朝阳神盘已开始下跌

朝阳神盘已开始下跌mirtillo 1 朝阳这个区，虽坐拥豪宅无数，但房价却并不算太高：大名鼎鼎的孙河、奥森、朝阳公园、东坝、金盏等豪宅板块，房价也只有9-10万，远不及西城和海淀的那些老破小。 究其原因，是因为朝阳缺乏优

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朝阳这个区，虽坐拥豪宅无数，但房价却并不算太高：大名鼎鼎的孙河、奥森、朝阳公园、东坝、金盏等豪宅板块，房价也只有9-10万，远不及西城和海淀的那些老破小。

究其原因，是因为朝阳缺乏优质教育资源。没有好的学区加持，房价自然不会太高。

朝阳最好的学校，非人朝莫属。而且，这么多年来，人朝一直是单校的，只要你买一所对口的学区房，99%可以入学人朝。

在东西海皆“多校”的情况下，朝阳的这种确定性就显得弥足珍贵，由此催生了一大批前赴后继的家长们去买人朝学区房，直接导致房价一路坐上了火箭，特别是人朝的“四大神盘”。

所谓“四大神盘”，指的是太阳公元、红玺台、丰和园、火星园，4月中上旬房价最高位时，太阳公元均价达到15W+，红玺台将近16W，稍低的丰和园、火星园，也达到了14W。

昨天我去调研的时候得到一确切消息：

4月中旬，太阳公元成交了一套90多平的三居，成交单价达到18.6万，而3.17最高点时，也没有超过16万。

不仅仅是朝阳，东西海很多楼盘，都已超过了四年前的最高位，其中Z得最多的那个盘，比3.17高了将近40%。

这一切都来源于一个东西——学区。

然而，学区这东西并不是一成不变的，近几年的入学政策也都在频繁调整。

假设有一天，附加在它们身上的确定性变了，那么，其价格必然会受到冲击。

而今年的朝阳，就是一个最典型的例子。

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4月28日，朝阳发布2021年入学新政，明确表示：2017年6月30日之后拿到房本的家庭，今年要执行多校划片。

这一政策立马在朝阳引起了巨震，第二天，一大波散步群众就把教委的门给堵了。协商后的结果是：

在学位充足的情况下，630之后买房的，还是尽量保证大家单校。但如果学位实在不够，会通过扩校的方式来保证入学，这就是所谓的“一校多址”。

不用脑子想就知道：新校址和原来的老校址有着天壤之别，说句很那啥的话：教委就算把一些渣校改个名字，换成“人大附朝阳学校XX校区”，家长们也说不出来啥。

但，房价却实实在在有了反应。

5月份，太阳公元挂牌均价比上月下降将近六个百分点，火星园下降将近3个百分点；红玺台下降4.5个百分点、丰和园下降2.6个百分点。

四大神盘，挂牌价不约而同地出现回落。

不仅仅是挂牌价，成交量也变少了。

我从某中介门店经理那里得知：

太阳公元3月份成交7套，4月份成交8套，而五月截止到现在只成交了一套。至于其他的三个盘，暂时没拿到数据，但从门店客户的来看，明显比4月份冷清了不少。

往日不可一世的四大神盘，已现衰败迹象。

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居然是3至4月涨得最快！

小二在实地调查中，拿到了某中介机构2021年太阳公元、丰和园、火星园的部分真实成交数据，具体来看：

1、太阳公元1月至今，是四大神盘中交易量最高的楼盘，数据中共有35套成交记录，其中1月成交量最高为17套，2月成交量2套，3月、4月分别成交7套，5月至今成交2套。太阳公元的成交均价在15.96万/平，在4月达到最高成交单价18.6万/平（即上文所说的那套）。

2、火星园1-4月成交13套，1月成交8套，2月、3月分别成交1套，4月成交3套。成交均价13.1万/平，在3月最高成交单价14.79万/平。

3、丰和园1-4月成交7套，成交均价13.26万/平，同样在4月达到最高成交单价14.74万/平。

2020年下半年海淀、西城、望京区域的重点楼盘出现明显涨价势头。

据2020年底安居客数据显示，万柳的蜂鸟家园挂牌均价为17.78万/平，同比上涨22.81%；西城区德胜佳苑挂牌均价15.8万/平，上涨11.39%；上地东里挂牌均价13.28万/平，上涨11.19%；五道口的华清嘉园挂牌均价13.15万/平，上涨11.43%；中关村东南小区挂牌均价15.24%，上涨16.94%；大望路珠江帝景挂牌均价9.56万/平，上涨9.03%；太阳公元挂牌均价15.4万/平，上涨5.58%。

但是，2021年春节后各个学区区域房价进入了盘整期。

可是，太阳宫神盘们却出现3-4月房价加速上涨的局面。

以太阳公元为例（以下数据来自安居客）：

1月，太阳公元（南区）挂牌均价上涨至15.55万/平，而此时太阳宫均价9.79万/平；

2月，太阳公元（南区）挂牌均价继续上涨至16.65万/平，太阳宫均价9.83万/平；

3月8日，太阳公元（南区）挂牌均价微降至16.62万/平，太阳宫均价9.85万/平；

3月22日，太阳公元（南区）挂牌均价小幅下降，挂牌均价16.52万/平，此时太阳宫均价9.98万/平；

4月5日，太阳公元（南区）挂牌继续上升至17万/平，太阳宫区域均价10.15万/平；

4月19日，太阳公元（南区）挂牌均价小幅上升至17.54万/平，太阳宫均价10.36万/平。

最后这个时间是价格顶峰，太阳公元成交的18.6万的90多平的小三居，就在4月13日左右。

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NEWS

5月报价开始回落

4月28日朝阳新政后，到5月份。太阳公元、火星园报价出现明显下降。

总体来看，太阳公元（南区）至4月19日最高挂牌均价17.54万/平，5月3日开始报价持续下降，至5月23日挂牌均价16.5万/平，较4月下降5.83%。

而被并列称为朝阳四大神盘的火星园，价格走势与太阳公元（南区）呈现出与所在区域挂牌均价基本一致但小幅度变化相左的情况，1-3月呈现上涨态势，4月5日，挂牌价最高至15.7万/平，4月19日至今，整体挂牌均价呈现持续下降走势，至5月23日挂牌均价14.34万/平，较4月下降2.11%。

具体再看单个户型。

据安居客数据显示，太阳公元（南区）196平4室2厅2021年1月挂牌价13.36万/平，2月挂牌价14.3万/平，3月挂牌价14.16万/平，4月挂牌价15.06万/平，5月挂牌价14.23万。挂牌价回落到2月水平。

我们再以火星园106平2室2厅为例，2021年1月挂牌价13万/平，2月挂牌价13.1万/平，3月挂牌价14.48万/平，4月挂牌价13.93万/平，5月挂牌价13.65万。也在逐步回落。

另据某中介销售表示：当房价整体上涨时，实际成交价就会比上一套卖了房子的涨一些；当房价整体下降时，成交时就会比上一套卖了的降一些，这是基本的规律。而目前四大神盘价格已到达阶段性见顶，开始有下行趋势了。

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NEWS

四大神盘还能买吗？

受朝阳人大附中学区的松动和拉锯，导致太阳公元、火星园价格阶段性见顶下降，可以看出：从某种层面上来讲，学区直接决定了房屋的价值。那么，现在是入手朝阳四大神盘的好时机吗？

小二猜测，以目前的纠纷发展态势，或许会有以下三种情况：

1、教委答应四大神盘业主的诉求，实行小升初直升，而鉴于当前的房价，如果再松动一下，刚需买家不得不依然考虑出手。

2、教委坚持多校划片，四大神盘业主孩子到入学面临极大不确定性，那么入手四大神盘也将直面不确定性，如果实在舍弃不下四大神盘，特别是太阳公元和红玺台的居住环境，有钱的土豪可以搏一下，自己的孩子可以被划到人大附中朝阳学校的可能性。

3、可以牺牲自己在朝阳的工作生活需求，为了确保孩子上好学，可考虑去西城或海淀，但实际自海淀同样实行“多校划片”后，在海淀买学区房同样将面临不确定性，所以还是去西城吧。

小二必须提醒，朝阳四大神盘房价，同样受到季节的影响，据熟悉所在区域的经纪人介绍，全年价格已触顶，传统的涨价旺季已过去，一般集中在3-4月，也就是5月办理上学前。如果有购房需求，可以再等等，今年还会有一定降价空间，会有新的房源出来可供选择，也会有着急卖的业主价格好谈些。

面对教育资源和房价的松绑，小二不禁要问：四大神盘神性还能保持多久？朝阳精英们将如何安置自己孩子的未来？

个人猜测：这才只是刚刚开始。之前就给大家说过：这几年买人朝的家长太多，导致学位严重不足，“一校多址”今年是铁定逃不掉了，等9月录取结果出来，才是看好戏的时候。

我还是持上篇文章中的观点，四大神盘，少则降10%以上，多则30%也有可能。太阳公元和红玺台的合理价位，我认为是14万。

4月28号我发完《签了朝阳名校学区房的，请务必尽快解约》这篇文章时，有将近一半的读者都在骂，有人说我不懂瞎比比，影响了他们小区房价；有人说我劝大家解约，几十万的违约金我赔不赔。

的确，违约金我无法帮你出。可，如果你躲过了20%，甚至是30%的跌幅，省了一大笔钱，你也一分不会给我。

所以，今天我想再强调一遍：这个平台所有的文章，所有的观点，都只是给你提供一个建议，你认为正确就听，认为不正确就不听，取消关注即可。我只对彼此信任的读者负责，同时对我表达的每个观点负责。

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最后再说句不太招人待见的话：

周一去西城调研时，我看到德胜片区的少年宫正在施工。向有关专业人士打听了一下，说是今年实验二小打算扩建12个班，大致能多提供480个学位。

一下子扩出来这么多，教师如何安排，是否还会保持原来的水准？我们不得而知，但：一下子去招这么多优秀的教师，难度并不小。

德胜作为西城排名第一的平民学区，其受欢迎程度可想而知。德胜的学位，一直都是非常紧张的。别说731之后取得房本的，就是之前的，也并一定能上对口校。

至于如何调剂，一切还要等9月份录取结果出来后再说。

至于想买学区房的，我依旧坚持之前的观点：等10月份之后看情况再行动。

提醒一下：提价之后，北京限竞房的上车门槛增加了不少，预计不到一周，上车窗口彻底关闭，刚需且行且珍惜吧。