第一服务资本市场遇冷，“绿色”故事能否讲入资本“心扉”？

第一服务资本市场遇冷，“绿色”故事能否讲入资本“心扉”？金凤华庭 经过了聚光灯下的甜蜜岁月，资本市场对于上市物企的态度似乎愈发趋于理性。 10月22日，当代置业（HK：01107）旗下物管平台第一服务控股(HK:02107)在上市首日便遭遇了大幅破发的尴尬。在业内

经过了聚光灯下的甜蜜岁月，资本市场对于上市物企的态度似乎愈发趋于理性。

10月22日，当代置业（HK：01107）旗下物管平台第一服务控股(HK:02107)在上市首日便遭遇了大幅破发的尴尬。在业内人士看来，这与行业整体估值回落有着密切关系，但同时与其自规模量体亦存在关联。

可以看到，在马太效应的预期下，行业内头部企业与中小企业的估值已加快两极分化，而选择“差异化”的发展方向，或是资本市场为中小物管企业的估值留下的一扇窗。

在首日遭到资本冷遇的第一服务，能否凭着“绿色科技”的稀缺性赢下一个未来？

第一服务上市首日遇冷

踏着物业“上市”的浪潮，年内第8家物管企业正式登陆港交所。

10月22日，第一服务控股完成了其资本市场的首日旅程。与过往多数“前辈”上市之初的极高礼遇不同，第一服务控股的股价在首日遭到了“滑铁卢”，全日累计下跌26.67%，且在次日亦未见起色，仍以小幅下跌报收。

有业内人士表示，能够顺利实现上市无疑是件可喜的事情，但当前中小物业企业或已错过今年最佳的IPO窗口期。

事实上，尽管物业仍然不改资本“宠儿”的身份，但其年内整体走势却维持着“先扬后抑”的态势——在年初因为“全民居家”而地位骤然拔高的物业企业，随着社会秩序的基本恢复，估值正在回归着理性。仅从年内上市“新人”的表现来看，在9月份以来不到两个月的时间内，除刚刚上市的卓越商管、第一服务外，其余6家年内首发上市的物业企业股价跌幅均超过15%。

IPGLOBAL中国区首席经济学家柏文喜对蓝鲸房产表示，前段时间物业服务股普遍被高估，虚高的股价的回归影响了第一服务的股价走势。

但这并非是第一服务遭遇冷遇的全部原因。柏文喜进一步指出：“第一服务和其母公司当代置业都不是业内的一线企业，不能给市场以业绩稳定和高速成长的预期，这让第一服务的股价缺乏想象空间。”

可以看到，随着上市物业企业的增多，资本在投资中“抓大放小”的逻辑已愈发明显。例如，不久前，在规模上位于第一梯队的恒大物业管理在引入战略投资时，依然成功吸引了包括腾讯、阿里巴巴、中信资本、农银国际、红杉资本等一线企业、机构的 “豪华”阵容。

相较于龙头企业以“亿”计的管理面积，第一服务尚属于小型物企的范畴。根据第一服务招股书披露，在2019年，第一服务全年实现营业收入6.24亿元，实现净利润8386万元，近两年复合年增长率分别为28.4%、41.6%。截止2020年5月22日，管理总建筑面积为1500万平方米，合约建筑面积约2720万平方米。

从资本市场的反馈而来看，在近期的连续调整之后，保利物业（HK：06049）等行业龙头依然保持着接近50倍的市盈率。相较而言，在上市两个交易日后，第一服务19.67倍的估值，与之差距可见一斑。

以“绿色科技”寻求差异化

事实上，在规模扩张的主赛道之余，行业内的中小企业也在寻求差异化的发展方向。

有观点认为，在琳琅的物业企业中，缺乏强有力母公司支持的中小物业企业想要获取更高估值，除了以卓越的规模增速增强资本信心外，便是讲好差异化的资本故事，让资本看到未来的更多潜力。

如今，医疗健康、教育服务、智慧社区等已经成为诸多物管企业为自身打造的“独特”标签。在此背景下，继承母公司“绿色家园”理念的第一服务控股也打出了 “绿色牌”，其“绿色人居解决方案”业务与物业管理、增值服务并列为公司的主营业务。

根据招股书披露，“绿色人居解决方案”主要包括能源运维服务、绿色科技咨询服务、系统安装服务、及恐龙系列产品销售；其中，能源运维服务为该业务实现营收的主要项目，往期营收占比均超过55%；而恐龙系列产品，则是第一服务内部开发的专利产品，拥有单独整合新风通风、空调、净化及湿度的调节能力。

在2019年“绿色人居解决方案”业务合计实现营业收入1.55亿元，近两年复合增长率约为23.5%，截至2020年4月30日，实现营业收入6890万元，较2019年同期增长19.1%。用第一服务董事长张鹏的话表述，“绿色人居解决方案是第一服务所独有的一部分业务收入，也是其它物业公司在国内目前所不具备的。”

而从募资用途上，第一服务对于“绿色人居解决方案”的青睐亦可见一斑。披露显示，“公司约20%的资金将用于投资能源运维项目及取得能源运维权”、“约5%将用于研发绿色科技”，即约1/4的募集资金用途明确与该业务直接相关。

“第一服务强调其主营业务中的绿色人居解决方案，是想以此来抵消其业务规模不够大的欠缺，并借此支持其股价。”在柏文喜看来，未来，这一业务对第一服务的业绩有多少帮助还有待时间和实践来验证。

事实上，虽然在物业领域，“绿色科技”存在一定稀缺性，但对于房企母公司来说，这个概念并不算陌生。例如，万科、碧桂园等头部房企均在“绿色科技”领域布局多年，而包括朗诗等同规模房企亦在此领域有着不俗的建树，可以看到，“绿色科技”虽为第一服务及其母公司当代置业所长期倡导、推进，但竞争形势依然不容乐观。

反映到数据之上，作为第一服务差异化的“卖点”，“绿色人居解决方案”并未展现出超过物管主业的增速，在2017年-2019年，该业务占总营收比例分别为26.7%、26%、24.7%，呈现逐渐下降的趋势。在2020年前4月，该业务占比虽大幅提升至30.6%，但亦存在了一定季节性因素。

正如第一服务在招股书中所言，“可能在较冷的月份收取更多的能源运维服务费。”显然，相关业务能否真正在上市首年实现突破，尚需在全年业绩中证实方才知晓，而在上市首日便遭遇“破发”尴尬的第一服务控股，想要凭此在未来获得更多资本市场认可，势必也要付出更多努力。