美国房市虽低迷但与上次崩盘截然不同

美国房市虽低迷但与上次崩盘截然不同本站　　随着抵押利率快速上升，一度火热的房地产市场正在降温

　　随着抵押利率快速上升，一度火热的房地产市场正在降温。房价仍处于历史高位，但现在人们担心房价也会回落。

　　所有这些都让人们问：今天的房地产市场是否正处于10多年前的困境中，当时2007-08年的崩盘导致了大衰退。

　　简短的回答是：不。如今，美国房地产市场的状况要好得多。这在一定程度上要归功于那次金融危机带来的新规定。这些规则让今天的借款人有了更加坚实的基础。

　　对于今天美国5350万的首次留置权住房抵押，借款人的平均FICO信用评分是创纪录的751分。2010年，也就是金融业崩盘两年后，该指数为699。放贷机构现在对放贷的要求要严格得多，这在很大程度上反映在信贷质量上。

　　由于过去两年受疫情推动的需求，房价也在飙升。这让如今的房主拥有了创纪录的房屋净值。抵押技术和数据提供商黑骑士（Black Knight）的数据显示，所谓的可动用股本（可动用股本是指借款人在账面上仍保留20%股本的情况下可以从房屋中提取的现金数量）今年总计达到了11万亿美元的历史高点。这比一年前增长了34%。

　　目前，美国的抵押总额不到当前房屋价值的43%，是有史以来的最低水平。负资产，即借款人所欠超过房屋价值的资产，实际上是不存在的。相比之下，2011年有超过四分之一的借款人资不抵债。只有2.5%的借款人的房屋净值低于10%。如果房价真的下跌，所有这些都将提供巨大的缓冲。

　　目前有250万笔可调利率抵押（ARM）未偿还，约占活跃抵押的8%。这是有记录以来的最低水平。ARM可以是固定的，通常期限为5年、7年或10年。

　　2007年，就在房地产市场崩盘之前，有1310万ARM，占所有抵押的36%。至少可以这么说，当时这类的承销还很粗糙，但楼市崩盘后出台的新规改变了这一规定。

　　如今的ARM产品不仅按照完全指标化的利率进行承保，而且超过80%的ARM产品在头7至10年也在固定利率下运作。

　　如今，140万ARM目前面临着更高的利率调整，因此，如果利率提高，这些借款人将不得不支付更高的月供。这无疑是一种风险。但在2007年，约有1000万ARM面临更高的重置。

　　抵押拖欠率目前处于历史最低水平，只有不到3%的抵押逾期。即使在大流行的第一年，拖欠大幅增加，但逾期抵押比大流行前更少了。与疫情相关的抵押延期计划帮助数百万借款人恢复，但仍有64.5万名借款人参加了这些计划。

　　然而，约有30万借款人已经用尽了与疫情相关的延期计划，仍然拖欠债务。此外，虽然抵押拖欠率仍处于历史低位，但最近一直呈上升趋势，尤其是最近发放的。

　　黑骑士企业研究副总裁安迪·瓦尔登（Andy Walden）说：“我们将密切关注这一群体的发展。”

　　美国抵押银行家协会（Mortgage Bankers Association）的数据显示，抵押供应量远低于疫情爆发前的水平，这表明标准依然严格。但自利率开始上升以来，放贷机构已经失去了大约一半的业务，这可能意味着它们会更加积极地向信用较差的借款人放贷。

　　房地产市场目前最大的问题是住房负担能力，黑骑士称，至少有44个主要市场的住房负担能力处于纪录低点。虽然库存开始上升，但仍是大流行前水平的一半左右。

　　<席经济学家丹妮尔·黑尔（Danielle Hale）表示：“库存增加最终将给房价增长降温，但两位数的增长速度迄今已显示出惊人的坚持力。随着更高的住房成本开始超出一些购房者的预算，那些留在市场上的人可以期待今年晚些时候竞争相对较弱的环境。”