“以房养老”保险四年试点结束，什么是“以房养老”？

“以房养老”保险四年试点结束，什么是“以房养老”？野新新 住房反向抵押养老保险即“以房养老”的保险版，是指将“住房抵押”和“终身养老年金保险”相结合的创新型商业养老保险，即拥有房产完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司后，继续拥有房

住房反向抵押养老保险即“以房养老”的保险版，是指将“住房抵押”和“终身养老年金保险”相结合的创新型商业养老保险，即拥有房产完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司后，继续拥有房屋的占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿还养老保险等相关费用。

虽然政策上给予了“以房养老”保险一定的支持，但从目前的情况来看，由于传统观念和一系列顾虑因素存在，这一养老模式仍处于探索期，未来还有很长的一段路要走。

据了解，自“以房养老”保险试点以来，有多家保险公司得到了试点资格，但开展业务的仅幸福人寿一家。2015年3月该公司推出的“幸福房来宝”A款产品也是市面上唯一一款在售的住房反向抵押养老保险产品。

截至2018年4月底，住房反向抵押养老保险业务累计承保130单（93户）。由于家庭观念和房价的不同，在八个试点城市中，北京、上海、广州三地的保单数占总数的80%。

为何推行3年只承保了130单？幸福人寿相关负责人坦言这主要受传统养老观念、政策支持不足以及我国房地产行业快速发展影响。加之，此类业务复杂，筹备时间长。特别是新试点城市，新启动时需要较长时间的沟通和协调。由于在反向抵押业务流程中，抵押和公证环节没有相关部委的文件支持，各省市的规定各不相同，企业沟通起来时间成本高，因此有些城市的效果并不太好。

首先是需求乏力。在我国传统观念中，“但存方寸地，留于子孙耕”，房子不仅仅拥有居所的功能，更承载着家业的传承，其中包含的不只是经济价值，还蕴含着代际之间亲情的纽带。此外，我国的养老模式多是家庭养老，养儿防老想法根深蒂固。这些传统的养老观念和遗产动机降低了“以房养老”接受度，也是承保保单少的重要原因。

其次是供给不足。由于“以房养老”抵押的周期较长，在我国也处于刚刚起步的阶段，暂时还没有成熟的商业模式，仅仅由保险体系来提供以房养老产品是严重供给不足的。

多位业内人士表示，对于参与机构，这确实是个“吃力不讨好”的活。承保的商业机构面对着房产泡沫风险、利率风险和长寿风险等。房产泡沫风险同未来经济发展和房地产走势紧密相关，带着极大的不确定性，在宏观经济走势和国家政策的影响下，随时可能出现不可预测的波动，而商业机构一旦签约“以房养老”业务，在较长时期内将承担房价下跌的风险，因此大部分商业机构仍然对“以房养老”持谨慎态度。

利率风险则主要受市场利率的波动影响，如果实际利率大大高于约定利率，贷款方则面临着贷款额和应计利息高于抵押房产价值的风险；如果实际利率大大低于约定利率，借款人可能提前还款并终止合同。

长寿风险则是由于参保者寿命超过预期约定寿命，抵押房产不足以清偿资产本金和利息时，商业机构不能向融资人或继承人追索，而应由商业机构承担参保人的长寿风险。这一系列的风险都是需要商业机构通过科学、可靠的技术精算手段加以化解的，但由于房价的估算、老人预期寿命和利率变动都带有诸多的不确定性因素，从而导致机构面临着很大的技术风险，导致商业机构参与“以房养老”的动力不足。

除此之外，缺乏顶层制度设计也是“以房养老”保险推行的又一“拦路虎”。这一养老模式涉及金融、社保、保险等多个部门，涵盖房地产评估、产权确定等众多要素，需要政府从中协调关系和打通环节，制度完善方面尚待提升。