征地改革仍存重大分歧，集建地能否直接搞房地产开发？

征地改革仍存重大分歧，集建地能否直接搞房地产开发？麻辣律师 新《土地管理法》在缩小征地范围方面作出了一些较大突破，但留下了“成片开发可征地”这个政策尾巴。如今新法已经实施近半年，但为何成片开发依然处在争议之中。 比如，何为成片开发？其公

新《土地管理法》在缩小征地范围方面作出了一些较大突破，但留下了“成片开发可征地”这个政策尾巴。如今新法已经实施近半年，但为何成片开发依然处在争议之中。

比如，何为成片开发？其公共利益体现在哪里？房地产开发算不算成片开发？如果不能征地房地产开发用地从哪来？这些争论一直伴随着本轮修法的整个过程，并延续至今。

为了推进征地制度改革，自然资源部6月5日发布《关于公开征集土地征收“成片开发”标准意见建议的公告》，决定自6月5日至7月5日向社会公开征集土地征收“成片开发”标准的意见建议。

今年1月1日开始施行的新《土地管理法》第四十五条规定，为了公共利益的需要，“在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的”可以依法征收土地。同时明确，“成片开发”应当符合“国务院自然资源主管部门规定的标准”。

但问题就出在这个“标准”目前尚且不清不明上。围绕如何制定土地征收“成片开发”标准，自然资源部先后两轮征求40余位专家和数百个地方政府的意见，对土地征收“成片开发”涉及的有关问题进行研究，但在一些重大问题上仍存在分歧。

考虑到土地征收“成片开发”标准直接关系到土地征收制度改革推进的步伐，关系到广大农民群众重大切身利益，关系到经济社会的统筹发展，必须审慎、稳妥对待，自然资源部表示，下一步将根据各方面提出的意见建议，拟定土地征收“成片开发”标准初稿后，再次向社会公开征求意见。

社会各界目前对成片开发可征地的争议较大，如果房地产开发最终被排除在“成片开发”之外，意味着在征地（受限制）和存量土地（成本高）之外，它还需要找寻其他途径来获得土地。

新《土地管理法》破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍，删除了“任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地”的规定，为经济建设和发展提供了新的土地供应渠道，这与以商品住房为主的房地产开发有多大的关联？

新《土地管理法》第六十三条规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

按照上述规定，集体建设用地入市后只能用于工业、商业等经营性用途，而房地产开发是否在这个“经营性用途”之内，目前还没有正面的官方回应。

从某种角度来说，“经营性用途”和“成片开发”这两个表述，都存在内涵不清外延不明的问题，在实际操作中会造成一些模糊地带。

一位土地专家表示，成片开发这种含糊其辞的表述，就可能导致地方什么都往里面装，改革相当于没改。

正是由于对“经营性用途”是否包括商品住宅类的房地产开发看法不同，各类机构对集体建设用地入市如何影响房地产市场也有不同判断。

这是否就是未来房地产开发与集体建设用地入市之间的连接纽带，还是只能将其视为土地制度改革名义下的些许个案？

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