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　　*本文根据2023年4月7日刘德科在泾河产发集团&产发置业举办的《竞速未来城市：西安的无限可能》发布会现场演讲部分内容整理。

　　西安是一座很特别的城市。随意从我们脑海中冒出的一个词或一个历史事件，就能把我们拉回西安。比如我们从小就知道「泾渭分明」这个成语，现在我们就在这个成语的地理现场——泾河新城。我们今天这场演讲，就在泾河新城。这是一种美妙的熟悉感。

　　作为一个外人，我们是怎么理解西安的呢？我把西安定义为「资产惊人的西安」。我今天的演讲主题是「未来城市的新一轮竞争」，西安在这一轮的城市竞争当中扮演了什么角色？处在什么地位？将拥有怎样的前景？在讲这么宏大的话题之前，先讲讲我眼中的西安。

　　读唐诗，经常会读到曲江池。在我们南方，「池」是很小的，到西安才知道曲江池其实挺大的。它的湖面面积跟扬州瘦西湖差不多大。对于西安来说，曲江池重要吗？当然重要，但似乎不是最重要的，更重要的肯定是：城墙、钟鼓楼、碑林、大明宫遗址、秦始皇兵马俑……在西安，曲江池就是一个很普通的公园；但如果把曲江池放在别的城市，会是什么？它会是杭州的西湖，会是扬州的瘦西湖，济南的大明湖……

　　曲江池跟它们一样，迷人之处不仅在于风景优美，而是无数的诗词歌赋全部积淀在那一汪湖水里。西湖对于杭州来说是第一重要的，大明湖对于济南来说是第一重要的，瘦西湖对于扬州来说是第一重要的，但曲江池对于西安来说不是第一重要的。所以我经常会感慨，资产惊人的西安，可以奢侈到把曲江池这么稀缺的资产当做一座很普通的公园，可以奢侈到把各种珍贵资产随意地铺展在你眼前。

　　这是褚遂良的《圣教序碑》，就放在大雁塔的墙边，一个不显眼的角落里。《圣教序碑》是学书法的人的圣经，就这样摆在那里，够奢侈吧。

　　这是李斯的《峄山碑》。对于学书法的人来讲，这又是一部圣经。峄山碑在西安碑林博物馆里。碑林的每一个展厅都很小，但是每一个展厅里面簇拥了一堆又一堆的国宝，人挤人地看那些国宝，太奢侈了。

　　西安碑林里的每一块碑，放在别的城市都值得为它盖一个专门的展览空间，让大家像观看罗浮宫的蒙娜丽莎一样看这样国宝级的文物。但现在它们是挤在一起的，挤在狭小的空间里。更神奇的是，在西安碑林里，你还能看到唐太宗李世民的昭陵六骏石刻——不是复制品，是真品西安苍蝇馆子美食。像昭陵六骏这样的国宝，也只能「屈居」在西安碑林博物馆里，太奢侈了。

　　是西安不重视这些资产吗？当然不是。是西安的资产太惊人了，所以才显得这么奢侈。西安是一个非常奢侈的城市，因为它的资产太丰厚了。

　　什么叫「城市记忆资产」？历朝历代的宏大历史，每一代人的微观经历，混合在这座城市里西安顶级夜总会排名，就形成了「城市记忆资产」。西安的「城市记忆资产」，是别的城市所望尘莫及的。

　　丰厚的「城市记忆资产」，有什么用？在未来城市竞争中西安大茂城项目，它是非常关键的一个竞争维度。以前，我们用 4 个维度来评判一座城市的竞争力——

　　·地缘关系：西安的地缘关系非常好，所有西北城市都向它靠拢。上海、武汉、成都的地缘关系都很好，但是南京和杭州就不太好，它们俩在上海边上，所有的光芒都被上海笼罩了。

　　·城市骨架：在这一轮的中国城市竞争当中，必须拉开自己的城市骨架。以前的西安是以城墙为周界一点点地发展，今天的西安跟从前的西安城市版图已经完全不一样了。撑开城市骨架最有效的办法途径主要有两个，第一是靠地铁，第二是靠高能引擎。

　　我们过去用这 4 个维度西安大茂城项目，就能看清很多城市，也能看清城市之间的区别。但是这些维度只是用来评价一座城市在中短期内的竞争力，如果要评判一座城市长期的竞争力，就要用更大的维度——人、空间规划、制度和城市记忆。

　　我们现在正处在从人口红利到人才红利的转型过程中。这一轮的城市竞争，谁掌握了人才红利，城市的发展就更有底气。同时，我们不要忘了人口规模，如果这个城市就只有 50 万人口，跟 2000 万人口的城市是没法竞争的，因为人口规模决定一个城市的底盘。

　　很多经济学家会关注一座城市的人口净流出或净流入，在我看来这些没那么重要。有 1000 万以上的人口规模，还关心什么净流出？它恐怕得净流出上百年才会变成一座荒城。在中国高速发展的当前阶段，无论是城市决策者还是购房者都不需要考虑人口净流出这个维度。人口能够持续地净流入当然是最好的，西安就属于人口净流入的城市，但是比这个更重要的是人口规模。西安的竞争力底盘，在于它拥有1300万的人口规模。

　　不知道大家有没有这种感受：为什么那些厉害的经济学家都预测不准房地产？他们在谈论房地产的时候，对于业内人来说总感觉在隔靴搔痒。他们为什么讲不好？最近我读了赵燕菁教授写的一本书，《大崛起：中国经济的增长与转型》，突然明白了个中原因：经济学家在分析城市时，往往忽略了空间要素；没有把城市空间这个变量放进去，所以往往会误读房地产，甚至会误读城市竞争力。赵燕菁教授是做城市规划出身的，他天生就对空间要素很敏感。所以，解读一座城市，一定不能忽略空间规划这个维度。

　　什么样的空间才更有竞争力？马路是空间，草坪也是空间，购物中心也是空间……所有地方都是空间，但不是所有的空间都有竞争力。我们认为，空间竞争力主要体现在「公共性」上西安顶级夜总会排名，就是要提供高品质的城市公共空间。

　　无论是体育中心还是住宅小区，它都得有公共性。你可能会说住宅小区围墙都围起来了，还需要讲究什么公共性？只要你打开房门进入电梯厅，你就进入了公共性；小朋友在楼下、在小区的围墙里跟邻居小朋友在玩，这也是公共性。

　　公共性是一种巨大的城市竞争力，谁把城市公共空间的品质做得越高，谁的城市竞争力才会得到累积，最终爆发。

　　制度设计与制度创新，都得围绕着「提供高品质的城市公共空间」的目的去服务。我归纳了一下，主要是这三点目的——功能混合、开放连接、步行友好。

　　过去的城市空间，基本上都是功能单一的，运动的地方只能运动，购物的地方只能购物，公园就只能散步。公园可不可以有商店？公园可不可以露营？公园可不可以做更多其他的事情？我们必须完成从功能单一到功能混合的转变。我们今天演讲所在的泾河新城体育馆，就是非常典型的功能混合。它不仅是体育馆，楼上还有餐饮，一楼有马上就要开业的樊登书店，你甚至可以说这里就是一个城市综合体。

　　除了功能混合，开放连接也很重要。过去我们所有的空间基本上都是封闭的，孤立的，我们的每个楼盘都有围墙，而全世界各地几乎所有的城市住宅区都是没有围墙的，哪怕是房地产从业者经常说的著名豪宅伦敦海德公园一号，也是没有围墙的。我经常开玩笑说，这些楼盘变成了城市里的一个又一个孤岛，这些孤岛让我们的街道消失了。我们在批评围墙，不是说得把围墙给拆掉，哪怕是新楼盘，也仍然得有围墙，因为你不盖围墙，购房者根本就不想买你的楼盘。围墙还是得有的。我们要思考的是，在保有围墙的时候，要想出办法让整个街道能够复活，串联起一个个孤岛。

　　城市记忆在我们的中长期的城市竞争当中，又扮演了什么样的角色？起到什么样的功能？在我们看来，记忆是一种生产力。我们发明了一个名词叫「记忆工程师」。我不知道大家有没有去过迪士尼乐园，迪士尼这家企业有一个岗位叫做「梦想工程师」，专门给大家造梦。这些梦想工程师来自各行各业，有的是艺术家，有的是社会学家，有的是教师西安顶级夜总会排名，有的是建筑师……

　　我们的城市在未来的竞争当中，也需要更多的「记忆工程师」。他们的任务是把城市记忆融入到空间规划之中。

　　从空间规划到城市记忆，这两者怎么变成城市竞争力？这需要一个方法，我们把它叫做「空间 IP 化」，我们要把城市记忆当做激活城市空间的一个按钮。

　　举几个西安的例子，你就明白「空间 IP 化」这个方。大唐不夜城为什么在全国这么红？我今年春节期间在大唐不夜城逛街的时候，刚好刷到了一篇文章，现在全国各地都在仿制大唐不夜城，大唐不夜城的团队很自信地说，这是难以复制的，只有我们西安能干成。为什么？因为西安拥有极其丰厚的「城市记忆资产」，大唐不夜城就是把西安的城市记忆变成了一个空间。

　　再比如西安的城墙，它也是个空间。为什么外地人到了西安必然得去爬城墙？因为它是中华文明记忆的一部分。

　　无论走在西安的哪个角落，脑海中那些熟悉的唐诗就会扑面而来。西安的每一个空间都值得像大唐不夜城那样，像城墙那样，不断地给人各种各样的空间冲击力西安大茂城项目。不是说每个空间都得仿古，而是要把这种记忆抽象成我们当代人的生活，给我们冲击力，让我们市民有获得感，让我们的城市有更强的竞争力。

　　我刚才说西安是中国排名第一的城市西安大茂城项目、「城市记忆资产」最丰厚的城市——在这个维度里，未来的西安必将是中国发展后劲最强大的城市，没有之一。

　　有一天我在城墙上散步的时候，突然想起了纽约高线公园——这是对于研究城市的人来讲不可回避的一个案例。在高线公园，人们散步、跑步，甚至谈恋爱、喝咖啡、搞戏剧节，我们西安城墙的场景跟纽约高线公园难道不是一回事吗？高线 公里，穿越了纽约好几个街区，它原本是一条废弃的铁路西安顶级夜总会排名，十年前被改造成了拥有各种场景的公园。而我们的西安城墙大概 14 公里，我们比它长多了。

　　纽约的公园实际上也在变革。过去最伟大的公园是纽约中央公园这种形态，可是现在在我的研究领域里它已经腐朽了，它代表了美国的没落。中央公园最初的设想很美好：一个城市里有这么大的公园，所有的市民都可以享用这些绿地；但是经过 100 多年的发展，中央公园变成了只属于超级有钱人的公园。住在边上才能便利地享用公园，而周围的住宅不管新旧都非常贵。

　　相比之下高线公园不一样，它是一条线% 都不到的土地，但是它辐射的面积跟中央公园是一样的，这是更先进的公园形态。公园从面到线，是很了不起的变化，这种变化会带来强烈的公共性。

　　高品质的城市公共空间，会带来更浓烈的公共性，它可以让我们的公园无处不在，像区块链一样分布式存储。区块链是什么概念？是天南地北各处都有。线性公园用最少的土地创造了更大的辐射范围，这一条线由无数个点组成的，每一个点你都可以把它当做是一个口袋公园，无数口袋公园的点集成了一条线，就创造了更多的覆盖面，让市民拥有更多的获得感。

　　在我看来，纽约高线公园还不是最好的西安苍蝇馆子美食，更好的高线公园其实在西安，在泾河新城。因为，纽约高线公园是单线的，你要回来就只能走回头路。泾河新城的云廊则是环线，现在已经建成了一小段——等它完全建成之后，它就是约 7 公里长的环线。我们今天演讲所在的这个体育馆边上，就有云廊绕过。约 7 公里长的云廊，串起了体育馆、学校、写字楼西安大茂城项目、艺术中心、博物馆、住宅区等等空间节点。

　　再换一个角度来看，泾河新城的云廊，其实就是另一种形式的西安城墙。但它不是古代的城墙，古代的城墙主要是用来军事防御的。云廊当然不是用来军事防御的，它是高线公园，是要给市民带来获得感的。城墙有多长？约 14 公里。云廊差不多是它的一半长。所以，我们也可以说：云廊=1/2 城墙。

　　城墙上面都有城门与角楼对吧？云廊也有，比如现在我们所在的这座体育馆，就是云廊的其中一个城门或角楼，在建的涌川文化艺术中心、规划中的博物馆以及城市阳台酒店，则是另外的城门或角楼。

　　泾河新城的规划师们，把城墙这么古老的形态，放进了我们崭新的泾河新城，让它焕发出了崭新的活力，让我们的市民以后在日常生活中就会拥有更多的获得感。他们就是「记忆工程师」，他们把城墙这个城市记忆，融入了到云廊这个空间规划之中。

　　泾河新城的云廊，你可以说它是「西安版的高线公园」，但我不喜欢这个定义，我喜欢把它定义为「当代版的西安城墙」，它比城墙更有活力——因为城墙是世界的西安顶级夜总会排名，云廊是你的。讲得通俗一点，城墙是属于游客的，西安市民跟外地游客一样，上城墙也得买票；但云廊不用买票，你随时可以上去，而且它跟城墙不一样，它有很多的接口，密接了很多的台阶，随时可以上去，随时可以下来。

　　云廊是未来城市的其中一个缩影。云廊它代表了什么？还是我刚才讲的那几个原则：功能混合、开放连接、步行友好，这是我们古老的城墙所不具备的。城墙是我们城市记忆里非常重要的瑰宝，而云廊继承了这种城市记忆，变成我们日常生活当中非常重要的、能够给我们带来很多获得感的场景空间——高品质的城市公共空间。

　　很多人在讨论未来城市是什么的时候，包括很多专家，都很容易陷入一个逻辑陷阱：未来等于绿色科技，或者未来就等于绿色生态。这么说当然也对，但是绿色科技是什么？生态智慧是什么？它们本质上都是工具，我们怎么可以把工具当做是目的？例如汽车是我们的工具，我们总不能说要建一个汽车城市。确实，我们过去的城市就是以汽车为中心建立的城市，现在我们终于明白过来，要建以人为中心的的城市。

　　我们对未来城市是这么定义的：未来城市=人的重要性+空间的公共性+城市记忆的活跃度。用这三个维度去评判一切的新城市、新城区，以及号称是未来城市的那些项目，你就知道他们到底几斤几两了。