透视”揭开楼市

　　2022年的楼市“金九”能否旺起来？乐居新媒体30城推出特别策划《楼市秋收》，以“信心调查+主编联播 +市场透视”揭开楼市。本期“市场透视”聚焦成都。

　　这是9月7日深夜阿林发的一条朋友圈内容，有些许无奈。阿林在一家房地产开发企业工作，从事营销策划岗位，按照计划，他们主城区项目会在九月初去办理预售证；为此，整个八月份他们都在加班加点的干活，经常加班到深夜，看着售楼部、示范区、样板间、拟售楼栋一点点的如期建设，一旦拿了预售，他可以稍微轻松一些，领导还许了他几天休假。

　　从9月1日18时起的疫情管控，一切都暂停了，预售推迟，阿林说：公司利息得付、供应商款项得付、员工工资得发，公司资金更加紧张了。

　　这是成都房地产面临的现状，传统的“金九银十”恐怕难以再现，如万科郁亮所言的“黑铁时代”，这个九月恐怕会成为“铁九”，新房销量肯定会大幅下滑。9月8日，也刚好是成都531新政满100天，新政的长尾效应正在减弱，楼市步入新常态。

　　2022年5月31，稍有露面的成都市房地产市场平稳健康发展领导小组发布了一则通知，让整个成都沸腾了，买到房子的喜笑颜开，没有买房的或愁眉苦脸或赶紧买房。政策的核心内容如下图所示。新政发布后，四川乐居就进行过采访，售楼部看房人数明显增加，二手房挂牌房源显著增加，各路专家都看好新政，觉得会刺激楼市成交量。

　　如今复盘新政100天以来的成都楼市，确实发生了很多变化，有些行业/企业获利，有些行业/企业则近乎原地踏步。

　　整体而言，新房市场就没有明显受到新政的利好。前八月新房成交104474套（建筑面积1338万平米），去年同期则高达130863套（建筑面积163.5万平方米），套数环比减少了约20%（建筑面积环比减少了约18%）。新政后的6、7、8月份，只有7月份成交量略高一点，另外两个月成交量都比较平淡。当然也有分析人士认为，如果没有新政刺激，成交量可能下滑更多，不能因此否认新政的刺激作用。

　　新政后，也有一些新房项目表现很好，比如保利中粮天府时区、建发天府养云、锦江金茂府、天府幸福里、香港置地西元、蜀道瀚文府、绿城桂语麓境、龙湖焕城、中国铁建棠樾、锦江大院等近两年拿地的项目开盘都取得了不俗的成绩。

　　在新房市场，爆雷民营房企的销售去化异常艰难，没有能力感受政策的暖意。购房者最担心的是他们能否交房，这可能还需要多方面协调，让房企走出困境，打消购房者疑虑。民营房企活跃起来，整个楼市才会活跃起来。

　　二手房市场受“531新政”影响就非常明显了，主要是新政改变了限售年限和增值缴纳年限，以及调整了限购政策。本来，二手房市场自2021年四季度以后，受信贷宽松影响，成交就比较旺盛，“531新政”犹如火上浇油，表现在两个方面。一方面二手房源挂牌量猛增，新政后七天就增加了近万套二手房，成都二手房挂牌量领先全国各城市；另一方面二手房成交大增，前八月已经成交了10.5万套，成交量是去年同期的3.8倍左右，而且楼龄十年以下的房源大幅减少，高龄房源有增无减。

　　目前而言，造成今年成都楼市“铁九”的重要原因可能有两个，一个是疫情影响，另一个则是房企暴雷后引发的市场信心不足。可能全国楼市也都面临这两个问题。

　　疫情影响很容易理解，限制了人员流动，人们收入也会因此下降。最关键的一点是，无法预估疫情何时结束，人们不太敢消费（特别是像汽车、房产这种大宗资产消费），不敢过多背负，不敢加杠杆购房。如下图所示，人民币存款余额同比增速处在近一年的高位，连续5个月增速超过10%，7月底的增速甚至达到了11.4%的历史高位。

　　目前成都楼市销售的90%的房屋都是期房，2021年以来暴雷的民营房企几乎都还没有走出困境，之前卖掉的新房很多都还没有全面复工、交楼交房，谁又敢买他的新房呢？

　　在2021年之前，中国房地产市场里面，民营房企占的可不止半壁江山；2021年以来，国资央企虽然积极拿地，但受制于体制机制、自身能力等因素的影响，有很多国企开发进度较慢。民企之光龙湖在成都十陵的新项目龙湖三千云锦，从拿地到拿预售证，刚好五个月的时间，国企很难做到这种速度。目前成都国企从拿地到首次拿预售的时间，快的可以到个月，普遍在一年左右，慢的甚至几年都不会入市形成有效供应。

　　也就是说，目前的成都楼市，除了早些年拿地现在才拿预售/现售的盘，国资央企占了大头，供应单一且有些不足，购房者的选择余地有限。曾经很风光的恒大、融创、佳兆业、新力、隆基泰和、花样年、蓝光等知名民企，也都偃旗息鼓了。

　　网友戏称今年是“新冠三年”，在前两年，成都也承受住了多次散发疫情的考验，把疫情对经济、对房地产市场的影响降到了最小。如下表，近三年成都商品销售面积维持在3600万平方米左右，销售金额还逐年上涨。

　　成都楼市相对平稳，主要原因是有需求支撑，存在大量的首次买房、改善换房等真真实实的购房需求；其次，政府对楼市的松绑、对房地产开发企业的扶持、对住房消费的支持，也是非常重要的原因。

　　比如2021年11月23日，成都市住建局引发《成都市住房和城乡建设局关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》。《通知》从加快推进重大项目建设、推动建筑业提质增效、促进房地产平稳健康发展三个方面制定了12条政策措施，进一步强化企业服务力度，优化营商环境，促进企业稳产满产，确保完成年度目标，核心内容如下图：

　　2022年6月21日，成都市政府出台了稳增长40条政策，其中多条政策都与房企、房地产相关。第七条说“支持金融机构对其存续的个人住房、消费等，灵活采取合理延后还款时间、延长期限、延期还本等方式调整还款计划”；第三十二条说支持刚性和改善性住房需求；第三十三条说落实住房公积金阶段性支持政策。随后，与之配套的政策也进一步出台。

　　至于，树立购房信心，盘活民营房企，曙光已经在眼前了。住房毕竟是大宗资产消费，涉及的资金至少上百万，如果不能“所见即所得”，那么就要给购房者树立信心，如果做到顺利交房不烂尾，“保交楼”还需要落到实处和深处。四川乐居注意到，郑州市（召开“郑州市房地产开发企业瘦身自救行动”保交楼吹风会，形成系列文件措施）和福建省（住建部部长督导保交楼工作）在进行相关尝试，希望能取得实质进展，形成可供全国各地借鉴的经验。

　　此外，要保证全年房地产市场不大起大落，分析人士认为，成都在首付款比例（特别是二套房）、限购资格、利率、增值税、个人所得税等多方面还有调整的空间。这几天地产股涨幅比较大，也是因为市场有多种利好的传言。