招商蛇口“综合运营”之道：三个转变，运营引领

招商蛇口“综合运营”之道：三个转变，运营引领温哥华天空 目前房地产行业正在经历着一场深刻的变化，从土地红利时代、金融红利时代，到管理红利时代，“有质量的增长”成为未来中国新城市化的关键命题。 什么是“有质量的增长”？“十四五

目前房地产行业正在经历着一场深刻的变化，从土地红利时代、金融红利时代，到管理红利时代，“有质量的增长”成为未来中国新城市化的关键命题。

什么是“有质量的增长”？“十四五”规划纲要中有着明确的框架要求：对新型城镇化建设、城市更新、扩大内需、养老、产业、住房租赁、智慧社区、物业服务等方面提出了要求和发展方向，是从多元角度出发，综合性的战略发展指导。

从十四五的规划纲要中可以看出，“运营”能力成为贯穿在所有环节中的“必选项”，而这一点恰恰是过去二十年的城市化进程中最为稀缺的，高杠杆、快周转稀释了行业“精益管理”的密度与浓度。

在房住不炒、健康发展的新格局下，房地产将开启一个真正的产城一体、多元复合、服务运营的“综合运营”时代。综合运营模式是符合“十四五”规划纲要、国家战略性构架的趋势性指标，具有长期的生命力。

稳中有进，综合布局“强心30城”

3月22日，招商蛇口（001979.SZ）披露2021年年度报告。公告显示，2021年，公司实现营业总收入1606.43亿元，同比增加23.93%；归属于上市公司股东的净利润103.72亿元。三道红线维持“绿档”水平，融资成本低位。2021年末，公司剔除预收账款后的资产负债率61.67%，净负债率42.82%，现金短债比1.25，公司在手现金795.33亿元，经营性净现金流259.77亿元，连续三年为正。

招商蛇口围绕区域聚焦、城市深耕，优先布局高能级核心城市，近年来重点布局上海、深圳、南京、广州、杭州、武汉、重庆等城市，位于国家重点城市群长三角和粤港澳的合计投资比重超70%。2021年，招商蛇口全年累计获取土地113宗，新增土地面积666万平方米，总计容建面1,559万平方米，权益面积886万平方米，其中在划定的“强心30城”中权益地价投入占总投资额的比重达90%。

另外，招商蛇口坚持多渠道投资拓展，坚定执行综合发展。2021年，公司在产城联动方面获取项目9宗，包括雄安新区、武汉神龙、合肥新站、宁波雷公巷等，补充土储约215万平方米。

园区业务是助力招商蛇口高质量综合发展重要的板块。在产业新城方面，2021年布局8个紧密拥抱和服务国家重大战略部署的大型产业新城项目，总合作管理面积468平方公里，在特色产业园区方面，招商蛇口目前主要运营管理的网谷、意库和智慧城三条产品线共计25个项目（含建设期），布局15个城市，有效引领片区产业集聚和全新升级。其中，园区内还具备创新孵化基地——招商创库，布局9个城市13个项目，其中7个已进入运营期。

招商蛇口强调产业优先，打造产业发展综合平台，通过专业支持创造协同价值，通过提供综合服务为政府、企业、人才、合作方创造更大的发展空间。利用园区平台，招商蛇口大力开展产业投资与创新孵化，强化“产业+基金”模式，实现“投带联动”。

2021年6月全国首单“产业园区”类基础设施公募REITs成功在深交所获批上市，招商蛇口的网谷系列成为先发阵容，这无疑展现了国家层面对于“综合运营”未来发展空间的肯定，及在金融及政策方面的进一步支持。

“三个转变”：多元发展路径下轻重并举

行业进入新旧模式转换阶段，提升运营能力、培养利润增长第二曲线，是未来发展的主要方向。2021年，招商蛇口面对行业重大变局，重新审视了业务模式和商业逻辑，在133341战略的基础上，贯彻落实 “三个转变”。一是从开发为主向开发与经营并重转变，把握好规模与成长的关系，坚持价值导向；二是从重资产为主向轻重结合转变，加大轻资产业务的发展力度；三是从同质化竞争向差异化发展转变，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化。

2021年，招商蛇口正式对外宣布了持有物业“双百”目标，即“100个项目、100亿营收”。数据显示：2021年招商蛇口积极推动集中商业项目拓展，年内获取4宗集中商业项目，位于上海、南京、成都和厦门核心地段，均为地铁上盖物业，对应集中商业体量为43万平方米，平均单项目商业体量11万平方米；另获得3个轻资产项目。同时，2021年，杭州七堡花园城、徐州花园城和凯里九方3个集中商业项目顺利开业，其中杭州花园城品牌开业率89%；凯里九方实现招商率96％，开业率83%。

截至2021年末，公司主要在营集中商业项目共计25个，集中布局在上海、深圳、南京、成都和重庆等16个城市。结合所布局城市的特点，创新多元体验，打造海上世界、花园系等商业产品系，满足城市居民多元化需求。

此外，写字楼业务实现全国范围内战略资源共享，提升写字楼业务管理水平和行业影响力。截至2021年末，全国主要在营写字楼项目21个，集中布局在北京、上海、深圳、武汉等城市。

招商蛇口长租公寓持续打造“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务式公寓等产品体系，目前合计布局全国22城，约3.2万间。酒店业务不断提升业务全周期操盘管理能力，迭代升级酒店投研体系和完善运营管理标准，同时积极打造自有酒店品牌。

在大健康产品与服务方面，招商蛇口的健康管理业务构筑全新的“地产+健康”智慧康养赋能综合发展的商业模式；养老业务则重点推进“机构-社区-居家”三级联动模式落地，2021年新开业3个观颐之家养老项目；同时积极探索“社区居家服务”，推动业务模式由重向轻转变。

运营力、服务力，是衡量长期主义践行力的关键指标，对于“内生性”增长有着较高要求，招商蛇口的综合发展，正是基于“有质量增长”的坚实表现。

数字化运营美好生活圈中的“软实力”

在综合运营的“软实力”中，科技和文化构建成为一个无形而又具有长期凝聚力的关键指标。在招商蛇口看来，行业未来的盈利将主要来自于技术与服务、其次才是核心优质资产的升值。

基于在城市综合开发与运营领域40多年的经验积累，招商蛇口打造的“美好生活圈”渐已成型，涵盖住宅、园区、集中商业、写字楼、健康养老、高端旅游服务等多元业务。

在越来越丰富的新场景之下，招商蛇口积极拥抱“互联网+”，推动业务数字化智能化转型，用科技驱动品质服务，打造“智慧社区”全场景升级改造，助力满足人民美好生活需求。

数字化建设以加强经营管理效率和提升客户体验为出发点，结合业务需求与管理痛点，围绕公司投资管理、运营管理和营销管理全面数据化开展工作。开发业务方面，深化投辅地图应用，推进投资管理提效；实现全周期运营管理及监控分析线上化，以科技创新提升操盘能力；优化线上营销平台，通过数字化营销手段，赋能营销管理、提升客户体验感。

持有业务方面，搭建数字化持有物业经营分析体系，实现经营数据可视化，实时掌握经营现状和洞察经营发力点。通过旗下轻资产运营服务平台招商积余，大力推动大物业+大资管生态圈建设、积极打造“沃土云林”综合性云科技平台型商业模式。

此外，智慧空间联动稳步推进，生态创新以会员为中心，通过招商荟平台打通各业态全渠道数据信息，实现一体化服务和客户一致性体验。

结语：

按照十四五规划，到2025年中国经济总量和人均GDP要比2020年翻一番，而房地产与实体经济的深度融合，以综合运营承载产业成长和人口共兴衰，推动“新市民”在城市的融入，都为房地产业提供了新的发展机遇。对于招商蛇口而言，既是使命担当，也是历史机遇。

2022年，迎来招商局创立150周年。“以商业成功，推动时代进步”是招商局秉承的企业使命，而招商蛇口作为招商局集团的排头兵、旗舰企业，在当前行业处于前所未有的转型阶段，让长期主义站在舞台中央，承担引领行业的中流砥柱，是蓝筹企业的应有之义。

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