中国楼市我爱你。

中国楼市我爱你。本站　　红尘滚滚一扬千年，生人世界的伉俪情深、孝子贤孙、悲欢离合和功名利禄，统统成了幸福的枷锁，纵使戴着镣铐起舞也依然朝气

　　红尘滚滚一扬千年，生人世界的伉俪情深、孝子贤孙、悲欢离合和功名利禄，统统成了幸福的枷锁，纵使戴着镣铐起舞也依然朝气。

　　而在烟云袅袅的21世纪中国，镣铐中最重的一副，便是集尊严、幸福感、固定资产、财富象征和归属感于一体外化出的房子。从“草屋可居”到如今的“十万一平”，从1998年住房商品化改革至今的20多年里，纵使房子经历了发展、泡沫形成、泡沫破裂、再度发展、泡沫形成和政策限制，加码与放松一直如影随形，其价值依然水涨船高，以至于普通人劳碌一生也不过换得居室一间。

　　然而到了今天，不仅是各大银行均上浮了房贷利率，就连中信银行都暂停了所有类型的抵押半年（包括北京地区的住房抵押），甚至还暂停了所有进件和在途未放款（包括已经批贷的）业务，全部停止放款。

　　同时，十次危机九次地产，1998与2008所展示出的“十年一轮回”危机论尚在我们的耳边萦绕，因此2018年的到来更是令人生畏。

　　千里之堤毁于蚁穴，那么千万广厦又是否会溃于“停贷”呢？中国楼市又是否已经到达顶部？对于身处2018年的我们来说，还有机会吗？

　　浮浮沉沉乱世间，起起落落楼市里，不同的城市、不同的地段面临着不同的天堂地狱，中国楼市身处于一线无顶、四线无底的尴尬境地。

　　以燕郊、固安为主的环京房价暴跌近半后依旧成交冷清，而环沪周边的强二线杭州、南京却依然一房难求；

　　一些二线城市比如武汉、成都买房依旧需要去“抢”，但更多的二三线城市房屋交易大厅却出现门可罗雀之状，大量二手房门店也纷纷关门；

　　四五线城市在这一轮货币化安置和棚户区改造的大运动后，房价大范围补涨，但很遗憾，90%以上的城镇房价现在就是中长期的制高点。

　　我们回过头来看一下现在很多依旧热点的核心城市，比如杭州、成都、南京、武汉。不错地段新开盘的房子依然需要“抢”。其实形成“抢”的局面核心本质并不是市场的买盘情绪和资金支撑体量依旧像16、17年一样高涨和充足，而是由于这些城市房屋库存下降后，新增商品房供应相对短缺，导致供给关系中的供给端出现大幅减少，而需求端的降低速度远远没有跟上供应端的降速，形成“相对”供不应求。

　　这样一来，这些城区优质地段的商品房就成为了稀缺品，并且这种局面短期内又难以打破；而部分城市却因地方财政可能撑不住，逐渐“变相”地给楼市限购松绑。

　　其一，地方政府对房地产的依赖有过之而无不及。尤其是东北西北的一些城市，经济增长毫无亮点，人口持续流出，除了依靠传统产业之外，恐怕只有房地产这一大经济增长点。

　　其二，几年前我国房地产的高库存，依靠这一轮的涨价总算去的七七八八；然而，旧的库存刚去，新的库存又来。

　　虽然2015年-2017年的这一轮暴涨，但每个城市基本面不同，有些城市的上涨有人口和经济增长层面的支撑，有些城市的上涨则纯属投机游戏，还有些城市的上涨是货币化棚改制造的人为需求。

　　其三，从最近多家中央媒体的表态来看，中央已经默许了个别地方楼市放松的政策，在房产税还没有全面开征的今天，地方政府还是需要房地产的。

　　其实，无论是否松绑、无论如何限购、又无论银行是否停贷，都还需要从更大的方面来看，从影响楼市的关键变量来看，才能摸清整个中国楼市的大趋势。

　　那么，哪些因素是影响2018年房地产投资的关键变量？我将从投资压力和投资利好两个方面进行分析了解。

　　一是房地产开发资金来源持续回落。房地产开发是资金密集型行业，这使得房地产投资与资金来源具有较明显的一致性。

　　由于房地产企业是先筹资后投资，因此二者增速并不完全同步，假设二者的滞后期为6个月，那么根据最近两年的数据显示，2016年12月末15.2%左右的资金来源增速，对应了2017年上半年8.5%的投资增速，而2017年上半年11.2%左右的资金来源增速对应了7%的投资增速。

　　由此推论，2017年下半年房地产开发资金来源增速在7.4%-9.7%区间内波动，相应地，2018年上半年投资增速可能在3%-6%区间内。资金来源的持续回落，必然会造成投资的持续下滑。

　　二是房地产销售连续下滑。目前房企的策略以消化现有库存为主，并不急于开工建设。由此，尽管房企会有一定的补库存投资，但整体开工增长前景并不乐观。相应地，房地产开发投资仍将持续下行。

　　一是土地购置面积持续高位增长。土地和资金，同为房地产开发不可或缺的两大要素。尽管开发商囤地的现象较为普遍，但历史数据却表明，土地购置面积与房地产投资仍存在较大的一致性。

　　因此，从更长的历史周期看，房企购置的土地迟早要进入开发周期，只不过开发的周期可能要进一步延长。因此，2017年土地购置面积的高增，将成为稳定未来两三年房地产投资的有利因素。

　　二是三四线城市棚户区改造新增投资仍然较大。三四线城市棚户区改造货币化安置是去库存的重要工具，也是房地产投资平稳增长的重要因素。

　　从棚改的资金来源看，此轮棚改央行专设的国家开发银行抵押补充（PSL）将保持在稳定水平，截至2017年12月末PSL余额累计已达到2.69万亿元。

　　综合两方面因素看，当前影响房地产投资的主导因素（资金来源和需求端）都是向下的，但房地产投资也有房企购置面积高增、棚户区改造持续等稳定、有利的条件。

　　对于投资购房人来说，虽然目前一二线城市大多数在横盘或下跌，三四线大多数在上涨，但这并不能说明，今年三四线就比一二线更值得投资。

　　原因很简单，本轮一二线年货币政策多次宽松导致的结果，是由货币金融引发的经济行为。而三四线房价上涨，则更多的是由去库存和棚改引发的，是政策导向的结果。

　　未来，货币金融政策仍会常有，一二线依然会有很多机会，但是去库存和棚改的政策，就很难再出现了。

　　同时具备3个点的城市，才能保证在长周期中，涨的最快，价格最牢固。尤其是人口，是重中之重。当下，货币利好已基本消失，并且确定要消失到2020年。那么未来这几年，能看的只能2点，即土地和人口，决定了价格的变化。

　　房子是一个特殊的产品，他几乎是你这一辈子最大的投入，购买了或许就是赌上了自己的未来生活，这除了承担你本来就会有的压力，或许也界定了你人生下半场的规划。

　　越成长你会越发现，这一辈子你会规划很多东西，而房子是你几乎绕不过去的一个点，如果是这样的话，尽早的做决定都是相对比较好的选择。