2020特殊的一年楼市会崩盘吗？

2020特殊的一年楼市会崩盘吗？本站　　今年，是个不平凡的一年，各种变化因素太多了

　　今年，是个不平凡的一年，各种变化因素太多了。楼市经历了一波大涨后，抑制了消费，拖累了经济的发展。没想到，今年疫情又来一下，楼市高房价不知道还能坚挺多久？

　　这几天，又有央行降准的消息：为落实实体经济发展，支持中小微企业融资力度，降低社会融资成本，央行决定对农村信用社、农村商业银行、农村合作银行、村镇银行和仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，共释放长期资金约4000亿元。

　　上面要维持经济，各种货币宽松一个接一个。1月初，央行就全面降准释放流动性8000亿，3月16日，又降准释放5500亿，此次情况紧急，再释放4000亿，三次总计释放流动性1.75亿元，但是为什么不降息？每月20号才会调整LPR报价利率，4月份的时候，必然会下调利率，而且根据之前逆回购利率一下调降了20个基点来看，这个月的降息幅度可能还不小，估计也得有10-20个基点，降准降息都会有。

　　一季度的GDP应该是要陷入衰退，那么也就意味着未来几个季度我们要保证更高的增长水平才能保证今年任务的完成。但是在现在全球抗疫情爆发的情况下，起码二季度也不会好，所以必须要释放更多的流动性来刺激经济。

　　经济学上有个公式，叫做费雪方程式，MV=PQ ，也就是货币供给量×货币流通速度=价格水平×商品交易量，现在的情况是流通速度下降，导致交易量下降，进而会影响价格下降。如果要想提升交易量，维持社会经济运转，就必须增加货币供给。所以不能简单地理解为放水，货币不是静态的，他是要流通的。很多人担心货币会大量流入楼市，其实你仔细想一下，这完全不可能。如果投放的货币，都被楼市吸走，没有了流动性，完全是雪上加霜，形势会更加恶化，这个道理其实很简单。为什么靠近有河有海的房子价格高？因为里面的水是流动的，才能环境优美。如果是死水，很快就臭了。

　　做生意的人都知道，要有流动资金，才能正常运转。手里有100万，一年就进了一次货卖掉了，和你一年进10次货，卖掉，利润是不同的，积累的客户和流量等潜在收益也大不同。流动资金少，或者放缓，经济必然减速。以前经济好的时候，大家对市场有信心，订单做完再结账也可以。但现在是不见兔子不撒鹰，钱不到位，就不开工，所以需要更多的货币，让市场自己转起来。

　　目的就是希望中小银行把钱贷给那些非常困难的企业，这些企业的订单可能还行，只是突然之间没有流动资金，就无法运转。不是企业本身有“毛病”，而是“口渴”了，只要给它点水喝，就能焕发生机。

　　据媒体报道，截止到2018年底（2019年的数据官方还没统计出来），我国中小企业的数量已经超过了3000万家，个体工商户数量超过7000万户，贡献了全国50%以上的税收，60%以上的GDP，70%以上的技术创新成果和80%以上的劳动力就业。可谓是企业小，贡献大。换句话说，没有这些企业，就没有我们的房地产，没有我们的高房价。它们是房子的衣食父母，是高房价的支撑。企业活，楼市稳，银行才能收回房贷。从这点上来看，银行救企业，实际上也是在救自己。放出去的钱，通过一轮周转，最终还会回来的！如果把市场看作一个人，银行就是心脏，流出的血，都还会流回去。

　　现在来看，通胀多多少少还是会有的，但是房价能不能再像上次那样大涨是不可能的，能稳住就不错了。

　　好比感染新冠肺炎的人，之前身体很健康，感染后就要上呼吸机，吃各种药，争分夺秒地抢救。做的这些努力，只是为了救活他，并不能使患者身体比感染之前更加健壮，能恢复到之前的生命体征就很好了。同样的手段，在不同时期，会产生不同的作用。现在各种货币宽松，只是为了抢救市场，稳就业、保收入。只有这样你才有钱去消化我们的房子库存，才能还房贷。

　　之前也说过，房价能否大涨，一个重要的指标——M2增速。它不完全是一个主动指标，也就是说他不是央行自己能控制的，民间的收益也会影响M2，他跟社会融资总额基本差不多，如果流动性陷阱，央行只印钱作用不大。

　　90年后的日本，M2基本就增加了2倍，加上汇率的影响，日元兑美元升值了30%。也就是说日本M2的增加幅度非常低，但日本这几年货币又比较宽松，利率早就到零了，为什么？就是因为房地产本身自己就创造信用，日本房价大跌之后，所有抵押物的价值都下降了，所以货币就放不出来了。

　　但最近几年，我们的M2一直处于8%左右的增长，还算比较正常。如果增速过快，赶上刺激房地产，形成循环，房价必然上涨。现在经济下行，社会需求本身不足，央行即便放水，M2也不会有较大起色，需要时间的积累。这个过程就是恢复社会信用。

　　总结，楼市崩盘，前提是发生大面积信贷危机，银行坏账过半。目前来看，显然不具备这个因素。所以现在要遏制这种现象的发生，引导资金进入实体经济，保住大家的收入，楼市也不会很差，也就保住了银行。未来3-5年，房价都不可能大涨了，因为再涨，就会有更多房地产以外的企业倒闭，反过来导致失业，弃房断供，最后楼市真崩盘了。道理很简单，给气球不停的吹起，结果都知道。