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楼市面临“人口拐点”?高层定调学区房,下半年房价走向或清晰

在过去20年时间里,为何我国房价能持续的只涨不跌?或者说形成了跌幅小但涨幅大的趋势呢?客观来讲,表面上来看影响市场经济的因素有很多,例如供需关系、市场饱和度、外部货币关系,这些看似时时刻刻影响着房价走向。但更加深层次来说,有几点原因才是至关重要的。那就是人口红利、供地不足的背后土地和住房需求不平衡,也许大多数人不认可这3点,但不得不说对于行内人来说,这些才是核心潜在动力。我国城镇化从最初的不足16%上涨至如今的60%,这看似涨幅很低,但按照我国整个人口规模核算,那就是说数亿级规模老百姓完成了进城落户的选择,在如此庞大的需求下,恐怕是最简单的商品到头来都是较为复杂的价格体系。

基于这一点底层逻辑,对于本轮调控来说,这一次楼市将面临“人口拐点”。至于如何理解这个问题,说白了就是有效劳动力的增速跟不上市场前进的脚步。

从上面的结论我们可以得知,长期来看人口红利才是支撑房价上涨的核心源动力,但事实上自从进入2016年,就算我国全面放开了二胎政策,但依然无法阻止新出生人口率下跌的问题,2017年新出生人口为1723万人,而在此之后的2年时间里新出生人口为1523万、1465万人。由此可见,如果将时间推移至20年后,恐怕市场的房子数量比人口还要多。而在另一边我国人口老龄化成为不争的事实,据相关机构统计,2025年我国60岁以上的人口将达到3亿人,占比21%,65岁以上的老年期占比将会达到13.7%。

仅从这赤裸裸的数据上来看,我只能说长期来看,那些真正有经济实力的购房者整体规模并不会出现明显涨幅,甚至随着城市群的吸虹效应,部分城市根本没有能力去竞争。众所周知,我国城镇主流购房人群年龄在20至49岁,而这一顶峰早在前几年就已经过去,其趋势在城镇居民杠杆率为60%上得到了淋淋尽致的体现。如果要说更加直白一点的话,那就是有能力买房的人早已买房,剩下的人恐怕靠着六个钱包买房都是一件难事。当然这一句话并不是贬义,而是对居民收入脱节的房价表示内心中的无奈。

正是基于当下特殊的楼市基调,最近高层开始定调学区房,4月30日,高层会议中明确强调“防止以学区房名义炒作房价”,其释放信号值得大家深思。平心而论,市场所追捧“学区房”现象在一线城市最为明显,原本房价只有3万平方米的价格在落地名校的影响下,有人居然出价10万平方米。从道德至高的角度来看,不能让孩子输在起跑线上,这句话的潜在行业就是教育公平、学位公平,在学校选拔优质学生时,此时学区房似乎成为最后一根稻草,有的人即使有对应的才华却没有相应的资格。

事实上为了解决这个问题,不少城市陆续出台新政,例如上海公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》,根据科学、均衡分配方法将优质招生名额分配到每一所高中,也就是说极大弱化了学区房的影响。而北京更是通过学区制度改革等方式去解决这个问题,扩大优质教育资源的背后,明确“六年一学位、多校划片”等措施打乱学位之间的绑定作用。也许大家直观感受是市场热度并没有太大明显,但间隔影响就是讲房子和学位隔离,抛开学位的影响,剩下的房子又能值多少钱呢?

总的来说,基于以上趋势,下半年房价走向或清晰。原因很简单,在限制学区房的背后,不少地区早已发布“限高令”,明确禁止建造超高建筑,说白了以往的地王模式成为过去式。也许这并不会造成直接冲击,但短期的影响就是市场变现周期拉长,在限制学区房和炒房的热度后,一线城市到底还剩下什么?我只能说大家都一目了然了。至于其他城市,我只能说去库存早已成为当务之急,房子到底好不好卖,请将眼光放在真实的成交量数据上面。

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  • 标签:美国新冠肺炎确诊数超141万
  • 编辑:白守业
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