高房价要了制造业的“命”，为何不少城市还想要松绑？女医生帮我 大家好，我是勇谈。高房价对于各行各业的影响已经显而易见，尤其是这些年房地产业的快速发展无论是从资产规模还是增长速度来看已经有超过制造业的趋势。作为全球制造业大国，如果说制造业

大家好，我是勇谈。高房价对于各行各业的影响已经显而易见，尤其是这些年房地产业的快速发展无论是从资产规模还是增长速度来看已经有超过制造业的趋势。作为全球制造业大国，如果说制造业、工业第一的位置被房地产取代那么带来的后果是无法想象的。就是在这样的情况下，似乎有些城市还是在试图放松调控，为何会如此？原因还是因为得了“房地产依赖症”，地方财政对于土地财政的依赖过重已经不是秘密。借此机会简单谈谈我的观察。

房地产行业近20年来的发展已经逐步开始有超过我国制造业（工业）的势头，这点必须警惕

• 近些年来国内工业企业总资产增长缓慢，除去产业结构升级的因素外也跟大量资本流出到房地产行业有关系

近10年来国内工业企业资产走势图

如上图所示是近10年来国内工业企业资产走势图，可以看到一个基本事实“工业企业总资产增长变得缓慢，甚至近几年的增长可以忽略不计”。以2019年为例，工业企业总资产为119万亿仅仅比2018年增长了不到4万亿，增长率仅为3%左右；但是同样的房地产业资产增长是多少呢？以公布的2017和2018年数据来看，2018年房地产开发企业资产总计85万多亿比2017年的72万多亿增长了13万亿左右，增长率为15.3%；虽然说2019年的数据没有公布，不过我们可以做出一个大概的估计维持10%以上的增长率是大概率。也就是说，如果按照如今的增速来看不出10年左右房地产开发企业资产就会超过工业企业资产，这个时候我们就是名副其实的“房地产大国”了。房地产行业的发展对于工业、制造业的影响显而易见，几点观察：

• 制造业是立国之本，改革开放这么多年我们能够取得这么快发展的关键还是制造业兴起，很赞同郎咸平教授的观点“只有制造业才能创造价值”，房地产业应该为制造业让路

制造业

国内制造业快速发展制造了大量的商品，依靠技术和劳动力优势快速占据国际市场是我们成功的秘诀，可以说如今国内还能够有3万多亿美元的外汇储备最大的功劳就是制造业。相比于制造业可以通过国际商品买卖创造价值来说，房地产企业的99%市场都是在国内，只能消化大家的积蓄或者起到消化库存的作用，几点观察：

道理大家都懂，但是长期对于土地财政的依赖导致地方不得不向“现实”妥协

• 地方债务率高、地方财政收入捉襟见肘已经是长久的事实，卖地才是最快解决资金困境的办法，只不过这样的办法不可持续

土地竞拍

国内商品房发展的经验绝大多数都是来自于我国香港地区，通过发展房地产来获得短时间的繁荣，然后后期试图通过进行各种各样的产业转型来弥补前期的亏空。其代价就是房价高企，如今香港的高房价就是活生生的例子，关键最后表明香港并不是没有土地，而是大量的土地被拿在房企手中。相信未来如果发展思路不改变的话，香港今天的现状就会是国内很多城市的未来。地卖完了财政捉襟见肘的情况还是在持续，那么就真的要出大乱子。不过对于国内多数地方的一把手来说，任期一般也就5年所以只要在任期内不出问题就是最好的，至于未来的事情自然会有下一任来解决。

• 率先试图向房地产业松绑的城市多数都是产业（制造业）不行，只能依靠房地产了

从今年疫情开始得到缓解后就陆续有很多城市试图通过降低首付比例、降低房贷利率等方式来松绑房地产，虽然说最后都被叫停，不过不得说这些城市都表现出了一个共性，率先坐不住的其实还是以三四线城市为主，比如：驻马店、海宁、宝鸡等。甚至近期曝出的200多家房企宣布破产也多数集中在三四线城市。这些城市本身产业基础薄弱，本身就是第一产业比重就比较高，第二产业又指望不上，那么要想实现快速城镇化的目标好像只能通过“卖地”了。

制造业产能过剩，中低端产品市场已经基本饱和，产业升级抢夺中高端市场是当务之急，房地产业的问题还是要率先解决地方财政收入问题入手

• 长期依靠服装鞋帽、小工艺品等中低端产品出口发展的模式已经不可持续，抢夺国际中高端市场才是接下来制造业的使命

“中国制造2025”提出的目标就是要升级国内制造业水平，这里面包括钢铁、水泥等各行各业。长期以牺牲环境、廉价劳动力生产中低端产品的模式已经饱和，国内制造业急需进入到中高端市场，这是中国制造业的使命也应该是担当。

房地产税

• 房地产业的问题说到底还是地方财政问题，只要解决了地方财政收入来源问题，土地依赖自然可以解决（当然前提是地方要紧衣缩食）

房地产税早就提出到目前为止房地产税征收的方向和目的也已经基本明确，房地产税征收的目的就是为了解决“地方财政收入不足或者土地财政”的问题。利用现代税收理念，将契税等一次性税种改变为持久性税种为地方提供持久财政收入或许有利于解决地方财政问题。当然付出的代价就是老百姓可能要多交税了，这也是包括我在内很多人都担心的。

综上，制造业作为立国之本肯定要坚持下去的，欧盟中为何德国的经济最为强劲这就是制造业立国的优势，毕竟制造业才能创造财富。房地产业发展到今天已经解决了居民住房需求问题，那么在地方财政问题得到解决后基本上也会逐步退出历史舞台（分量没有现在这么大），现阶段来说地方土地财政依赖度过高的问题还存在，这也是为何地方要在“房住不炒”背景下松绑的根本。各位觉得呢？不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。