2020，今天看明天：中国楼市，房价以及行业的趋势判断和思考死神276 熊猫贝贝专栏内容：地产话题第三百七十三期（NO.373） 专栏内容提要： 2020年跨年系列文章： 2020年中国楼市和房地产行业的深度盘点总结和2021年未来的房价趋势分析，预判，还有思考。 资深地产人，凭良心

熊猫贝贝专栏内容：地产话题第三百七十三期（NO.373）

专栏内容提要：

2020年跨年系列文章：

2020年中国楼市和房地产行业的深度盘点总结和2021年未来的房价趋势分析，预判，还有思考。

资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。

拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容

（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）

我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房产楼市观察者，欢迎关注。

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这是熊猫贝贝第373篇文章：

2020年即将结束，只剩下10天时间，全新的，令人期待的2021年就将到来。

在这个令人一眼难尽的年份最后的日子里面，依然需要对一年进行盘点，然后对即将到来的全新年份进行一个展望和分析。

最近很多朋友，不管是读者群体还是现实中的亲朋好友，人际圈子，茶余饭后闲坐聊天中，都绕不开房子这个话题，大家关心问题点的其实都很集中：2020年中国楼市，房地产情况到底怎么样，明年的房价和楼市又会有什么样的可能和发展？

其实问题背后，归总到底，都是同一个问题：在这个时代当下，我们应该如何理性客观正确的看待中国的房子？

房子对于中国的意义相信不用再过多赘述了，有看过笔者相关文章，了解笔者的行文风格的朋友，只要认可笔者的观点和内容，都应该已经建立起了中国房子的价值认知体系：

中国的房子，不止于住，更是一种社会财富载体的象征和享受社会配套和福利的资格象征。

说实在的，房价在中国经济体系中的波动变化表现，能够牵动中国绝大多数老百姓和基层群众的关注。

中国房子，关乎民生，关联经济，映射财富，对应身家。

所以，房产，楼市，房价的变化，趋势，牵动人心，不分刚需和投资，甚至是投机。

退一万步说，在“中国的房产具有保值增值”意义还没有完全被颠覆和改变的前提之下，有谁会心甘情愿的接受自己名下房子贬值呢？

有一说一，利益关联，不能免俗。

对于中国房产和楼市，还有房价的未来可能的趋势探索，不能仅仅满足于一个确定的答案和观点，而是应该从历史，过程，还有问题背后的逻辑入手，这样才有可能更为理性客观，更为坚定通透的先人一步做出正确的判断和选择。

事实上这很难，现实中绝大多数的人，都是用“战术上的勤奋”，去掩盖“战略上的懒惰”。

跟随效应，羊群效应无处不在，就是赚钱的事情，都是一拥而上，一哄而散。

财富和成功之路上，首发才有可能占得先机，后发呢？大概率就是喝汤洗碗。

这是来自市场经济残酷而又现实的教育。看不懂，跟不上，抱怨再多，声量再大，也不能掩盖现实中的失败和失落。

伟大事业，财富的创造，还有成功的决策，是绝对不可能依靠一时的时代红利和运气就能实现的，即使一时得意，也难以持久。

更重要的，是一种战略上的成功，先把结果和目的想清楚，剩下的，都是一步步实现变现的过程，在过程中解决问题，追寻目标，这样的战术才有意义。

对于买房这件事也是一样，不管是刚需自住，还是投资逐利，其实本质是一样的：

只有在买房以前，能够在观念和认知上把房子的价值和房价的涨跌想明白，参悟透彻，彻底洞悉，然后在脚踏实地，有的放矢的分步实施。

刚需跟风，要么一直买不到房子，要么买了不适合自己的房子；

投资跟风，那就更妙了，资本游戏里面后知后觉无脑进场只看表面的群体有两个专用名词来形容，相信大家都能心领神会。

没有逻辑认知，没有战略思考，没有趋势判断，做出的一切行动和战术行为，都是没有现实意义的，都是无用功，甚至是完全没有目的性的金钱，时间和精力的巨大浪费。

文章开篇的这段铺垫，其实是在传递一个重要的认知，那就是当下对规律的尊重，对趋势的预判，才能把握未来的方向，提高成功的概率，特别是在买房这样的大事上面，一套房子，可能对个人和家庭的财富影响，能够起到决定性意义和长远的影响。

当然心怀戾气，狭隘偏见，固执己见的人，看到这里也就算劝退了，不识时务，没有战略思想的人，只能在时代大潮中随波逐流，身不由己。

这篇文章，就从2020年的房产和楼市的几点高度凝练的总结切入，对2021年，也就是明年的一些趋势进行理性客观，科学细致的分析和探讨，还有笔者的一些独立思考和行业认知，逐一分享给大家。

内容花费心力，篇幅较长，还请各位读者朋友们耐心阅读。

相信看完这篇文章，在买房这件事上，一定能够给屏幕前的您，提供一些收获，一些参考，一些帮助。感谢各位！

PS：今日冬至，送上诚挚祝福，祝看到这篇文章的所有朋友们，生活幸福！

冬至已至，暖春不远！

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现象之下，必有因果，必示未来。

不抓本质，不懂现象，难辨是非，难见真相。

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。

如有帮助，欢迎关注，每天看点有深度的房产和楼市的内容，帮助您更好地认知中国房地产的那些事儿。

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2020年，对于中国房地产来说是不同寻常的一年。

其实关于中国房地产在2020年的表现，笔者已经有一篇针对现象全面总结，内容仔细打磨的文章：

年度行业复盘解析：九个关键词共同见证2020年中国房地产冷暖

现象之下，才是本质，关于2020年中国房地产的表现，在这里就不做赘述，表现人人都看的见，今天的文章，主要要说的，是一些内核的因果关系，一些有深度的本质，还有一些不为人知的趋势方向：

1、首先是经济大环境发生了重大的改变，2020年对于中国经济历程和社会财富活动来说，绝对说的上不同寻常的一年。

新冠疫情的爆发，传播，到持续扩散，中国的经济政治对外环境错综复杂，扑朔迷离，整个世界都在共同经历着一个人类文明历史上前所未有的大变局时代。

疫情之下，中国经济的韧性得以充分凸显。

房地产作为中国国内经济稳定和持续发展的重要压舱石，在这场堪称人类浩劫的疫情灾难中，又一次发挥了重要而又明显的作用。

但是和2008年的全球金融危机背景之下，还有2014年的中国经济换挡转型引起的冲击不一样的是，2020年经济冲击和国际通胀货币环境之下，中国高层对于房产的却发生了180°的转变，从原本的依赖房地产拉动经济，涨价去库存的模式，彻底进行了逆周期的操作：

加大楼市调控力度，遏制房价，不管从因城施策的政策限制，还是从金融层面的财政货币政策的实施，都更加积极有为，立竿见影。

这就导致了早已形成惯性思维的“每逢危机必放水，每遇放水必涨价”的市场预期遭到了颠覆。

这是第一个本质：国家意志的态度对房地产行业发生了明显改变，说房地产行业风向改变，都毫不为过。

2、疫情冲击，加上对外贸易扑朔迷离的前景环境，为了应对和恢复经济而超发的货币，还是从不同的渠道和形式进入了中国的楼市，年中年底多个城市房价出现上涨，区域轮动效应含而不发，暗流涌动，可以预见的是，目前还在金融系统空转的超发货币，势必，也是迟早要进入经济市场和环境，如果明年没有强政策干预，没有经济层面的重大突破，房价上涨的因果关系非常显著，而核心集中爆发最可能的地区，有大北京，长三角，珠三角这三个大区域。

值得关注的是，进入12月以来，长三角以上海为代表的头部城市房价出现不正常的跳涨现象，非常值得关注。

3、宏观“房住不炒”政策态度坚决，从舆论到监管监督始终都没有放松，但是地方政府因为疫情而产生的债务，无法通过正在恢复的二三产业实现回血，别的不说，公务员的工资收入还有政府机关的日常支出成本可是没有削减的，所以土地财政依赖的地方经济现象依然明显，南方城市还好一些，有制造业在下半年的爆发得到了一定程度的缓解，北方城市就比较难受，甚至有鼓励降价这样的罕见手段出现，目的很明确，刺激刚需进场，拉动地方经济。

（关于城市债务话题，笔者会另行撰写专题文章进行分析，在这里要体谅很多地方政府，疫情防控，要不要钱？组织保障生活，要不要钱？恢复生产和社会运转要不要钱？特别在疫情期间，难道指望资本巨头来施舍么？）

虽然今年已经没有GDP指标要求了，但是各个城市地方债务问题却因为疫情冲击而雪上加霜。

即使高层对房地产的态度发生了改变，但是在盈利惯性和特殊经济环境中，房地产依赖和房地产稳定，是目前中国很多城市经济结构所面临的两个重要问题。

4、中国房地产开发企业市场份额和销售占比继续扩大，头部房企规模进一步放大，中国房地产的寡头市场特征趋势已经出现。

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5、2020年中国地方政府和高层的经济博弈现象非常明显。

具体从调控实施情况就能看出来，很多城市都是先涨一头，涨到位了，调控才出台，还有一些城市调控“重二轻一”，也就是限售分量大于限售分量，这个大家应该有所体验。

放开一手房，其实还是要给房企树立信心，保障地方土地财政。

6、房价“中心领涨，轮动影响”的规律和表现，从显性转为隐性，但是依然存在，深圳领涨，周边城市群蠢蠢欲动，上海领涨，长三角跃跃欲试。

7、楼市分化已经呈现区域化，比曾经的城市之间的分化更为激烈和普遍，这和中国城市化进程分不开，人口，人才，特别是年轻一代（80年及以后）往南方气候条件良好，经济发达的城市群流动现象逐渐转变成定居，长期稳定的趋势，南北差异，沿海和内地，发达和落后的差距今年表现的非常明显。

北方地区，只有一个北京，因为特殊，不可替代的地位还能保有价值（房价也横了好几年了），其余的北方城市都不太乐观，经济的低迷，从房价上来看非常明显。

8、中国房产价值开始出现极端化现象：

鹤岗房价如葱，无人问津，深圳天价刚需，一房难求。

从资产价值层面上来，2020年，中国房产的价值分化已经开始。

然后对2020年的楼市数据，进行一个回顾：

图片来源：国家统计局

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很明显的数据趋势：中国房地产具备经济恢复韧性，得到了市场，行业，还有真实数据的支持。

但是距离恢复到正常标准，还有一定的距离。

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2021年，中国房产，楼市还有房价的几个理性趋势判断和预测

基于2020年中国房产和楼市的表现，结合中国经济环境和宏观需求，以下为2021年中国楼市和房价，通过因果传递的理性判断：

1、从全国范围上来看，房价和销售面积都会进一步上升，那么有些内向型城市滞涨，有些流出型城市下跌，在城市大分化背景之下，主要的货币承载会由大城市，核心城市和经济强区域所获得。

一个是北京，仅限于北京

一个是长三角经济区

一个是大湾区

2、“房住不炒”是宏观指导和高层意志，依然不会产生动摇和改变。

因城施策将成为常态化的楼市环境，突发性和更多花样的调控意义和效果边际效应越来越明显，“房产保值，房子是安全资产”的价值观根深蒂固，房产的资产属性无法通过宏观态度和调控去除。

而伤筋动骨的制度改革要出台实施，需要两个条件，一个是经济环境健康的繁荣发展，一个是中国在国际中的产业链价值地位得到质变。

显然，都不是一日之功，稳房价，稳经济，是可见的趋势。

3、缓和核心城市居住需求矛盾，可以肯定政府会继续加强保障房的实施和规划建设，包括廉租房，共有产权，人才公寓，经济适用房等等，会对商品房市场形成一定的挤压和威胁，同时也会影响地方政府的土地财政，这个趋势就要看高层的推行力度和决心，但这是必然的趋势。

2020年已经态度转向，2021年可能会重点发力，对于基础民众来说，这个值得跟进关注。

4、2020年各类经济领域的持续暴雷和风险问题集中爆发，本质就是国家在释放经济风险和压力，而中国最大的经济风险就在房地产行业，“去杠杆”的要求和限制已经通过“三道红线”的规定进行了市场化普及，2021年是大小房企“去杠杆”的关键一年。

去杠杆最大的危险在于资金风险的爆发，对应到房地产行业来说，有以下几种可能：

降价跑量，降低杠杆。

资金断裂，烂尾爆发。

拆分上市，分担杠杆。

扩张减速，安心回款。

5、开发商要去杠杆，再加上经济环境的不确定性，拿地积极性和资本热情会消退，按照当前房产库存和市场去化的情况来看，2021年开始中国楼市将从增量博弈，逐渐转变为存量博弈。

6、北方地区，资源枯竭型城市，人口萎缩型城市，经济缺乏内向动力和核心竞争的城市，房价不容乐观，即使调控放松，也难有起色。

对于这些城市来说，政策依赖和产业转型，无论哪一个，都需要最少5年以上的周期去实现，还有实现不了的风险。而在2020年出现房价下跌，可能只是开始。

7、2021年，国家高层对于金融风险性的重视程度，会从互联网领域，逐步转向房地产领域，大家有没有发现2020年最后这段时间里面，金融监管，特别是对于互联网行业和巨头公司的监管和政策，出现了前所未有的密集和效率化现象？

其实这就是典型的时间换空间，留给房地产行业足够的时间进行内部调整和风险消化。

中国房地产，是国家参与的重要经济行业，行稳致远才是主基调。

8、2021年，关于LPR，特别在年前年后（春节），可能会有一些调整，这个调整非常关键，涨跌稳都对应了不同的货币政策态度：

上涨，就意味着经济完全恢复，经济市场增量有保障；

稳住，这就不太好判断，但是至少是大方向不变；

下跌：如果出现下跌，那对于中国的经济环境来说就绝对不是什么好事了、

这三个趋势想不明白，可以私信笔者，有问必答。

这个变化趋势目前尚不明朗，但是值得高度关注。

9、2020中国房价已经进入万元时代，这个信号将对2021年中国城市房价形成锚定效应。

如果一个城市，特别是看到这篇文章的读者朋友对照自己所在城市的房价，和1万元的单价进行一个对比。

如果不到5000，随便买，但是买了就不要想着什么保值增值了，就当安居乐业是没有什么问题的。纯消费。

如果超过10000，分两种情况，一种是远远脱离10000，比如厦门，比如深圳这样的城市，基本上来说，能达到这样价位的城市，都有自己的价值逻辑和经济实力，就像厦门房价，绝对的惊世骇俗，随便都能和一线比肩，但是GDP离万亿还有好大一段距离，但是厦门的核心房产，是闽南富裕阶层的资产象征，岛内优质房产永远不愁卖。这样的城市，保值增值能力都是一流的。

第二种，就是10000出头，倍数不大的情况，比如昆明，长沙这样的城市，这样的城市房子分化非常厉害，但是一般都有高首位度，省会，经济强市的背景支撑着，保值可以，增值有变数。

其实最危险的，同样也是两种情况，这里特别说明一下：

一种是有和自身经济，城市地位，行政等级，内生力量不匹配的高房价小城市。

以环一线的乡村县镇为代表，自身不强，靠谁都不行。

中国房价泡沫重灾区，说的就是这样的城市。

一种是房价在5000-10000区间的城市，这样的城市房价表现很尴尬，本地需求过剩，外地投资乏力，资本关注度极低，除非未来有重大的经济关联的变量出现，否则这样的城市走向衰败的趋势是无法阻挡的。

而2021年，就是以上趋势的起点。

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来自笔者的几点独立思考和深度认知分享

1、“万元时代”的启示：分化大时代，价量双升？

有些城市房价下降，有些区域整体房价横盘阴跌，那涨到哪里去了？量又在哪里？

很明显，都集中到经济发达的区域和城市了。

马太效应，会越来越强，中国“大城市病”的特征，开始显现。

2、后疫情时代，全球大通胀，中国也不会例外。

那是不是房子一定还要涨价来承载货币？答案是肯定的，因为增发的货币数量，除了房地产行业能够承载，目前来看，没有其他行业和领域能够承载和消化。

凯恩斯主义的核心就是用增量货币去弥补经济环境中突然出现的问题和风险。

3、都快到2021年了，还有很多人活在计划经济时代，至少思维还是吃大锅饭的逻辑。

所以这些人每天都在说房价到顶了，不会涨了，如果看到这篇文章的人中有这样思想的，欢迎保存好这篇文章，等到明年同样的时间，拿来打笔者的脸。

不是说房价继续会涨，而是分化上涨，整体稳定，有的涨，有的跌，特别对于一些通过房价泡沫来实现经济增长的城市，以后国家不会托底了，银行都能批准倒闭，地方政府也要有这个觉悟。

但是对于人口流入，经济上行的城市，不说炒房和资本逐利，单单从需求和经济增量上来看，房价依然要涨。

就这么简单的逻辑，这就是市场经济，哪怕有政策强控，政策市场特征明显，但是市场经济的本质不会改变，那就是需求产生价值，价值推动价格。

而在市场经济环境中，决定社会阶层和生活品质的关键是什么？不好意思，是货币对你的身家财富的估值。

这是一个知识都要变现才有价值的时代。不要在房价问题上钻牛角尖。

买不起，努力奋斗去争取，不管结果是否能够让自己满意，这样的态度都是值得认可和肯定的，这样的心态下也不会活的太差。

而买不起只会怪房价的，甚至还想着有朝一日国家分配住房的美梦的，那不好意思，这样的情况中国不是没有过，那个时期叫做计划经济时期。

现实虽然很残酷，疫情也依然扑朔迷离，整个世界都充满了不确定性和因此产生的恐惧不安的情绪。

文章的最后，给出诚挚的建议和看法，那就是看待房价问题，多从自己的需求出发考虑，和自身的经济实力密切关联。

不用过多的道听途说，也不要轻易的被带节奏当愤青，对于刚需来说，把买房看做人生重要的一件事去对待，对于投资来说，要在形势复杂，喧嚣杂乱的环境中，形成属于自己的价值逻辑，用自己的认知，经历，感受和眼光去观察，去判断，去尝试，去体验。

中国的经济有属于自己的特色和趋势，有着世界上任何国家都无法对照参考的道路和环境。

远的不扯，就说中国改革开放这短短几十年里面，中国面对挑战，危机，冲击，甚至是威胁打压，这么一路走来，在经济发展上获得的成就是有目共睹的。

凡是要多看好的一面，唇亡齿寒的道理永远不会改变，国强才能民富，国运就是人运！

中国14亿人口，有智慧勤劳的无数人为之付出和努力，所有人都应该坚信我们的祖国未来一定向好，经济能够持续蓬勃发展。

这样值得期待的中国，房子的价值绝对配得上价格！

所以，这篇文章，其实本质上来说，不是什么预测，也没有什么指导。

而是一次认知的交流，一次思维逻辑的互动，一次价值体系的构筑。

疫情肆虐，经济衰退，全球应对，通胀不止。

明年如何，拭目以待，心系祖国，坚持看好。

事情可以复杂，过程可以繁杂，但是结论一定是简洁利索的。

当然，如果你有更好的理解和感悟，也可以留言交流，畅所欲言。

文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。

或赞或骂，还请留个声音，求同存异，共同成长。

2021年即将到来，愿与所有的读者朋友共勉，共同迎接一个全新时代的到来。

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思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。

每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。

这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。

希望能与有伟大格局和理念的群体同行。

做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！

仅以此文，与各位读者朋友，分享。

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关于这个话题，大家如果还有什么意见和看法，欢迎在下面留下您的想法和看法。

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱，熊猫地产观，讲究和追求的就是在纷杂繁乱的信息时代，输出一种稀缺，宝贵的经验。

这就是本人自媒体的态度和初心：不做什么大路货，通过写作分享，记录对世界的认知。

熊猫不稀罕吗？你觉得我的文章不稀罕吗？哈哈哈哈……

不当什么专家，也不敢大言不惭说自己高明，只想通过写作分享，心存善念，广结善缘。