楼市内忧外患，未来房产还是最优资产吗？

楼市内忧外患，未来房产还是最优资产吗？lefeng 最近的股市真可谓是一路凯歌高奏，沸腾的程度令一些从未炒过股的小白也都巴望着想要在股市里赚取人生的第一桶金。 然而随着天平不断向股市倾斜，楼市恍惚间已经到了“腹背受敌”的境地

最近的股市真可谓是一路凯歌高奏，沸腾的程度令一些从未炒过股的小白也都巴望着想要在股市里赚取人生的第一桶金。

然而随着天平不断向股市倾斜，楼市恍惚间已经到了“腹背受敌”的境地。

沉寂已久的“卖房炒股”再度喧嚣尘上，与此同时楼市的投资者们却饱受着另一项严峻的考验…

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01

将至冰点的房屋租赁市场

昨天和许久未见的老同学约饭。

席间的她满心愁容，僵硬的笑容就像刚打完玻尿酸一样，把满心的忧愁都写在块状的苹果肌上。

此时的她正犹豫着，要不要把手上的房子卖掉一套拿去炒股。如她所言，她在南坪商圈不远的那套小三房，已经把租金降了600块，依然无人问津。

同样的例子，也发生在我家小区大门口的中介门店里。

据闲聊得知，自从3月复工起，二手房市场有了一定的好转，但相反租房市场却依然冷清。有时甚至连着好几天都没什么动静，这要是摆在以前几乎是不敢想象的。

房租下跌、需求减少，房屋租赁市场正面临着严峻的考验。

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自去年年底以来，房屋租赁市场持续低迷。

随着疫情爆发，经济大环境迎来困难时期。对于手里揣着多套房的人而言，房屋的持有成本正随着租赁市场的低迷而逐渐加剧。

如今7月已至，但伴随着毕业季而来的“租房潮”却仍旧尽显颓势。

据诸葛找房数据研究中心所示，在毕业季的利好加持下，重庆房租市场却依然保持着下跌的趋势，以0.25%的跌幅高居前列，反向领跑全国20个大中型城市。

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其中一室月租金均价仅为1602元/月、两室均价2017元/月、三室均价2493元/月。

相比于2019年同期下降明显，其中三室的价格更是足足下跌了400元左右。

就拿曾经房屋租赁市场比较火热的南坪万达住宅为例，去年两居室的租金普遍集中在2400-2600元/月。

而今年两居室的主流租金则下降为2100-2400元/月，随机点开几个租金较高的房源，距其上架至今大多都有着数月的空置期，往日的高流动性不复存在。

可以说，此时的房屋租赁市场，正经历着罕见的萧条。

疫情的危机虽逐渐淡化，但其对经济的影响却远未消退。如今又恰逢股市亢奋，楼市的流动性差的缺陷在此时一览无遗。

难道，2020年楼市注定亮起红灯？

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02

租房市场低迷，楼市将会连带低迷？

若说房租和楼市的价值毫无关系，显然是不可能的。

租金收益是房产价值的重要组成部分之一，按照目前重庆核心区热门二手房的投资比例来计算：

例如核心区某近轨道的两房为例，去年同期的市场租赁行情一般保持在2500元/月的价格。

而这个小区如今两室的卖价大约110万左右，即使按现在的价格买入，年化收益依然能保持在2.7%左右。

租售并举一直都是那些手握多套房产的款爷儿们最保守的做法。所以租赁市场的低迷对于楼市而言绝对有着重要的影响。

但租房市场的低迷，真的能影响楼市未来的走向吗？

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答案是：关系密切，但无决定性影响。

首先，对于楼市而言，是一个明显的政策市。而如今最明显的信号仍旧是“稳”。

虽然在5-6月期间，MLF与LPR都没有过多的变动，但货币宽松的大环境始终都预留了楼市上涨的预期心理。在货币宽松的政策下，出于对往年通胀的经验，房产作为中国近二十年来的优质资产自然也有一席之地。

正如如今的股市一般，不论股市是否还是“经济的晴雨表”，但在经济大环境逐渐向好之后，楼市自然也不会落下，至少能跟上经济发展的步伐。

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同时，租房和楼市之间关系密切，但本质却并不相同。

最明显的特点即是，房屋租赁行情只与二手房有关，对新房尤其是期房而言几乎没有影响。同时，两者间在本质上也有着明显的差别：

• 房屋租赁对于市场的感知类似于零售业。

怎么说呢，房租市场的价格浮动性非常强。正如疫情之后，普通租房族经济、就业压力大，所以房租下跌。待好转后，市场也会迅速调整。

• 而买房是锚定房产长期价值的长线投资。

影响房价的因素有很多，正如此前所说的政策层面、货币层面等等因素，但多年来的周期性特征，让房产的价值兑现却是一个长期的积累，本质上就有租房市场的动态影响相悖。

所以，不需要再去列举土地市场、房价走势等大环境便可知晓，租房市场低迷对于楼市的影响最多也是短时间内的影响，随着大环境向好，影响也会逐渐消退。

但对于购房者而言，无论是股市一路飘红，还是房租一跌再跌，它的背后都有一个极其重要的启示！

03

房租暴跌，卖房炒股？真正的启示是…

预期性期待，是每个人会犯错的最基本心理。

正如房租下跌后，许多人都开始犹豫是否要乘风破浪，去股市里搏一搏。

但事实上，无论是股市的快速变现，还是租房骤然冰点，真正对楼市影响深远的都是房产价值的流通性。

在中国家庭中，房产是最核心的资产。并且在过去的二十年间，房产都是全中国最好的资产。但在如疫情般巨大的波动面前，房产已经不再是一个闭着眼睛买就可以适用于各种阶段的最强资产了。

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随着二十年的房地产飞速发展史，如今房地产的总量早就已经充盈。按人均居住面积来算，咱们的人均居住面积甚至远超于部分欧洲国家的水平。未来整个房地产市场增量买盘减少、市场也逐渐饱和，非优质房产的流通性就会明显的下降。

正如疫情期间的租房市场那样，行情走势有着明显的租房者喜好。

图片源自：诸葛找房数据研究中心

渝中、江北等两大城市顶级核心区依然是价值高地，而土拍热门的核心区九龙坡却并没有多大的亮点。

究其原因，在于租房客对于城市资源的倾向性选择，而这一心理放在未来的楼市中也一样。

近几年重庆大走改善之路，层出不穷的改善型住宅大量涌入市场。但当整个市场都有着充盈的改善型房源可选，关于改善性住宅的分化就成了主旋律。

对于房产而言，你所购买的不仅仅是一方居所，更是附着在这片土地之上的城市资源。

教育、医疗、商业、生态等等都是流通性的的保障。

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当市场存量充沛的情况下，房产将不再成为最普适的资产选择。未来买房，流通性的长远思考将成为购房者们最重要的一环。

而至于最近非常热闹的“卖房炒股”。

优化资产配置是一个绝对可取的选择，但在股市中有一句被巴菲特奉为戒律的警句：“牛市是普通投资者亏损的主要原因”。

出自：本杰明·格雷厄姆《智慧投资者》

股市有风险，且买且珍惜。

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