合肥楼市为何由全球峰巅滑落？

合肥楼市为何由全球峰巅滑落？本站　　中国经济周刊，并非小报

　　中国经济周刊，并非小报。这篇采访稿，对于去年充斥合肥每个角落的炒房者、炒房团，进行了生动而具体的采访与描述，还原了本轮合肥房价暴涨、去年涨幅全球第一的重要推手。

　　另外，滨湖二手房确实下跌了，相比高点，估计总体跌10-15%。个别急售房源跌三成左右。记者所谓的”部分楼价几近腰斩“，过于夸张，言过其实！

　　关于合肥楼市，去年10月我曾写过一篇文章（见下图），剖析本轮房地产短周期上行过程中，合肥的房价暴涨与市场异常，并对这种异常式的暴涨，发出了房价下跌的预警。

　　站在当前这个时点，且恰逢有大媒体尖锐性的报道合肥楼市的剧变，老杨将去年10月的这篇分析文章，重新转载如下，希望对同学们理解合肥楼市的变化，有些许启发……

　　近段时间，每当我在微博上发数据、发观点评论合肥楼市时，都会遭到很多合肥网友的质疑，攻击。不得不专门写篇文章回应一下。

　　其实，我对深圳和合肥这两座城市，这两座城市的人，都没任何意见。单单只是，从房地产研究的角度，分析和预测这两个城市的楼市。

　　对了，还有另外一个城市，苏州！从今年4月开始，就不看好了，尤其是不看好太多的超级地王！并将这些地王项目，称为未来两年中国楼市绞肉机中的典型受害者。

　　难道我对开发商也有什么歧视？我哪敢呀，老杨在房地产业内混，不管哪类从业群体，我都得罪不起。另外，我也没有任何利益驱动，去歧视任何企业、任何城市。难道老杨能从做空某家企业、某个城市中获益？如果你有门道，请尽早把秘笈告诉我。

　　反倒是，因为老杨对少数城市的短期市场走势不乐观，包括合肥、苏州，近期开发商花钱请我去做带有商业色彩的演讲，我都不情愿去。有钱不赚，我是不是很傻蛋？

　　如果你连这个简单的道理都想不清楚，还认为我是在歧视你们的城市、你们的楼市、你们的人，唉唉唉，我真不知道该说什么好了……

　　不管你们怎么想，作为痴迷于房地产市场研究的老杨，还是要把自己的研究观点、预测判断，公开出来（当然，只能部分公开，更多的研究成果只能供应特定客户，我总得工作、赚钱养家、吃饭吧）。

　　1、第一张图：国家统计局上周五公布的9月全国70城房价中，同比涨幅最大的10个城市。也就是今年9月相比去年9月，房价涨幅最大的是合肥和厦门。但如果相比一年半之前，那涨幅最大的仍属深圳，其次是上海，再次是厦门、南京、合肥。

　　这是房价指数，波幅较小，实际房价涨幅更大。今年三个季度，合肥很多区域房价翻倍，甚至超过一倍，这是不正常的！作为中部省会城市的合肥，有很多利好，也有不足。房价同比涨幅全国第一，合肥的朋友们，自己真有这份底气吗，这线、第二张图：回顾一下历史。拿全国70个城市的房价同比增幅，与合肥比较一下，相当于把合肥当作一只股票，与大盘指标比较。过去十年，合肥房价总体与70城房价同步且波幅相近。其中两段差异较大：一次是06年至07年上半年，明显弱于70城；另一次是今年以来，房价涨幅远超70城。而且，合肥自己跟自己比，这一轮房价涨幅史无前例的高，老杨预计不仅空前，可能也会绝后！

　　3、第三张图：杭州房价。近期，我有两三次提及未来二三年，合肥房价可能在一定程度上重演杭州2010之后走势。07年08年上半年，09至10年上半年，在这两轮繁荣期中，杭州房价涨幅远超70城，属于过热，体力透支。其后四年，杭州房价明显跑输70城。当然，历史不可能完全重演，我预计未来二三年，合肥房价很可能也会跑输70城，只是跌幅可能小于当时的杭州。

　　4、第四张图。原来还想放深圳的一张图，但转念一想，还是留着10月30日在深圳给VIP红粉们现场分享吧。

　　换成另一张图：我的《楼市探秘》一书中的一张图。关于每轮房地产短周期中，涨幅最大与跌幅最大的城市，我都曾研究过，心里清清楚楚。

　　国内没几个人，能对过去十年中国楼市与重点城市楼市演变，比我更清楚。先不说研究市场的禀赋能否超过我，单论投入的精力和时间，我每天平均12个小时左右都在钻研楼市，拼得过我吗？

　　图中列出写书（2013年）之前的三轮房地产短周期低谷时（以同比跌幅为准，滞后于环比变化），全国70城房价跌幅最大（涨幅最大的那列不必在意）几个城市。

　　5、第五六张图，杨帅照。哈哈。将2015年4月合肥新浪乐居的一篇报道截图，只是为了证明三点：

　　第一，老杨去过合肥（很多合肥网友愤怒的说，这货根本没来过合肥，却老是黑咱大合肥），而且不止去过一次。

　　基于此，如果老杨在合肥高呼抄底季来了时候，合肥的很多人不相信老杨。那么，也就可能理解：为什么这么多合肥人同样不相信——当前老杨对合肥楼市未来下跌而发出的橙色预警。

　　平时，老杨主要是研究房地产宏观面的，比如全国房地产市场大势，房地产政策，货币政策与流动性，宏观经济等。同时，小部分精力跟踪研究重点城市和典型城市，在某个阶段，会略偏关注几个城市。比如本轮房地产短周期和房地产板块轮动过程中，具有很强典型性的深圳、苏州、杭州、合肥、长沙等，都曾专门写过分析文章 。

　　最后，交待一句：我仍长期看好合肥的楼市。只是鉴于本轮短周期中房价疯涨，暂时透支体力，暂时脱离了正常运行轨道，暂时脱离了城市基本面的支擋。因此，短空长多。但愿下一次合肥抄底季来时，老杨也能有资金去买套。嘿嘿。

　　如果通过此文，能改变部分合肥网友的认知，老杨会感到非常欣慰；如果改变不了，也没啥关系，可以继续喷老杨……只求下次去合肥，别拍老杨板砖……

　　国庆调控之后，合肥房价暂时还没下跌，听说肥东肥西继续上演新盘日光戏。对于暴热之后、库存仍紧张的合肥楼市，房价暂时还得飞一会。不过，已过，盛筵近尾声。此时，我劝合肥的朋友们宜冷静。静待老杨发出红色预警吧……

　　补充：上述去年10月写的文章，去年11月30日，老杨集中将12个城市列为最高级别的房价下跌预警，其中包括合肥。

　　凑巧昨天，我还写了一篇关于合肥滨湖新区发展前景的文章：合肥滨湖楼市，近期惨叫，远期命运又怎样？

　　。合肥，作为近几年崛起中的一个热点二线城市，以及本轮房价上涨过程中的黑马城市（四小龙之一），尤其是作为焦点板块的滨湖新区，引起了全国的关注。

　　当地从业者与网民朋友，不要关闭城门，应该敞开胸怀，接受全社会、全国专家的评议。八年前，郑东新区被美国哥伦比亚广播公司扛着摄像机拍空城，被指为全球最大鬼城。如今事实如何？已经全国最佳新区样本！