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房地产市场下行,贝壳去年营收808亿元仍净亏损

第一财经

楼市低温期,提供房产交易服务的中间商也受到一定影响。

3月10日,贝壳(NYSE:BEKE)发布2021年第四季度和全年财务业绩。财报显示,2021年第四季度,贝壳总交易额(GTV)7324亿元,同比下降34.6%;营业收入178亿元,同比下降21.5%;净亏损为9.33亿元,调整后的净利润为4200万元。

过去一年,房地产调控政策密集出台,累计调控措施近600 次,叠加疫后宏观经济下行,地产业进入寒冬期。虽然四季度以来,信贷环境逐步改善,合理的住房需求开始释放,但销售仍未完全回温,这也导致贝壳相关业绩指标有所下滑。

全年交易规模3.85万亿元

楼市销售下行,在“中间商”贝壳身上有直观体现。

从交易规模上看,去年四季度,贝壳现房交易规模为3546亿元,同比下降39.4%;新房交易总金额为3568亿元,同比下降24.0%。交易规模的下降,致使贝壳第四季度营业收入下降21.5%至178亿元,上年同期为227亿元。

存量房交易方面,第四季度贝壳该业务营收60亿元,上年同期为92亿元。其中,向非链家门店和经纪人收取的平台服务、特许经营服务及等收入约7亿元,上年同期10亿元;链家门店贡献佣金收入53亿元,上年同期为82亿元。

新房交易服务方面,贝壳实现营收113亿元,上年同期为129亿元。这背后,非链家经纪人、新房销售团队和其他销售渠道完成新房交易GTV约2964亿元,上年同期3887亿元,链家门店新房交易GTV为604亿元,上年同期为805亿元。

从上述数据可知,受楼市大环境影响,贝壳去年四季度新房、二手房交易规模均出现不同程度的下降,二手房交易受冲击相对较大。整体而言,贝壳四季度的业绩表现,略好于市场此前预期,在楼市降温期新房业务波动较小,表现出一定的韧性。

此外,去年四季度,贝壳的营业成本为由上年同期的172亿元降至149亿元。其中,非链家经纪人和其他销售渠道的佣金78亿元,内部佣金和薪酬支出54亿元;由于去年新开签约服务中心租金费用增加,门店成本同比增长9.4%至10亿元。

全年来看,贝壳去年GTV达到3.85万亿元,同比增长10.1%;营业收入808亿元,同比增长14.6%;净亏损5.25亿元,同比由盈转亏;经调整后净利润为22.94亿元,同比下滑约六成;期内录得新房收入465亿元,新房应收账款回款517亿元。

发力家装及租赁业务

就去年业绩,贝壳董事长兼CEO彭永东称,2021年公司面对的内外部环境发生变化,长周期看,市场会回归中枢,短周期看市场也会逐渐修复。贝壳对居住行业的底层逻辑判断未变,即靠数字化、品质服务穿越周期。

2021年底,贝壳发布了“一体两翼”战略,“一体”即传统的二手和新房交易服务赛道,“两翼”即整装大家居事业群、普惠居住事业群。

贝壳对家装行业的切入,已是业内共识,对租赁业务的发力则是最新动作。2021年,为帮助解决新市民、青年人和低收入人群的住房问题,贝壳成立普惠居住事业群,包括普通房产租赁经纪业务、轻托管业务和集中式公寓服务三种业务。

彭永东表示,贝壳将在快速靠近第一赛道B点的同时,激活居住服务领域的布局,更广泛、长期地触达居住服务领域的消费者,成为“让家更美好”的新居住服务提供商。据悉,贝壳将通过多元化的方式,提供超过10万间租赁用房供给。

贝壳还表示,2022年将强化家装家居的底层能力,包括:通过保障、持续提升品质服务能力;进行交付环节线上、线下的能力建设;建立交付的标准化能力,包括工艺、流程、服务者选育留、售后的标准化运营;家装家居数据化改造等。

不过,从数据来看,新兴业务在贝壳整个盘子中占比仍小。以去年四季度为例,贝壳的新兴及其他业务收入约5亿元,上年同期为6亿元,主要由于金融服务收入减少。

要实现业绩提升,还是要看新房、二手房交易等传统业务的稳定性。贝壳预计,2022年第一季度,公司的营业收入约在115亿元至125亿元,较2021年同期下降约39.6%至44.4%,主要基于近期房地产相关政策的潜在影响。

长期来看,房地产市场仍有发展空间。西南证券表示,2022年新房市场预计仍将达到15万亿规模,经纪商新房交易渗透率持续提升,2024年预计超过40%;二手房市场短期遇冷,但行业调节及信贷等政策调整后,未来增长空间仍在,经纪行业在二手房市场持续保持较高渗透率,发展预期不减。

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