2022年中国的楼市与房价怎么走是否已经有现成的“剧本”了？

2022年中国的楼市与房价怎么走是否已经有现成的“剧本”了？本站　　这是熊猫贝贝的第860篇原创文章：刚刚过去的2021年，让全中国的经济语境和价值观念，在房地产关联的经济领域，着实地体验了一把什么叫做“来自父母的爱”

　　这是熊猫贝贝的第860篇原创文章：刚刚过去的2021年，让全中国的经济语境和价值观念，在房地产关联的经济领域，着实地体验了一把什么叫做“来自父母的爱”。当然，是那种父亲威严和母亲狠心的教育和毒打。总归还是爱的，不然看看课外教培，看看互联网，打就打呗，总归是亲生的，也不至于说赶尽杀绝，扫地出门。不过失宠，面壁，还有自我反省，那是肯定跑不掉的了，至于未来怎么样，谁也说不清楚。2022年，中国的房地产，在几个重要信号的启示之下，磕磕碰碰地开了年，而被锤了整整一年的房地产，很多沉浮于迷雾之中，不确定的方向，也愈发明显。这是好事，只要看得见方向，总是好事，这样的方向是不是和预想的一样，其实并不重要。看得见方向，说明还有路可以走，看不见方向，那就成了鲁迅先生那句脍炙人口的话：“不在沉默中爆发，就在沉默中灭亡”了。当然，爆发和灭亡，对于房地产经济而言，都是硬着陆，都不是好结果，想要好结果，就得往看得见的方向去走，没有选择的情况下，那么唯一的选择，就是最好的选择。哪怕这样的选择，并不是很多人想要的选择，但是并没有其他的选择。所以，2022年，中国房地产经济关联的楼市和房价，或许会让很多人失望。特别是看不清国家已经为房地产经济写好的剧本，指明的方向，还有必然的趋势结果的群体，会特别难过。这就是理想和现实之间的撕裂感，对应必然的痛苦。这篇文章，就准备和各位读者朋友一起，回归我的本行，聊一聊几点在2022年开年就出现的，关于中国房地产，楼市和房价的关键信号。通过对这些信号的指向以及本质的探索和认知，其实对于2022年及未来更长的时间里面，中国的楼市和房价会怎么走，中国的房地产经济将如何“软着陆”，就能有一个清晰，理性，客观的认知。清醒的认知是能够破除一切恐惧的利器，面对很确定的东西，没有不确定的烦恼。内容硬核，错过不再。以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。PS：文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。头条独家文章，抄袭搬运必究！选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

　　1风险房企收编大幕开启楼市寒冬下，一场大戏的序幕正徐徐开启。2022年，恒大深圳总部摘牌，或许是为中国房地产的时代转身，写下了一个凄凉的注脚：

　　除了不明的吃瓜群众，还有见风就是雨，博流量的自媒体们咋咋呼呼，对于当下的中国房地产局中人而言，没人会说春天来了，回暖在即这样的屁线年的政策，规则，态度的剧变，稍微清醒一点的行业内人，都明白：以前之蜜糖，今日之砒霜，出来混，终于要还了。2022年开年，中国房地产经济迎来了这么一条新闻：

　　当然，还有对应的金融市场，在大盘下挫，平均下跌的行情里面，房地产板块走出了逆势上行的行情：地产股价急速攀升：

　　异动之下必有原因。2022，开年见喜。总是有来源的吧？一则重磅市场消息的广泛流传——央行要求9家国央企通过收并购项目资产的方式，为有中高风险的11家企业提供流动性支持。事情联系起来看，就有眉目了：国家出手，央妈配合，针对房地产行业的风险和问题，要开始动手了。2021年，在国家和银行的混合双打之下被教育的房地产行业有多惨，其实已经不用多说，企业暴雷，项目停工，公司裁员……一大批曾经光鲜亮丽，脑肥肠满的民营房企直接进了ICU，其中不乏头部玩家，以恒大，华夏幸福为代表，更多的也不用多举例，2021年该说该看也够够的了。剩下的房企，纷纷收敛，人人自危。这种情况下，别说救人当白衣骑士了，没有人指指点点，挑刺揭伤疤就烧高香了，顾不上什么扩张发展收并购了。寒蝉效应，成为了2021年下半年以来的民营房企统一标配。这就更进一步加剧了房地产经济的风险持续爆发，压力持续增大。国家和央行也发现这个问题，可能光教育喊话已经解决不了了。毕竟经济下行压力不是假的，房地产在中国不敢说是什么百业之母，也好歹当顶梁柱这么多年，所以行动其实早已有所征兆：2021年12月20日，央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，并会同国资委召集部分民营、国有房地产企业和主要商业银行召开座谈会，表示要“支持优质房企兼并重点房企项目”。

　　图片来源：见图片在2021年的现实情况下，除了国资背景的央企，国企，地方企，城投公司，谁还担得起“优质房企”的头衔？事实也是这样的：1月4日，招商蛇口被爆出计划发行一笔30亿元的中期票据，并将一半资金用于房地产项目的兼并收购。1月5日，华润旗下的万象生活发布公告称，将收购天津禹佳（生活服务）的物业服务板块，作价最高10.6亿元。1月6日，已有部分银行告知房企，针对出险企业项目的承债式收购，并购不计入“三道红线”相关指标。广东，也在1月8日召集了多家房企开会，包括奥园、富力、雅居乐、保利、中海等多家国企民企，主要目的是为几家国企央企收并购出险房企项目“牵线搭桥”。这些事情效率很高，基本上都集中在2022年开年第一周里面，为什么？马上过年了。通过以上个案，大家有什么发现？收购并购方、出资出钱方几乎都是央企和地方国企等国有资本，而被收购方几乎都是民营房企，这也跟当下房地产行业面临的困境相符。目前陷入困境的房企几乎都是民营房企，如恒大、华夏幸福、泰禾、蓝光、宝能、佳兆业……而与之形成鲜明对照的，却是国央房企、地方房企及城投公司资金充裕，并充当着白衣骑士的角色。地产圈并购的精彩大戏在2022开年，就此拉开序幕。以上种种表现，其实已经给2022年中国房地产经济定下了基调，那就是维稳和去杠杆并行。属于中国民营房企野蛮成长，高速扩张的时代，正式谢幕。

　　2楼市杠杆的加速回归，楼市行情反弹和房地产行业依然紧张的资金流行相比，在市场维度，2022年的春天，来得比很多人预期的，要早了很多。什么政策，文件，行情，其实都不重要，天天看那些宏观的东西，不是搞研究的就是装格调的，真正的市场参与者，才能感受到环境的真实温度和实际情况。现实市场的风格转换，还是出乎了很多人的预料。颇有点急刹漂移的那种刺激感。一方面，是涉房在多个城市出现了信贷回归，加快放款，审批效率提升的转变，这和贯穿2021年全年的扣扣索索，完全可以说得上是180°的转变。2021年，房贷申请随便3个月起步的拖拖拉拉是常态，而到了2022年，放款效率和审批速度得到了前所未有的提升和转变。北京、上海、广州多数银行的放款速度，已经回到了1个月左右。另一方面，是楼市的流动性和行情在2021年年底，以及全新2022年开年短短几天的时间里面，出现了翘尾和明显反弹的动向。不少城市在年底走出漂亮曲线，比如北京、东莞、佛山、上海、合肥、苏州等成交量已经在走高。比较明显的，是武汉，成都，和广州。这个不用多说，有在这些城市的朋友如果关注楼市，拿事实说话，是不是？一切的市场信号似乎都在证明这么一件事：中国楼市筑底反弹的关键时间节点已到，寒冬已经结束。但是在这些城市楼市成交回暖的另一面，却是更多的城市，房价承压，跌跌不休：2021年，各大房地产企业为了回笼资金，纷纷选择降价销售，房地产企业也出现了“内卷”，降价5%、10%、20%甚至是30%，让整个市场一度陷入到了降价“狂欢”中，恶意降价行为使得市场的预期不稳，已经有23个城市出台限跌令，包含的城市有沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、南通、株洲、哈尔滨、桂林、惠州、徐州、福州、安庆、扬州、襄阳、天津等多个城市在内，降价幅度，基本上都被控制在5%~15%，以目前的趋势发展下去应该会有24个、25个，甚至是更多的城市加入此行列当中整体的降价幅度从原本的三四线城市，扩展到一二线城市。人世间的悲欢并不相通，但这种分化的行情，冷暖分化的极致，绝对能让很多人产生精神错乱的感觉，一系列动态变化放大了大家的焦虑，再加上市场自媒体的各种渲染，鼓噪和杂音泛滥，人就很容易犯错。那么，该如何理性看待这种极端的分化和市场表现？一句话，大方向没有任何的变化，只是银行，地方政府，也要过年了。大道至简，回归本质，不过如此：国家对行业的去杠杆，降风险，挤泡沫的态度没有改变，国企央企出手收并购，但是最终的市场问题，还是要由购房者完成闭环，联系起来，其实一切都在预期和可控的轨道上，有条不紊的在进行。

　　3对于2022年中国房地产经济的几点判断当然，经济这个东西是有强力惯性的，不管大环境如何变化，总是有很多人会用以往的经验和眼光去判断未来的行情，这是人之常情，不吹不黑的说，依然还沉浸和幻想着，2022年房地产能够很快触底反弹，再次走向的群体，绝对不在少数。很遗憾，这样的愿望大概率会落空。这也是为什么文章开篇就泼了冷水：对于2022年的楼市和房价，还有房地产经济，注定会有很多人会失望。从本质和行业的角度出发，个人对于2022年的房地产的判断，有以下几点：1、房地产从行业到市场，在2022年的基调和趋势其实都是以稳为主。缩量，缓缓回暖，是必然，但是那种一骑绝尘的行情，基本没有什么想象力了。和2016年，2008年不一样的是，支撑中国房地产经济的底层逻辑，人口、金融基本面已经发生了巨大的变化。2、行业的风险释放和暴雷还远远没有结束，甚至可以说2021年只是启幕。2022年最大的风险，其实就是海外债的集中偿还都扎堆而至，风险没有得到充分释放，让国家和央行充足的把握可以掌控消化以前，针对房地产行业的紧缩态度，就不会改变。国企央企开启的收并购，就是深入了解被收购房企真实的风险情况的一步进攻举措。2022年，民营房企注定在煎熬中开局，特别是债务压力当头的。预计得不到帮助，不符合收购条件的房企，集中暴雷，问题暴露，会加速到来。3、可以说政策底到了，可以说政策拐点有了，但是市场信心和预期的恢复，必然滞后。2021年年底和开年回暖，其实理性来看，是供需挤压下的集中释放，需求憋久了而已，并不是很多自媒体所鼓吹的真正回暖，炒房投机的群体还被套着，法拍房持续增加，只能说对于刚需友好，但是距离真正的购买力群体和资金回流，恐怕还需要时间和行情刺激，难道指望刚需支撑起过度建设的楼市？4、关于房地产税，2022年一定会落地实施，但是如何落地，在哪里落地，其实并不值得期待。直白一点，在房地产经济遇冷对中国经济产生下行压力的情况没有得到缓解以前，房地产税的实施和落地，其实并不现实，但是开弓没有回头箭，来是一定会来的。但是和真正意义上，包括国家想要达到的效果的那种房地产税，直接税收取代土地财政，没有个3-5年的稳定和切换，并没有现实的可能。这个不多解释，经济承压，叠加赋税，那不是开玩笑的。税收，国之重器，开不得玩笑。2022年，形势意义大于实际意义，以稳为主，才是常态。这么一路分析研究下来，其实2022年的楼市和房价，包括行情走势，似乎在开年，就已经写好了剧本，接下来，就跟着剧本走了。这道都划出来了，还有什么悬念能飞出幺蛾子，玩出朵花来么？

　　写在最后：关于房地产，几个观点和建议的分享站在2022年的开端，作为一个房地产行业从业超过15年经验的熊猫，和各位朋友分享几个个人的观点和建议：1、2022年，是刚需大年，特别是名下没有房产，异地发展安家置业的群体，2022年买房，市场和政策环境都很理想。但是，只买现房，只看现房，这个原则要当做红线年，房价和楼市的行情没有多大想象力，市场参与者应该用现实需求的心态去看待房价和市场的动态，在这样的一种讲究稳定的环境中，很考验价值判断的眼光和能力。3、房地产行业，特别是民营房企，地方中小房企，要么被收编，这是最好的结果，要么主动去杠杆，坍缩成为稳健型房企，要么就是面临集中出清，其实没有多少选择。4、年前各地方政府和金融会有持续的市场刺激和救市政策出现，年后就不一定了，更重要的一个节点，其实是2022年全国最高级别的大会，如果实在拿不准，等开会以后再做决定和行动，几个月时间，多看多了解，这是对于房价行情高度敏感的群体而言的策略建议。5、明确一点，不要再有不切实际的房产投资心态，炒作房价套利，妄想短进快出利用价差和房源牟取过程费用的行为，2021年已经有足够的警示，2022年可能更加难受。这个不多展开，不要说我拦着你们发财，到时候被套被锤，后悔药没得吃。6、从就业和择业的角度上来说，房地产这个行业的高光时刻已经确定过去了，除非是国企央企背景，或者有国资背景政府背景的房企，还有持续稳定的行业机遇，其实对于绝大多数民营房企而言，黄昏末路才是人间真实。虽然我也是万千地产人中的一员，但是这个结论，相信行内行外，都应该有共鸣，会支持。以上，就是在2022年开年之初，对中国房地产在全新一年的最新分析，研判还有观点分享。文章内容和观点不一定对，供大家参考，心存善念，广结善缘。

　　（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？原创写作分享不易，如果觉得文章不错，欢迎转发点赞。关注本人实力原创，头条独家，如有抄袭搬运侵权行为，必究！有问题欢迎留言，再不行就私信也行，文明交流，有问必答，谢谢各位。返回搜狐，查看更多