降维打击！这些三四线城市，买房慎入成人奶妈网 作者：公子小白 01 “一边是海水，一边是火焰”，王朔这句描写爱情的话语，用来形容今日之房地产市场，再贴切不过。 房地产市场正在上演分化，而分化的根本，是中国城市在分化。 眼瞅着一二线城市

作者：公子小白

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“一边是海水，一边是火焰”，王朔这句描写爱情的话语，用来形容今日之房地产市场，再贴切不过。

房地产市场正在上演分化，而分化的根本，是中国城市在分化。

眼瞅着一二线城市的楼市全面回暖、量价齐升，三四线城市新房市场成交量降幅进一步加大。与此同时，三四线城市库存面积增幅持续上升。

数据显示，5月份，重点18城链家二手房成交量继续增长，环比增加15.2%，同比增长42%；价格方面，一线城市5月二手住宅市场均价为61279元/平方米，环比上涨1.19%；同比变化来看，较2019年5月上涨0.85%，主要由深圳上涨带动，深圳环比上涨了2.69%。

反观三四线城市，数据显示：

5月以来，三四线城市库存面积每周环比按照1%的增幅持续上升。

另外，根据易居研究院公布的数据显示，全国百城库存与存销比均呈现上升态势，其中增长的主力便是三四线城市。

在存销比较大的前十个城市中，三四线城市占据9席，包括芜湖、香河、大厂、舟山、漳州、株洲、泉州、日照、烟台。仅厦门一个是二线城市。

更为关键的是，存销比排名在前的9个三四线城市，均在18个月之上，芜湖、大厂、香河，消化周期更是在36个月之上。

所谓存销比，就是库存与销量之比，这个数据越小，说明供需矛盾越大，供应远少于需求，越大说明供应远大于需求。

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一般来说，按照住建部的要求，对于消化周期在6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

不加快不行，房子都要卖完了，供不应求，会导致房价躁动，所以需要加快土地供应加快房子建设步伐。

对于6到12个月消化周期的，要增加供地。因为有缺货的风险；而对于消化周期在18到36个月的，则要减少供地，因为供已经远大于求了。

至于消化周期在36个月以上的，则应停止供地。供过于求，库存过剩，有压塌房价的风险。

换言之，以上楼市库存远高于18个月消化周期的城市，都需要当心。其实，以上城市只不过是被纳入了追踪统计，其实还有很多没有在统计之中的三四线城市，库存也是严重过剩。

出现这种情况，背后有三大原因。

第一，受特殊时期影响。

本来一年一度的春节返乡大潮，是三四线城市去库存的最佳契机。大家在大城市忙碌了一年，腰包鼓鼓回家过年。

随着房价高企，很多人买不起大城市的房子，就想着在老家的三四线城市买一套。

有这种想法的人不在少数，《2019返乡置业调查报告》显示，有回家乡购房或者在家乡周边购房想法的人，占比高达52.7%。

无奈，今年春节，特殊时期当道，别说去买房，就是出门大家都不敢。这对于原本寄希望春节期间消化库存的三四线城市，可谓当头棒喝。

中心城市还可以指望着特殊时期过后，人口返程带来的需求释放，支撑起来。三四线城市错过了返乡潮的购买大军，可就错过了一年的旺季，库存只能积压。

第二，棚改歇菜。

棚改正逐步退出三四线城市，也是导致三四线城市库存高企，消化周期拉长的重要原因之一。

早在2018年年末，国开行就转变了态度，要求三四线城市的棚改实行差异化处置：

对于库存充足，房价上涨压力小的城市，仍采用货币棚改；对库存不足，房价上涨压力大的城市，采用安置房棚改法。

在此政策下，货币棚改逐渐退出三四线城市。货币棚改可是三四线城市房价的中坚力量，可以说，没有棚改，就没有三四线城市过往的繁荣，三四线城市也没法跟着中心城市补涨。

逻辑很简单，所谓货币棚改，就是管理层划定棚改区，收回土地，然后补钱给你，让你购买新房。

购房需求推动下，三四线的房价自然有了支撑力量。

而地方政府则通过收回的棚户区土地挂拍，拍地来的钱一部分用来偿还国开行的贷款，另一部分就留着自己用了。

现在，这条路行不通了，三四线城市的楼市折了南天一柱。

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引发三四线城市楼市库存与消化周期高企，最关键的因素还是第三点，也即接下来要说的点：

遭遇中心城市的降维打击。

在2019年之前，虽然中心城市抢人大战正酣，但是中心城市与三四线城市之间的界线，泾渭分明，也即三四线城市随便落户，中心城市则需要学历门槛，或者积分门槛。

到了2019年2月，这个游戏规则被打破了，当月国家发改委公布《国家发展改革委关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，其中明确写着：

放开放宽除个别特大（城区人口1000万以上）、超大城市（城区人口500万~1000万）外的城市落户限制！

到了8月份，中办、国办联合印发了《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》，继续要求：

全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制；全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。

完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

在此强调下，城区300万以下的大城市，接连放开落户门槛，甩开膀子抢人，对本就毫无竞争优势的三四线城市进行降维打击。

就在近日，济南与南宁两大省会与首府，将落户门槛几乎降至为零，在此之前，西安、杭州、郑州、成都等中心城市，也进一步放宽了落户门槛。

最终导致的结果是，迈入收缩型的三四线城市数量越来越多。所谓收缩型城市，也即人口持续四年下降。

去年，鹤岗、新民、凤城、营口、阜新、开原、德惠、吉林、桦甸、通化、临江、鸡西、虎林、鹤岗、大庆、佳木斯、穆棱、北安、洛阳、兴宁、揭阳、什邡、石嘴山、巴彦淖尔已经被划定为了收缩型城市。

今年，这个阵营又添了8个成员，分别是：根河、瓦房店、宜城、三沙、攀枝花、遂宁、金昌、德令哈。

此外，玉门与大庆，也是通缩城市的代表。

随着后续更多中心城市开启降维打击，会有更多的三四线城市走向城市收缩，这是趋势，是全球大趋势。

美国的底特律，英国的利物浦，德国的莱比锡，法国的洛林，中国的玉门与大庆，都是典型的通缩城市。

往后，还能投资的三四线城市，不多了，只有三类：

1、核心城市群内的三四线城市，如长三角城市群的湖州、嘉兴、扬州、绍兴等，京津冀城市群的廊坊；粤港澳大湾区里的惠州、珠海、中山等。

2、环境溢价高的城市，如珠海、三亚、海口等；

3、还有一类就是没有大城市帮扶，但经济基本面和人口基本面都能维持得不错的城市，如徐州、泉州、烟台等。