楼市“连阴雨”将至，2021年起，房价或将超乎你想象

楼市“连阴雨”将至，2021年起，房价或将超乎你想象男主那个特别大的小说 我国楼市的尽头到底在哪？事实上这个问题，大多数人对此争论不休。早在2017年的博鳌亚洲论坛上，经济学家李迅雷曾预测房价将在2021年左右窗口期出现下行趋势，其最关键因素就是人口流动性缺

我国楼市的尽头到底在哪？事实上这个问题，大多数人对此争论不休。早在2017年的博鳌亚洲论坛上，经济学家李迅雷曾预测房价将在2021年左右窗口期出现下行趋势，其最关键因素就是人口流动性缺失导致房价上涨出现硬件条件。无有独偶，经济学家马光远则表示未来楼市只会越来越难，只有20%开发商能活下来，政策层面出现潜移默化的改变。

仅从这2位大佬观点来看，我们可以发现一个共同点，那就是楼市基本层面发生本质改变。如果要说更加直白的话，购房意愿的不可逆转趋势促使市场加快进行，现在大多数人买房初衷往往并不是居住、工作，更多的是投资性买房，最低门槛也是结婚买房。也许从表面上来看，这一点无可厚非，但在内心一丝炒房心态影响下，“买房是最有价值的投资”油然而生。而此时大家却忽略一个重要的现实，房子失去资金呈现聚集性，正在失去流动性。

而这一点央行的一份报告似乎佐证了当下格局，数据显示我国家庭财富70%都是房产、居民杠杆率接近60%。也许正是这些天花板的存在，近些年房价开始进入“乏力”阶段，2019年全国调控累计次数高达600余次，反观今年较去年同期持平。毫不客气的说2021年极有可能成为转折年，但大多数人还未意识到。

若要结合现阶段楼市布局，我只能说楼市“连阴雨”将至。如果将视线放到整个市场进程，一切都显得如此清晰，早在2000年我国房价仅为2000元平方米，而到了如今全国均价为9537元平方米。在短短20年时间里，房价涨幅高达5倍，其中对于一二线城市来说，涨幅接近20倍也是常见之事，而在这快速的进展过程中，我们似乎忽略了资金平衡的重要性，这也将是连阴雨爆发前夕的征兆。

事实上这一点客观因素在今年得到了无限放大，由于今年特殊行情的影响，即使央行多次降息降准，但依然无法稳定市场。在货币政策中性前提下，越来越多的开发商出现负债率偏高的现象，而与之伴随的就是销售目标完成率低下、净收益直线下行，这一次楼市连阴雨主要呈现2个方面：

1、开发商负债率成为高压线，高层强势出手，政策底线清晰可见

众所周知，高杠杆一直是开发商引以为傲的惯用手法，身上背着“银行”进行融资拿地，仅靠着杠杆的贯穿整个市场格局。但好在高层并没有忽视这一点，强势出台“3道”红线，利用自身负债率将后续有息债务直接挂钩，最高可限制15%。而央行副行长潘功胜曾表示，房企资金监管制度将是国内房地产行业长期发展的重要内容，从想法到实施总共才花2年时间里。

仅从这一点来看，政策底线清晰可见，打破现状就是红线。其次抛开资金层面最真实面纱早已成为当务之急，2019年工业行业负债率是59%，汽车行业为59.2%，反观房地产行业却高达79%。若是资金失去流动性，这对于基于人口聚集化的房地产行业来说，这并不是好消息

2、房价收入比和空置率早已成为不可回避的现实，须面对的同时更需要被解决

简而言之房价收入比是用来衡量房价和收入的差距，而在国际标准上，一般来说3-6是最合理期间，毕竟只有买房了，人们才会归属感，这对于城市基础建设也是立足之本。而根据上海易居研究院报告显示，2019年全国房价收入比均值为13.3，同比下降4%；而从住房空置率现状来看，“只要到了晚上才知道小区入住率”似乎成为经久不衰的小技巧。事实上早在上个月网上流传一句话，那就是“我国空置房套数接近6500万套”，后来被证实是虚假数据，但不得不说间接展现当下格局。

平心而论，在城镇化进程接近60%拐点下，此时楼市往往并不是由刚需群体主导，更多的是以小换大群体，与其说让剩下的人有房可住，还不如遏制持多套房的人，弱化房子金融属性，达到市场供大于求的格局。

总的来说，2021年将成为承上启下的一年，房价或将超乎你想象。在我看来，此时市场仍有很多因素值得大家借鉴，例如二手房挂牌房源激增，而房价却未出现实质性下行，这就说明买方市场正在接管主动性；而另一边约24个城市陆续出台限地价新政，涉及竞拍规则、加大供给等规则，一旦成功遏制地价上涨，至于房价就显得微不足道。而从当下格局来看，持房者可以焦虑，购房者可以观望，但留给开发商的时间并不是很多，今年选择降价抛房将会是大概率事件，而这一点不少城市正在上演这一幕。